Indemnité d'immobilisation : tout savoir

L'indemnité d'immobilisation est un montant dû par le bénéficiaire d'une promesse de vente (l'acheteur) au vendeur. Cela s'il ne procède pas à l'achat du bien immobilier alors que toutes les conditions suspensives ont été remplies (obtention du prêt, absence d'exercice du droit de préemption de la commune,...)

Qu'est-ce que l'indemnité d'immobilisation ?

Une somme à verser au vendeur

La compensation d'immobilisation représente une somme que le bénéficiaire d'une promesse d'achat (l'acheteur) doit verser au vendeur s'il ne finalise pas l'achat du bien immobilier malgré la réalisation de toutes les conditions suspensives :

• obtention de prêt,
• absence d'exercice du droit de préemption de la commune.

Cette compensation est versée en échange de l'engagement pris par le vendeur de céder son bien exclusivement à l'acheteur. Cela selon les modalités convenues dans la promesse.

Une restitution possible

Un montant, pouvant être versé en totalité ou en partie lors de la signature de la promesse, est consigné par le notaire. Il sera déduit du prix de vente en cas de réalisation de la vente. En cas de non-réalisation d'une condition suspensive ou de rétractation de l'acquéreur dans les dix jours suivant la signature, ce montant lui sera restitué. 

Est-elle obligatoire ?

Tout dépend entièrement de la durée pendant laquelle le bien immobilier reste inactif, c'est-à-dire la période pendant laquelle le propriétaire retient la vente :

Pour une immobilisation de moins de 18 mois

L'inclusion d'une indemnité d'immobilisation n'est pas impérative. Les deux parties sont libres de décider si elles souhaitent l'inclure dans le pré-contrat (compromis de vente ou promesse de vente). Cependant, les vendeurs la réclament presque systématiquement, car elle leur offre une protection contre un possible désistement.

Notez que la seule manière de rendre cette indemnité légalement contraignante est de la stipuler dans le contrat. Sans cela, le vendeur n'a aucun moyen d'obliger l'acheteur à verser une indemnité d'immobilisation.

👉 Promesse de vente : modèle gratuit à télécharger

Pour une durée supérieure à 18 mois

Si la période d'exclusivité dépasse 18 mois, l'indemnité d'immobilisation devient obligatoire selon la loi : elle doit être incluse dans l'avant-contrat par l'acheteur et le vendeur.

Dans quels cas payer cette indemnité ?

L'indemnité d'immobilisation, bien que versée par l'acheteur lors de la signature de la promesse de vente, est ultérieurement déduite du prix d'achat lors de l'acquisition finale, à condition que l'achat soit effectivement réalisé. Ainsi, elle ne constitue pas une dépense réelle pour l'acquéreur.

Si toutes les conditions suspensives sont satisfaites, mais que l'acheteur se rétracte, le vendeur est en droit de conserver le montant de l'indemnité en compensation.

Les clauses suspensives désignent les conditions spécifiques inscrites dans une promesse d'achat qui doivent être satisfaites afin que la transaction immobilière puisse se dérouler correctement. Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, la promesse d'achat peut être annulée sans entraîner de pénalités pour l'acheteur.

👉 En savois plus sur la promesse unilatérale de vente (PUV)

👉 En ravoir plus sur la promesse synallagmatique de vente (PSV)

Parmi les clauses suspensives les plus fréquentes figurent :

Acquisition de financement 

Cette clause énonce que l'achat de la propriété immobilière est subordonné à l'obtention d'un prêt hypothécaire selon des termes et conditions spécifiés. En cas de non-obtention du financement requis, la promesse d'achat peut être résiliée.

Vérification du titre de propriété 

En cas de découvertes de litiges juridiques ou d'hypothèques non divulguées, l'acheteur a la possibilité d'annuler la promesse d'achat.

Condition d'obtention d'un permis de construire

Cette clause est régulièrement incluse lorsque l'acheteur envisage de construire ou de rénover la propriété. Elle stipule que la promesse d'achat est subordonnée à l'obtention d'un permis de construire dans les délais convenus.

