"Investissement résidence étudiante inconvénient" c'est une recherche que l'on doit forcément faire lorsque l'on souhaite investir dans ce domaine. En effet, ce type d'investissement présente une belle opportunité avec près de 3 millions d'étudiants présents en France.
En plus de remédier au manque de logements étudiants, investir dans une residence etudiante offre une rentabilité attrayante, ainsi que des avantages fiscaux. Cependant, il est important de souligner qu'il ne s'agit pas d'une action totalement bénéfique. En réalité, elle présente également des désavantages qu'il convient de comprendre avant de se lancer.
Sommaire
Investissement résidence étudiante : pourquoi ? 🤔
Comme nous l'avons mentionné, il y a près de 3 millions d'étudiants en France (2,92 millions à la rentrée de 2023 - Ministère de l'Enseignement supérieur et de la recherche), ce qui signifie qu'il existe quasiment 3 millions de locataires potentiels. Les organismes gouvernementaux proposent déjà des logements pour les étudiants. Néanmoins, ils ne peuvent évidemment pas accueillir un tel flux continu qui arrive chaque année à l'université.
Ainsi, les seules options pour les étudiants qui n'ont pas l'opportunité de trouver un appartement en résidence universitaire sont de :
- louer un logement
- partager un appartement
| Types de logements | Pourcentage d'étudiants occupant ce type de logement |
|---|---|
| Domicile parental | 32 % |
| Location seul | 24 % |
| Location en couple | 9 % |
| Colocation ou sous-location | 12 % |
| Résidence universitaire | 12 % |
| Propriété familiale | 5 % |
| Autres | 6 % |
Source : OVE - chiffres au janvier 2021
C'est pourquoi l'investissement dans une résidence étudiante est une solution avantageuse. Elle permet de générer des revenus et contribue à résoudre la pénurie en termes de logements.
En général, investir dans une résidence étudiante nécessite que l'on réponde à des critères spécifiques tels que :
- la surface,
- l'emplacement,
- les services disponibles.
Habituellement, cet investissement garantit un revenu stable. C'est notamment le cas au sein des grandes villes étudiantes qui conserve une demande élevée.
"Le marché de l'immobilier a été déstabilisé par un contexte où le télétravail s'est généralisé suite à la crise sanitaire. Cependant, le secteur du logement pour les étudiants parait être celui qui résiste le plus à ces changements. En effet, il continue de bénéficier de la croissance des études supérieures." - Quentin, expert immobilier depuis 10 ans
Tout cela est positif, mais il est important de rappeler que cette formule n'est pas sans inconvénients.
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Investissement résidence étudiante : quels sont les inconvénients ? 🤨
Malgré les multiples avantages qu'il offre, l'investissement locatif pour les étudiants comporte certains inconvénients et risques. Chacun d'entre eux sont liés à différents facteurs tels que :
- l'emplacement du logement,
- sa gestion,
- le risque d'insolvabilité et de loyers impayés.
Explorons ces aspects plus en détails.
Investissement résidence étudiante inconvénient : les risques liés à l'emplacement 🗺️
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L'emplacement joue un rôle crucial dans le domaine des résidences étudiantes. En tant qu'investisseur, vous devez prendre en compte plusieurs éléments tels que :
- la sécurité au sein du quartier,
- les services et les commodités situés à proximité (commerces, zones d'activité, hôpitaux, gares...),
- les transports en commun à disposition,
- la proximité des établissements scolaires et universitaires.
Il est évident que l'emplacement du logement comprend de nombreux paramètres difficiles à maîtriser dans leur intégralité.
Investissement résidence étudiante inconvénient : les risques liés au logement lui-même 🏢
Les risques courants liés au logement en tant que tel sont :
- sa difficulté à être vendu,
- sa mauvaise localisation,
- une demande de location plutôt faible,
- une fiscalité lourde,
- une baisse de rentabilité.
Ils se retrouvent dans tous les types d'investissements locatifs. Ce qui distingue la location pour les étudiants, c'est un risque accru de dégradation du logement. Sans faire de généralité, la vie étudiante expose le logement à des risques liés aux soirées, aux fêtes et aux rassemblements.
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Investissement résidence étudiante inconvénient : la gestion du logement 😕
La location étudiante implique par définition un roulement fréquent de locataires, ce qui rend la gestion plus complexe. En effet, si le propriétaire décide de ne pas confier la gestion du bien à une agence, il doit consacrer lui-même du temps à cette tâche. De plus, les mois d'été ne sont pas rentables, car la majorité des étudiants retournent dans leur ville d'origine ou déménagent vers d'autres villes. Par conséquent, la rentabilité réelle peut être inférieure aux attentes de l'investisseur.
