Comment faire en cas de fausse visite agence immobilière ?

Fausse visite agence immobilière : il existe une multitude d'arnaques utilisant le principe de fausse visite agence immobilière.

Des individus mal intentionnés utilisent une agence immobilière pour visiter un bien sous une fausse identité. Puis contournent l'agence en concluant directement la vente avec le vendeur.
De prétendues visites d'acheteurs potentiels, facturées à des propriétaires vendeurs désespérés pour des montants élevés.
Ou encore des arnaques à l'annonce immobilière.

Vous souhaitez acheter un bien immobilier ? Recevez gratuitement une liste de biens disponibles dans votre région !

Sommaire

Fausse visite agence immobilière : arnaque par le potentiel acquéreur
Fausse visite agence immobilière : arnaque par l’intermédiaire
Fausse visite agence immobilière : arnaque à l’annonce

Fausse visite agence immobilière : arnaque par le potentiel acquéreur 🤔

Des personnes intéressées par l'acquisition d'un bien immobilier visitent ce dernier en utilisant une fausse identité avec l'agence. Puis, ils concluent directement la vente avec le vendeur, en contournant ainsi l'agence immobilière.

Cette mise en place permet :

Situation	Avantages	Inconvénients
Acquéreur	Éviter de payer des commissions d'agence : en n'impliquant pas l'agence immobilière dans la transaction, l'acquéreur peut potentiellement économiser sur les frais de commission généralement dus à l'agence.	Risques juridiques : utiliser une fausse identité et évincer l'agence immobilière peut entraîner des conséquences juridiques graves, telles que des poursuites pour fraude ou non-respect des obligations contractuelles. Mauvaise réputation : un comportement frauduleux ou malhonnête peut nuire à la réputation de l'acquéreur sur le marché immobilier, ce qui peut rendre difficile la réalisation de futures transactions.
Vendeur	Économies potentielles : le vendeur peut potentiellement économiser sur les frais de commission d'agence en évitant de les payer à l'agence.	Risques juridiques : le vendeur pourrait être tenu responsable d'avoir conclu une vente en contournant l'agence, ce qui peut entraîner des poursuites juridiques et des conséquences financières. Perte de services professionnels : en évinçant l'agence immobilière, le vendeur peut perdre les services professionnels offerts par l'agence, tels que la promotion efficace du bien, la négociation des prix, et l'assistance dans la transaction immobilière.

D'après la loi :

L'agent immobilier joue un rôle d'intermédiaire entre le vendeur et l'acquéreur d'un bien immobilier. Selon une jurisprudence constante de la Cour de cassation, le paiement des frais d'agence ou des honoraires est une obligation lorsque l'agent immobilier remplit les conditions suivantes :

Il détient un mandat de vente.
Il a effectivement mis en relation le vendeur et l'acquéreur.
Il peut prouver qu'il a organisé et supervisé la visite du bien par l'acquéreur.

C'est pourquoi de nombreuses agences continuent de faire signer un bon de visite à la fin de chaque visite. Ce document atteste de la réalité de la visite effectuée avec l'assistance de l'agent immobilier. Si les deux parties tentent ensuite de conclure la vente sans impliquer l'agent immobilier afin d'éviter les frais d'agence, celui-ci disposera d'un moyen de preuve pour obtenir le remboursement de ses honoraires.

ℹ️ Bon à savoir : désormais, il est difficile de voir comment un acquéreur qui cherche à "évincer" l'agence pourra échapper à des sanctions.

“Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.” - article 1382 du Code civil

Cas concret d'une affaire à Nîmes :

✅ Exemple : selon la jurisprudence précédente, l'agence aurait dû engager des poursuites uniquement contre le vendeur, qui est le seul signataire du mandat. Il lui appartiendrait alors de se retourner contre l'acquéreur. Cette approche aurait été plus simple, car la Cour de cassation a clairement établi à plusieurs reprises que dans de tels cas (mandat valide, vendeur et acquéreur traitant directement entre eux), la commission est due. Cependant, l'agence a estimé que le vendeur n'était pas responsable et, avec tout son mérite, s'est engagée dans une véritable bataille judiciaire contre le véritable responsable. Elle a demandé des dommages et intérêts aux acquéreurs, qui ont fait preuve d'une mauvaise foi manifeste. Ces derniers ont été condamnés en première instance et en appel, mais la Cour de cassation a annulé l'arrêt d'appel. La cour d'appel de Nîmes, saisie à nouveau de l'affaire, persiste et donne raison à l'agence immobilière ! Une fois de plus saisie par les acquéreurs, la Cour de cassation, cette fois en assemblée plénière, accepte le principe de l'indemnisation de l'agence sur le fondement de la responsabilité civile délictuelle (article 1382 du Code civil). Cette décision, très importante et faisant l'objet d'un communiqué après l'arrêt, va dans le sens des agences immobilières. En effet, lorsque les parties traitent directement après avoir été mises en relation par une agence, c'est souvent l'acquéreur qui prend l'initiative, agissant jusqu'ici en toute impunité. De nombreuses agences, se retrouvant face à un fait accompli et incapables de se retourner contre l'acquéreur, hésitaient à intenter une action contre le vendeur avec qui elles entretenaient de bonnes relations.

