Immeuble de rapport : investissement locatif de 2023 !

Immeuble de rapport : considéré comme le meilleur achat par certains investisseurs immobiliers, il permet de réaliser des opérations complexes tout en créant une forte valeur. Ce type d’investissement fait partie d’un micro-marché propice aux bonnes opérations.

Aujourd’hui, DIMO Diagnostic vous explique tout sur les immeubles de rapport !

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Depuis quelques années déjà, les investissements immobiliers ne cessent d’augmenter. Et les investisseurs ne sont pas seulement des professionnels du milieu. On retrouve énormément de particuliers qui souhaite obtenir un revenu supplémentaire.

L’hôtel de rapport ou immeuble de rapport, correspond à un type architectural détenu en monopropriété. Ce type est apparu en France au 18ᵉ siècle et a continué de se développer plus largement en métropole jusqu’au 19ᵉ. Les hôtels de rapport sont donc très souvent des bâtiments de style haussmannien que l’on retrouve dans beaucoup de grandes villes et notamment à Paris. On remarque un tel bâti par la régularité de sa façade. Celle-ci montre un des logements dont la répartition est standardisée sur différents étages.

Histoire des immeubles de rapport

On dit d’un bâtiment qu’il est de “rapport” quand il rapporte des loyers à son propriétaire. Son objectif est donc d’en tirer un rendement locatif. Il doit être le plus conséquent possible.

Investir dans une maison de rapport est une véritable stratégie financière accessible au grand public.

Pourquoi dit-on immeuble de rapport ?

Aussi appelée immeuble à loyers, il permet à son propriétaire d’obtenir un rendement locatif plus ou moins élevé. Ce revenu revient pour au complet au propriétaire du bien immobilier.

N’ayant qu’un seul propriétaire, l’hôtel de rapport est différent d’une copropriété plus classique. L’achat d’un bien à plusieurs est la définition même de la copropriété.

Dans le cadre d’un immeuble à loyer, l’acheteur acquiert le bien immobilier d’un seul bloc. Les parts du bâtiment ne seront donc pas partagé. En revanche, il pourra tout à fait y avoir plusieurs appartements et donc plusieurs loyers perçus. L’objectif d’un tel investissement étant évidemment la rentabilité avec une visée locative.

Immeuble de rapport et investissements

Quels sont les avantages d’un immeuble de rapport ?

La mutualisation de l’achat de différents lots

Vous avez 400 000 € à investir dans une ville moyenne en France ? Partons du postulat que le prix au m2 est de 1500 €. Pour ce prix, vous pourrez trouver un bien entre 250 et 350m2 ou alors 4 biens d’environ 70m2.

Il sera beaucoup plus simple et efficace de trouver un bâtiment pouvant accueillir 4 ou 5 logements. Toutes les démarches administratives ne seront effectuées qu’une seule et unique fois. Toutes les étapes, de la recherche à la remise des clés, seront mutualisées. C’est un gain de temps considérable pour l’acquisition d’un bien ! En achetant plusieurs lots indépendants, il aurait par exemple renouveler tout le processus sur tous les biens achetés.

Pouvoir négocier l’investissement

Le bien de rapport n’intéresse généralement que les investisseurs. En achetant ce type d’immeubles, et en tant qu'acquéreur, vous disposez d’un fort pouvoir de négociation. Les investisseurs ne courent pas les rues selon la ville où vous souhaitez acheter. Il est donc important dans un premier temps de bien connaître le marché immobilier.

N’étant pas en concurrence avec de nombreux acheteurs, vous aurez la possibilité de négocier le prix du bien que vous voulez acheter.

La liberté de décision et la valorisation de la propriété

Par définition, un bâtiment de rapport est détenu en mono-propriété. L'acquéreur devient donc le seul et unique propriétaire du lieu. En ce sens, il peut effectuer des travaux ou d’autres modifications comme il l’entend. Aucun autre copropriétaire ne peut bloquer les décisions qui seront prises. Vous pourrez créer le nombre de logements que vous souhaitez, transformez certaines pièces en local commercial ou encore entreprendre des modifications dans les parties communes.