Investissement résidence étudiante inconvénient : la concurrence 🥵
Dans le domaine du logement étudiant, la concurrence est féroce, c'est pourquoi les tarifs ont tendance à être plus agressifs. De plus, les étudiants sont par nature volatils. Chaque année, de nombreux étudiants terminent leurs études tandis que d'autres partent vers d'autres horizons pour poursuivre leur cursus. La concurrence pour attirer de nouveaux locataires sur le marché locatif est donc intense.
Source : Insee - Données de 2017
Investissement résidence étudiante inconvénient : le risque de loyers impayés 💸
Les loyers impayés sont une véritable crainte pour les propriétaires, et ils sont malheureusement assez fréquents dans le domaine du logement étudiant. Selon les statistiques du ministère du Logement, ils représentent environ 2,5 % de l'ensemble des loyers perçus. Le problème réside dans la difficulté d'expulser un locataire. Effectivement, ce dernier peut recourir à différents dispositifs pour régulariser sa situation et rester dans le logement. Il est donc préférable pour le propriétaire d'éviter d'en arriver à ce stade.
Vous décidez d'engager des discussions avec lui pour résoudre la situation. Il vous informe alors qu'il rencontre des difficultés financières en raison de problèmes personnels. Vous faites preuve de compréhension et lui donnez un délai supplémentaire pour régulariser sa situation.
Malheureusement, malgré vos efforts et votre patience, Thomas continue à accumuler les impayés. Vous décidez donc de prendre des mesures légales pour récupérer les loyers et procéder à l'expulsion de Thomas.
Cependant, vous découvrez que la législation en vigueur offre une protection accrue aux locataires étudiants. Thomas profite de cette situation en se renseignant sur ses droits et en utilisant divers dispositifs légaux pour régulariser sa situation. Il invoque notamment des difficultés financières temporaires liées à sa situation d'étudiant et demande des délais supplémentaires.
En conséquence, vous vous retrouvez confronté à des procédures juridiques complexes et longues. Thomas profite de chaque recours légal pour prolonger son séjour dans le logement, malgré les impayés. Pendant ce temps, vous subissez une perte financière importante.
Investissement résidence étudiante inconvénient : quelles précautions prendre ? ⚠️
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En plus des risques évoqués précédemment, il existe plusieurs points auxquels l'investisseur doit prêter une attention particulière. Tout d'abord, il est important de prendre en compte la compatibilité des critères d'investissement avec les critères fiscaux. Il faut également considérer la durée minimale de location requise pour être éligible aux réductions fiscales.
Sur un aspect plus pratique, veillez à ce que le logement étudiant dans lequel vous investissez soit situé à proximité de votre domicile. De cette façon, la gestion du bien sera facilité.
De plus, il convient d'être vigilant quant à l'augmentation des prix d'achat, souvent liée à la prise en compte des éventuels avantages fiscaux dans le prix de vente. Il en va de même pour la qualité de l'opérateur lorsque vous investissez dans une résidence avec services. Prenez aussi en compte les frais potentiels liés aux changements fréquents de locataires, ce qui est souvent le cas avec les étudiants.
Enfin, au-delà des inconvénients, ils existent de nombreux avantages à investir dans une résidence étudiante. Vous pouvez notamment bénéficier :
- d'avantages fiscaux grâce au statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel),
- du dispositif Censi-Bouvard qui offre une réduction d'impôt de 11 % de prix de revient,
- d'une demande forte croissante,
- d'un rendement et d'une plus-value importante lors de la revente,
- d'une mise en œuvre accessible.
- Cet investissement présente une opportunité intéressante en raison du nombre élevé d'étudiants en France.
- Les risques liés à l'emplacement concernent la sécurité du quartier, les commodités à proximité, les transports en commun et la proximité des établissements d'enseignement.
- Les risques inhérents au logement sont une vente difficile, une mauvaise localisation, une faible demande, une fiscalité lourde, une baisse de rentabilité, de potentielles dégradations.
- La gestion est plus complexe en raison du roulement fréquent des locataires.
- La concurrence est intense, ce qui peut entraîner des tarifs agressifs.
- Le risque d'impayés sont relativement fréquents.
- Des nombreuses précautions doivent être prises, comme les frais liés aux changements fréquents de locataires par exemple.