Diagnostic immobilier conforme

La vente d'un bien immobilier est conditionnée par la réalisation de divers diagnostics immobiliers obligatoires, tels que le diagnostic de performance énergétique (DPE), le diagnostic du plomb, le diagnostic de l'amiante, etc. Si les résultats de ces diagnostics ne répondent pas aux critères requis, l'acheteur peut résilier la promesse d'achat.ù

Quel est son montant ?

Le montant de l'arrhes n'est pas légalement fixé, laissant ainsi aux deux parties le soin de convenir de cette modalité. En général, le vendeur tentera d'imposer ses conditions à l'acheteur.

Comment récupérer son indemnité lors d'une rétractation ?

Perte du dépôt de garantie

Que faire si le bénéficiaire de l'option décide de renoncer à l'achat ? Dans la plupart des situations, il perd son dépôt de garantie. Cependant, il existe des circonstances spécifiques qui lui permettent de le récupérer même après l'annulation de la transaction. En effet, les parties peuvent convenir que le dépôt de garantie revient à l'acheteur s'il renonce à l'achat en raison de conditions suspensives préalablement définies et encadrées.

L'une des conditions suspensives les plus courantes concerne l'obtention d'un prêt immobilier. Lorsqu'il signe le compromis de vente, le futur acquéreur s'engage à acheter le bien s'il obtient un financement externe. S'il échoue, il peut invoquer la clause suspensive pour annuler la transaction immobilière et récupérer son dépôt de garantie.

Fournir des preuves de refus de prêt 

Le futur acheteur devra fournir la preuve d'au moins trois refus de prêts immobiliers et démontrer qu'il a effectué toutes les démarches nécessaires pour obtenir un prêt. Dans le cas contraire, l'indemnité d'immobilisation pourrait être restituée au vendeur.

Il est également envisageable, lors de la rédaction du compromis de vente, d'inclure d'autres conditions suspensives permettant de récupérer l'indemnité d'immobilisation versée :

• obtention du permis de construire,
• présentation des diagnostics immobiliers,
• levée du droit de préemption urbain.

A qui et quand la verser ?

Intervention d'un notaire

Lors de la signature de la promesse de vente, l'indemnité d'immobilisation n'est pas directement versée au vendeur comme on pourrait le penser. Elle est en fait consignée par un notaire sur un compte séquestre et sera restituée lors de la conclusion de la vente.

Si l'acheteur annule la vente après que les conditions suspensives ont été satisfaites, l'indemnité d'immobilisation sera restituée au vendeur par le notaire, conformément à la compensation due pour l'annulation de la promesse d'achat.

Quand la verser ?

Dans le contexte d'une transaction immobilière, l'acheteur verse une indemnité d'immobilisation, partiellement ou en totalité, lors de la signature du compromis de vente.

Cependant, une exception existe : lors de l'acquisition d'un bien neuf, comme dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), l'indemnité d'immobilisation est due à la date du dépôt du permis de construire. Elle est versée sur le compte séquestre du notaire au moment de l'obtention du permis.

Récupérer son indemnité en cas de refus de prêt

Annulation de la transaction

Dans la plupart des situations, lorsqu'un refus de prêt est établi comme condition suspensive dans la promesse d'achat, l'acquéreur a le droit d'annuler la transaction et de récupérer son dépôt de garantie. Toutefois, vérifiez attentivement les termes et conditions spécifiques stipulés dans le contrat de promesse d'achat ou de compromis de vente.

Restitution du dépôt de garantie

Lorsque la clause suspensive concernant l'obtention d'un prêt est intégrée, elle précise généralement que si l'acquéreur ne parvient pas à obtenir le financement requis malgré des démarches raisonnables, la promesse d'achat peut être annulée. Et le dépôt de garantie doit être restitué à l'acquéreur.

Cette disposition permet à ce dernier de se prémunir contre l'impossibilité de financer son acquisition immobilière, évitant ainsi la perte de son dépôt de garantie.