Fausse visite agence immobilière : arnaque par l’intermédiaire 🧐

Cas concret :

Certains sites internet malveillants utilisent diverses stratégies pour attirer les propriétaires en difficulté qui souhaitent vendre leur bien immobilier. Parmi ces sites, on trouve Monchoiximmo, Storeimmo, Monsiteimmo et Mavisionimmo, qui appartiennent tous à la même société, FLA Consulting.

Cependant, le dirigeant présumé de cette société a été récemment arrêté par la police luxembourgeoise pour des accusations d'escroquerie. Une perquisition effectuée à son domicile a permis de découvrir une importante somme d'argent en liquide. L'affaire a été révélée par le journal L'Essentiel, et les enquêteurs travaillent sur cette affaire depuis plusieurs mois.

Leur modus operandi était toujours le même. Des télévendeuses chargées de trouver des propriétaires désireux de vendre leur logement en France informaient les vendeurs qu'ils avaient trouvé des acheteurs intéressés par une visite du bien. Ces services étaient facturés plusieurs centaines d'euros aux propriétaires.

Une victime, interrogée par L'Essentiel, a déclaré avoir déboursé près de 400 euros pour obtenir cette visite tant attendue, qui n'a finalement jamais eu lieu.

"Le jour J, personne n'était au rendez-vous et l'argent avait été débité sans possibilité de se faire rembourser" - l'Essentiel

Que faire ?

Il est impératif de porter plainte, en informant la police grâce au numéro de téléphone de contact.

Fausse visite agence immobilière : arnaque à l’annonce 🤨

"Les grandes villes sont le théâtre d'une multiplication d'annonces frauduleuses sur Internet" - constate Laetitia Caron, directrice générale de PAP.

Les escrocs se montrent de plus en plus ingénieux pour piéger les candidats locataires, en ciblant notamment les jeunes à la recherche de studios. Ces derniers, souvent ignorants des pratiques du marché et des risques, deviennent des proies faciles.

Les conséquences sont désastreuses : certains se rendent compte, après avoir transmis leur dossier, que de faux propriétaires ont contracté un crédit à la consommation à leur nom. D'autres visitent un logement, versent un dépôt de garantie, mais ne reçoivent jamais les clés de l'appartement convoité. Ainsi, des centaines, voire des milliers d'euros disparaissent dans la nature.

Les fraudeurs profitent de la vulnérabilité des aspirants locataires dans des zones où le marché est extrêmement tendu. Dans leur désespoir de trouver un logement, ces derniers :

baissent leur vigilance,
acceptent des conditions qu'ils n'accepteraient pas normalement.

Les escrocs se perfectionnent dans leurs techniques. Alors qu'auparavant, leurs annonces étaient :

parfois grotesques,
truffées de fautes de français,
de loyers bien trop attractifs pour être vrais.

Ils s'inspirent désormais des pratiques des agents immobiliers pour créer des annonces des plus réalistes, trompant ainsi un maximum de personnes.

Les documents envoyés en amont :

Il existe différentes pratiques en ce qui concerne la demande du dossier des aspirants locataires par les propriétaires. Certains le demandent après la visite du bien, tandis que d'autres le réclament en amont. Nous vous recommandons de ne pas envoyer le dossier sans avoir visité le bien.

En effet, il est possible que le bien n'existe même pas et que le prétendu propriétaire souhaite simplement récupérer vos documents à des fins d'exploitation. En attendant d'avoir visité le bien pour transmettre votre dossier, vous limitez les risques.