Les transformations effectuées sur le bâtiment sont généralement celle qui vont réellement conférer une valeur ajoutée.

Vous n’êtes pas bloqué par les autres copropriétaires et pouvez donc décider de modifier les parties communes, transformer un local commercial en habitation, surélever l’immeuble. Bien que vous puissiez passer par un syndic de copropriété pour la gestion général du bien, les propriétaires préfèrent souvent gérez en direct. Cela leur permet notamment de faire des économies en termes financiers.

Economie d’échelle et rentabilité

Pour terminer avec les avantages principaux de ce type d’achat, on retrouve les économies d’échelle. En effet, en achetant un seul bien, toutes les dépenses seront mutualisées. Les travaux, par exemple, vous coûteront moins cher. Pourquoi ? Les travaux se passent tous au même endroit, le matériel pourra être acheté en gros, vous pourrez passer par une seule et même entreprise, etc. Il sera aussi possible de négocier les contrats d’assurance et d’entretien.

Quels sont les inconvénients ?

La division des lots

Le principal problème d’un hôtel de rapport acheté en bloc est sa division en lots. Si elle n’est pas déjà faite, il faudra impérativement procéder à cela. Si ce n’est pas le cas, vous pourrez rencontrer quelques problèmes lors de la location des appartements et autres locaux.

Si l’immeuble n’est pas préalablement divisé, il faudra passer par des locations avec des baux individuels. Ils définiront la jouissance des parties communes et fixeront les charges au forfait grâce au prorata des surfaces privatives. Ce type de bail peut poser problèmes puisque les locataires pourront contester le bail.

En cas de non-division, les différentes dépenses privatives comme l’électricité ou le gaz seront difficile à comptabiliser. Il sera quasiment impossible de faire poser un compteur électrique individuel. Cela pourra engendrer de nombreux problèmes dans la gestion locative.

La solution idéale sera de diviser les lots. Cependant, cette solution a un coût. Il faudra faire appel à un notaire et un géomètre. Leur rôle sera de délimiter chaque lot. Ils pourront aussi rédiger le règlement intérieur qui détaillera la répartition des charges. Pensez donc à vous renseigner quant à la division du lot et quelles peuvent être les conséquences s’il n’y a pas de division de lot.

Un risque concentré

Dans le cas d’une transaction pour un immeuble à loyer, tous les risques sont concentrés au même endroit. En effet, tous les appartements se trouvant dans un même lieu, s’il arrive quelque chose au bâti, ou qu’il s’avère que la zone d’implantation n’est pas attractive, tous les appartements seront impactés. Si on reprend l’exemple de nos 4 appartements, une route très passante et bruyante est construite juste à côté du bâtiment. Tout l’immeuble sera impacté. Vous aurez plus de mal à trouver un locataire, par exemple. Ou l'appartement pourra même être dévalué à la revente. Les quatre appartements seront touchés par ce prix. Le risque n’est pas dilué entre plusieurs biens distincts dans différentes zones.

Pour ce qui est des gros sinistres, le même schéma s’applique. Admettons qu’un incendie se déclare au sein d’un logement. C’est tous les appartements qui se verront impactés par cela. De plus, vous assumerez à vous seul tous ces problèmes, là où, dans une copropriété, les travaux aurait été assumé par tous les copropriétaires.

La revente du bien

Avoir la position d’acheteur est plus simple que celle du vendeur comme nous l’avons vu plus tôt. Alors qu’il est facile d’acheter ce type de bien, il sera compliqué de le revendre. Les investisseurs étant plutôt rares.

Immeuble de rapport : comment le trouver ?

Trouver un bien rentable par ses propres moyens

Tout comme pour un bien plus classique, la procédure de prospection reste identique. Il faudra cherche la perle rare sur des sites de ventes entre particuliers ou sur des agences immobilières. Avant tout achat et lors de votre prospection, pensez à calculer la rentabilité locative du bien. Comment la calculer ? Tout d’abord, faites une étude de marché afin d’évaluer la demande locative et le niveau des loyers autour du bien. Dans un second temps, vous pourrez procéder au calcul du financement de l’ensemble du bloc. Il faudra estimer le coût des mensualités d’un emprunt ou crédit immobilier ainsi que l’ensemble des autres charges. Il faudra aussi ajouter des frais de comptabilité, provisions pour réparation, taxe foncière...

