Frais de gestion SCPI - Taux, Calcul et Comparaison

Les frais de gestion d’une SCPI représentent une part importante du rendement de votre investissement. Les SCPI présentent généralement des frais de gestion compris entre 0,5% et 2% par an, ainsi que des frais de souscription. C’est pourquoi il est important de les connaître avant de se lancer. Dans cet article, nous vous proposons un guide complet des frais de gestion des SCPI.

Quels sont les frais de gestion d'une SPCI ?

Les sociétés de gestion sont rémunérées pour leur travail par la commission de gestion. La commission doit les rémunérer pour leur tâche, notamment :

• la gestion du portefeuille immobilier comprend l'achat et la vente de biens immobiliers, l'entretien et les travaux de la propriété,
  
  
• les loyers sont collectés et redistribués via la gestion des loyers,
  
  
• gestion de trésorerie,
  
  
• l'entreprise assure le suivi de la gestion de l'information (rapports annuels, bulletins tous les trimestres, etc.).

Prix des frais de gestion annuel

La commission annuelle est habituellement comprise entre 9 % et 12 %. Ces frais sont directement déduits des loyers bruts reçus par la société de gestion. L'investisseur reçoit alors directement des revenus nets de frais de gestion.

Frais de gestion en assurance vie

Les frais de gestion SCPI en assurance vie fonctionnent différemment. En effet, en fonction du choix de l'assurance, les frais peuvent être bien plus élevés ou à l'inverse plus bas. Cela peut donc impacter le rendement de votre placement à la hausse comme à la baisse.

Le choix est alors primordial. Par exemple, certains assureurs prennent jusqu'à 15 % de commissions sur les loyers. Et d'autres vont reverser 100 % des loyers aux investisseurs associés. La différence n'est de ce fait pas négligeable ! C'est le cas par exemple de Spirica et Swisslife.

À ces potentiels prélèvements sur les loyers s'ajoutent les frais de gestion à l'année sur les unités de compte. Selon les contrats d'assurance, ces frais varient de 0,5% à 1% par an.

En SCPI fiscale

La société de gestion est rémunérée par la SCPI (qui est versée par les détenteurs de parts), et cela représente environ 10% des loyers perçus (environ 0,57% des frais de gestion sur encours en 2010).

La société de gestion est rémunérée sur le revenu des investissements et non sur la valeur totale des actifs. Cela signifie que la société de gestion et les investisseurs sont incités de manière similaire. Cela est unique pour un produit financier comparé à la SICAV ou d'autre type de société.

Calcul des frais de gestion

Quel est le montant des frais de souscription et d'entrée d'une SCPI ?

Les Français investissent de plus en plus dans l'immobilier en achetant des parts de SCPI, ou produits d'épargne depuis quelques années.

Ces produits permettent aux gens d'investir dans l'immobilier en leur donnant la possibilité d'acheter des parts dans une société de gestion.

Majoritairement, les frais de SCPI varient entre 8 et 12 % (moyenne de tous les marchés de SCPI en France).

Lorsqu'un investisseur décide de céder ses parts, les frais de sa souscription sont prélevés. Ces frais sont utilisés pour déterminer la valeur des parts au moment de la vente. C'est-à-dire que la valeur de souscription est déduite des frais de souscription.

D'autres types d'investissements peuvent avoir des frais d'entrée standard, mais ces frais sont totalement différents des frais facturés pour les SCPI.

Quelle est la valeur de retrait d'une SPCI ? (Frais de sortie ou de cession)

Pour les investisseurs souhaitant se séparer de leur part de la Société Civile de Placement Immobilier, la valeur de retrait d'une part est un élément à prendre en compte. Elle correspond à la différence entre le prix d'achat et la commission de souscription, variable d'un fonds de gestion à l'autre.

Les commissions de vente sont prélevées en cas de revente de SCPI à capital fixe. Il correspond à la commission perçue par la SCPI suite aux offres d'achat et de vente des deux partenaires de la SCPI convenue d'un commun accord. Cette commission est généralement payée par l'acheteur.

Certains investisseurs hésitent à laisser la gestion de revente de leurs actions à la société de gestion, préférant gérer la revente par eux-mêmes. Ce marché secondaire de SCPI a un nom : un marché de gré à gré.

Il se déroule sans l'intervention de la société de gestion. Par conséquent, les partenaires peuvent fixer des prix de vente et faire de la publicité sur des sites comme leboncoin.

La société de gestion prélèvera une commission de transfert de part, lors de la notification d'un changement de propriétaire. Selon leur accord, ces frais sont à la charge du cédant ou de l'acquéreur.

Encore plus rarement, en cas de donation ou de succession, une indemnité de mutation est fixée pour une transmission libre. Cela peut ainsi impacter le rendement futur de l'acheteur.

Malheureusement, il n'y a pas de chiffres exacts connus sur le montant des frais de cession et la valeur de retrait. En effet, les facteurs de variations de la valeur de retrait sont aléatoires et trop nombreux.

Bon à savoir : il n'y a pas de frais de vente de parts SCPI à capital variable.

Comment acheter des parts SCPI sans frais ?

Sur le marché, il existe des SCPI avec peu ou pas de frais de souscription, parmi lesquelles on peut citer :

• les SCPI Altixia Commerces (gérées par Altixia)
• Neo (gérées par Novaxia),
• Iroko Zen,
• Remake Live.

Il vous suffit de ce fait de choisir votre société de gestion et la SCPI dans laquelle vous souhaitez investir. Par contre, il existe des limites et des inconvénients à passer par des SCPI sans frais. Nous allons vous les citer plus bas.

Les SCPI avec zéro frais de souscriptions sont apparues il y a quelques années seulement, bousculant le monde de l'investissement pierre papier. De ce fait, de nombreux épargnants choisissent ces SCPI à 0% de frais de souscription au détriment des SCPI classiques.

Les frais de gestion sont plus hauts

Le fait d'avoir aucun frais à la souscription ne doit pas faire oublier aux investisseurs que la SCPI a besoin de se payer pour fonctionner. Généralement, ils choisissent de compenser le manque à gagner par des frais de gestion supérieurs aux SCPI habituelles.

À titre d'exemple, la SCPI Novaxia Neo a des frais de dossier de 18%, alors que pour les sociétés habituelles, cela est de l'ordre de 7% à 12% . Avant le versement des dividendes, ces commissions sont prélevées sur les loyers perçus par la SCPI.

Des frais de sorties élevées

Pour anticiper une activité d'achat-revente trop fréquente, les SCPI sans frais ont trouvé une solution. Ils facturent des frais de sortie. Ceux-ci correspondent à des pourcentages du cours de la part, en fonction de la durée de détention des parts.

À titre d'exemple, la SCPI Iroko ZEN applique une commission de sortie de 5% (hors TVA) pendant les 3 premières années de l'achat des parts. Une fois ces 3 années passées, il n'y a plus de frais de sorties.

  Tom Vea

  Agent Immobilier

 

Expert en immobilier depuis près de 4 ans, j’accompagne et conseille désormais les futurs propriétaires dans leurs projets d’achats & locations !

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