Cependant, dans un marché aussi tendu que celui de Paris, la majorité des propriétaires exigent un dossier avant même une éventuelle visite. Il est donc difficile de décider d'attendre de visiter le bien avant d'envoyer le dossier, étant donné la forte concurrence entre les candidats à la location. Dans ce cas, nous vous conseillons d'apposer un filigrane sur chaque pièce du dossier afin de prévenir toute utilisation détournée. Le site gouvernemental DossierFacile.fr propose cette fonctionnalité.

Il est important de noter qu'il existe des limites légales quant aux justificatifs que les propriétaires ont le droit d'exiger lors de la constitution d'un dossier de location. Certaines pièces ne peuvent pas être demandées, telles que :

une copie des relevés de comptes pour vérifier votre solvabilité,
un RIB,
une copie de votre carte vitale,
ou encore un extrait de casier judiciaire.

Virement(s) en amont de la visite :

Une autre forme de fraude qui se développe sur le marché de la location concerne des prétendus propriétaires qui demandent de l'argent aux aspirants locataires avant même une visite, sous prétexte de réserver le bien. Ils peuvent justifier cette demande en :

invoquant le fait qu'il y a d'autres personnes intéressées,
et qu'ils ont été contactés à plusieurs reprises pour de faux rendez-vous.

Cependant, il est essentiel de ne jamais envoyer d'argent avant d'avoir visité le bien et signé un contrat de location. Il s'agit d'une pratique à éviter. Elle présente un risque élevé de fraude.

Dépôt de garantie :

Certains individus trompent leur cible au moment du versement du dépôt de garantie. Selon la loi, un propriétaire peut demander le paiement d'un dépôt de garantie lors de la signature du bail.

ℹ️ Bon à savoir : son montant ne doit pas dépasser un mois de loyer hors charges pour une location vide, et deux mois de loyer hors charges pour une location meublée.

Le problème réside dans le fait que certains prétendus propriétaires encaissent des dépôts de garantie pour des biens dont ils ne sont même pas les propriétaires légitimes :

Ils louent des biens sur Airbnb pour quelques jours.
Publient des annonces de location sur des plateformes en organisant des visites.
Le locataire, en toute confiance, visite le logement qui semble être en bon état, signe le bail et verse le dépôt de garantie.

Comment éviter de tomber dans le piège ? Nous vous suggérons de demander au propriétaire un titre de propriété, tel que la taxe foncière. Cependant, nous reconnaissons que le déséquilibre entre l'offre et la demande est tel que le propriétaire risque de passer au locataire suivant s'il demande une telle preuve.

ℹ️ Bon à savoir : même si un prétendu propriétaire présente un titre de propriété, il est difficile de s'assurer de son authenticité.

Les aspirants locataires se retrouvent donc confrontés à une grande difficulté. Car il n'existe pas de plateforme permettant de savoir à qui appartient réellement tel ou tel bien. En d'autres termes, si le propriétaire refuse de prouver sa légitimité, le candidat à la location n'a aucun moyen de le vérifier.

"Ce qui doit éveiller les soupçons, c'est lorsque l'interlocuteur demande un dépôt de garantie sur un compte à l'étranger ou par le biais de services de transfert d'argent tels que Western Union." - Marc Lebel, cofondateur de Jinka (une application centralisant les annonces de biens à louer et à vendre)

🤓 Ce qu'il faut retenir sur fausse visite agence immobilière :

Elles sont devenues une arnaque courante, où des individus utilisent une agence immobilière pour visiter un bien sous une fausse identité, puis concluent directement la vente avec le vendeur en contournant l'agence.
Selon la jurisprudence, le versement des frais d'agence est une obligation si l'agent immobilier a un mandat, a mis en relation le vendeur et l'acquéreur, et a organisé et supervisé la visite du bien par l'acquéreur.
Les propriétaires peuvent demander un dossier avant une visite. Mais il est recommandé de ne pas l'envoyer avant d'avoir visité le bien pour limiter les risques d'exploitation frauduleuse des documents.
Certains fraudeurs demandent aux aspirants locataires de verser de l'argent avant une visite pour réserver le bien. Mais il ne faut jamais envoyer d'argent avant d'avoir visité le bien et signé un bail de location.
Certains prétendus propriétaires encaissent des dépôts de garantie pour des biens dont ils ne sont pas les propriétaires légitimes. Il est recommandé de demander un titre de propriété pour vérification

Merci pour votre lecture 💚

Pour en savoir plus :