Pour trouver le meilleur financement, analyser vos revenus et vos dépenses, déterminer le risque de non-remboursement et même mettre en place le prêt, votre conseiller bancaire examinera attentivement votre demande de prêt. Il est impératif que votre profil et votre projet soient cohérents. Pour établir des premières estimations, vous pouvez réaliser en amont votre propre simulation de prêt.
Les banques facturent ainsi des frais de dossier de prêt immobilier pour couvrir les coûts administratifs liés au traitement de votre prêt. Pendant la phase de remboursement, ils couvrent également la gestion courante.
Les frais de dossier pour votre crédit immobilier dépendent du coût total du prêt. En général, ils varient entre 0,5 % et 1,5 %. Les banques peuvent avoir des limites minimales et/ou maximales pour ces frais.
Par exemple, certaines grandes banques peuvent exiger des frais de dossier de 500 €, 900 € ou 2000 € pour un prêt de 200 000€. N'hésitez pas à demander à votre conseiller bancaire plus d'informations sur ces chiffres.
Les banques tiennent toujours compte des coûts pour l'étude et le montage du dossier lorsque vous demandez un prêt. Même s'ils ne sont pas toujours mentionnés lors de l'entretien avec votre banquier, vous les trouverez sur le document de synthèse.
Le montant de ces frais de dossier n'est pas réglementé. Le montant idéal est laissé à l'appréciation de chaque banque. Les banques traditionnelles présentent cependant une certaine homogénéité. En général, ces frais se situent entre 0,80 % et 1,20 %. Pour éviter des frais élevés lorsque les sommes sont élevées, un montant minimum et un montant maximum sont fixés.
Ces frais de dossier peuvent être offerts lorsque des promotions sont en cours. Les primo-accédants, et les personnes qui habitent dans le logement depuis au moins deux ans, peuvent par exemple bénéficier de cet avantage pour tout crédit réel souscrit. Il s'agit donc pour les banques d'attirer ces types d'emprunteurs.
C'est généralement lorsque vous effectuez votre premier paiement que vous payez les frais de dossier. Vous pouvez également payer ces frais à l'avance avec votre apport personnel. C'est à vous et à votre banque de décider ce qui vous convient le mieux.
Rassurez-vous, la phase de discussion avec une banque ne vous engage pas ! Même si la banque commence à étudier votre profil, elle ne peut pas vous facturer de frais de dossier si vous ne signez pas l'offre de prêt.
Lorsque votre prêt a été accepté, il est logique de payer les frais de dossier, il est donc légitime de poser la question dans l'autre sens. Quels sont les frais de dossier de prêt immobilier si vous demandez à plusieurs banques, mais ne signez qu'avec une seule ?
Votre demande de crédit immobilier dépend de l'endroit où vous vous trouvez. Les frais ne s'appliquent pas si vous n'avez pas signé d'offre. Après 30 jours, si vous ne répondez pas, elle est automatiquement annulée.
La banque peut vous facturer des frais d'étude de dossier si vous acceptez l'offre de prêt, mais ne concluez pas l'affaire. Ces frais peuvent être facturés à hauteur de 150 euros maximum.
Votre offre de prêt comprend des frais de dossier. Tout comme les conditions de remboursement ou les frais de remboursement anticipé, vous pouvez les négocier !
Votre banque sera plus ou moins compréhensive en fonction de votre profil d'emprunteur. La simplicité et la qualité de votre dossier peuvent jouer en votre faveur.
Vous aurez plus de pouvoir de négociation si vous faites partie des dossiers dits "faciles". C'est particulièrement vrai si :
- vous avez un contrat salarié en CDI,
- vous achetez à deux (en couple),
- votre apport personnel est d'au moins 15 %,
- vous avez une bonne gestion financière (pas de compte à découvert, et des économies tous les mois),
- votre taux d'endettement est bien en dessous des 33 %.
Les banques sont rassurées par ces éléments ! Les profils dits "faciles" sont donc des emprunteurs présentant de solides garanties pour les banques.
Vous pouvez également simplifier la négociation en domiciliant vos comptes d'épargne auprès de la banque prêteuse ou en souscrivant une assurance habitation par son intermédiaire. Les frais de dossier du prêt immobilier peuvent être réduits, voire supprimés si vous êtes dans cette situation. Aussi, les banques elles-mêmes suppriment parfois ces frais à certaines périodes de l'année.