Afin de trouver le meilleur investissement, il faudra être extrêmement vigilant aux différentes offres. Et surtout très réactif ! Afin d’être le premier au courant, nous vous conseillons d’installer des alertes mail ou notification. De cette façon, vous serez immédiatement averti dès qu’un nouveau bien arrive sur le marché. Aussi, vous pouvez constituer une équipe de partenaires qui pourront vous appeler dès qu’une opportunité se présente.

Trouver un spécialiste vente immeuble de rapport

Pour trouver le bien immobilier idéal, vous pouvez faire appel à des professionnels du secteur. Nous vous conseillons notamment de faire appel à un chasseur immobilier. Il vous aidera à effectuer votre prospection de façon optimale. Il vous permettra de dénicher un maison de rapport rentable et travaillera exclusivement dans votre intérêt. Il pourra réaliser toutes les démarches de prospection que vous l’autoriserez à faire. Bien que les services d’un chasseur immobilier soient payants (2 à 10 % du prix de vente du bien), le gain de temps sera considérable.

Certains chasseurs ont fait de l’investissement locatif leur spécialité. Ils seront à même de vous proposer les biens immobiliers qui correspondent le mieux à votre projet immobilier.

Faire construire un immeuble d’habitation

Quel prix pour construire un immeuble ?

Vous n’avez pas trouvé la perle rare ? Vous pourrez aussi faire construire un immeuble de rapport vous-même. Il n’est pas toujours facile d’estimer le prix de la construction d’un bien qui comprend des logements. Les prix varient beaucoup fonction de sa taille ou encore du terrain et des matériaux. De même pour le prix du terrain, il varie en fonction de la zone géographique et de sa taille. Vous pouvez estimer le prix d’un terrain en regardant les registres cadastraux. Ils donneront certaines indications qui pourront vous aiguiller.

En ce qui concerne la construction, il faut généralement compter 30 % du budget total pour le gros-œuvre, 30 % pour le second œuvre et 30 % pour les lots techniques (plomberie, électricité…). Il ne faudra pas oublier les travaux de voirie et différents réseaux et espaces verts. Ils comptent habituellement pour 10 % du budget. Enfin, il est important de construire son bien dans une optique de développement durable. Les matériaux et techniques utilisés en ce sens coût environ 15 % plus cher qu’une construction plus traditionnelle.

Comment calculer le coût de la construction d’un bâtiment ?

Lorsqu’il s’agit d’un immeuble à usage d’habitation, vous pourrez vous référer aux valeurs des coûts de la construction. Elles sont publiées chaque année par le Ministère de l'Égalité des territoires et du Logement. Vous pourrez alors trouver des estimations de coût selon la surface de votre bien. Les coûts affichés sont estimés selon le prix des Surfaces Hors Oeuvre Nette (SHON). Grâce à cela, il sera possible d’estimer le prix de construction d’une surface. Vous pourrez par exemple estimer le prix de construction hors taxe au mètre carré d’une construction.

D’autres coûts seront à comptabiliser dans votre estimation. Il faudra notamment ajouter les honoraires d’un architecte. Plus vous détaillerez votre calcul, plus votre budget estimé sera précis. Vous aurez donc moins de chance d’avoir une mauvaise surprise.

Pour avoir une idée la plus précise possible sur le coût de construction, faites appel à différentes entreprises pour effectuer des devis.

Les diagnostics obligatoires pour un immeuble de rapport

Qui dit immeuble à loyers, dit loyers et donc mise en contrat de location. Il est donc impératif pour le propriétaire-bailleur d’effectuer les diagnostics locations obligatoires pour cela. Ces diagnostics techniques existent pour informer le futur locataire sur l'état du bien.