Si vous êtes chef d'entreprise ou en contrat à durée déterminée, si vous ne cotisez pas, ou si vous achetez en société (SCI), votre dossier peut être considéré comme plus "complexe". Dans ce cas, le conseiller peut ne pas négocier les frais de dossier, car le traitement de votre projet sera plus long. La difficulté de traitement d'un dossier est toujours subjective. Votre dossier sera traité différemment selon la banque et le profil d'emprunteur qu'elle vise.
Quoi qu'il en soit, un courtier immobilier peut vous aider à négocier les frais de dossier. Ce professionnel sera rémunéré directement par vous, et non par la banque. De plus, vous obtiendrez de meilleures conditions et ferez des économies avec un courtier en prêt immobilier.
Vous cherchez à réduire les coûts liés au dossier d'un prêt immobilier ? Suivez ces 7 conseils pour maximiser vos économies lors de la constitution de votre dossier de prêt.
1. Êtes-vous fidèle ou nouveau ?
Demandez un geste de fidélité si vous êtes un client fidèle. Vous devriez pouvoir obtenir une réduction ou une suppression de vos frais de dossier si vous êtes un bon client.
Si vous êtes un nouveau client, n'hésitez pas à utiliser des arguments forts pour convaincre la banque que vous allez rester avec elle. Par exemple, en proposant de rapatrier vos revenus ou de souscrire d'autres produits en échange d'une réduction des frais de dossier.
2. Le piège du débutant : HT ou TTC.
Pensez à bien vérifier si le montant des frais de dossier du prêt immobilier est affiché en hors taxe ou en toute taxe comprise. Il arrive souvent que certains organismes l'affiche en hors taxe (HT) pour donner l'impression que les frais sont bas.
3. Comparer les frais de dossier entre plusieurs banques.
Rencontrez les banques et voyez combien ils facturent. Veillez à obtenir un document écrit. Si vous entretenez de bonnes relations, demandez à votre banquier de vous faire une meilleure proposition que ses concurrents.
Vous pouvez également utiliser un comparateur de taux de prêt immobilier qui vous donnera une simulation du montant des frais de dossier. Cela peut être un excellent point de départ pour négocier votre prêt avec votre banquier si vous voulez avoir une idée rapide de ce qui se fait sur le marché.
4. Assurez-vous que votre profil est bon.
Comme vous l'avez lu plus haut, si vous avez le bon profil, les banques feront tout pour vous avoir. Vous avez toutes les chances de réussir si :
- vous empruntez en couple,
- vous avez moins de 45 ans,
- vous avez un emploi stable,
- vous gagnez plus de 45 000 € par an,
- vous cotisez
- et si votre taux d'endettement est faible.
5. Un apport personnel significatif.
Un apport personnel significatif correspond à au moins 15 % du prix d'achat. Avec cela, vous pourrez négocier beaucoup plus facilement. Pourquoi est-ce si important ? Parce que le montant de l'apport témoigne de la capacité d'épargne du client. Cela va rassurer la banque et également limiter les risques en cas d'effondrement du marché immobilier.
6. La SCI (Société Civile Immobilière).
En passant par une SCI pour votre achat immobilier, cela vous permettra de faire passer les frais de dossier en charges déductibles. Cela veut dire que vous pourrez déduire le montant de ces frais de vos impôts.
Bien entendu, le choix du statut de SCI dépendra de différents paramètres comme :
- votre situation personnelle,
- financière,
- vos objectifs dans l'immobilier,
- votre imposition.
Tournez-vous vers un conseiller fiscaliste ou un avocat spécialisé pour vous aider dans cette démarche.
7. L'assurance emprunteur.
Enfin, même en négociant les frais de dossier de prêt immobilier, vous ne ferez peut-être pas de grandes économies. N'oubliez pas que le taux d'intérêt et l'assurance emprunteur représenteront une grande partie du total. Ainsi, pensez à faire jouer la concurrence sur l'assurance emprunteur. Vous êtes tout à fait en droit de choisir une assurance hors banque.
"Les frais de dossier peuvent sembler être une petite dépense, mais ils peuvent s'accumuler rapidement et représenter une part importante des coûts associés à l'achat d'une maison. Il est important pour les emprunteurs de comprendre ces frais et de les négocier avec les prêteurs autant que possible afin de minimiser leurs coûts globaux." Tom, expert immobilier chez DIMO Diagnostic