Faire estimer sa maison par expert permet de déterminer sa valeur réelle sur le marché. Elle est parfois exigée pour des raisons légales. Ou encore par les organismes financiers pour preuve et garantie. Cette étude de la valeur doit être réalisée par un expert immobilier. Une simple agence ne suffit pas.
➡️ Découvrez notre article sur ce type d'estimation immobilière, dans quels cas elle est nécessaire ou encore la façon dont elle se déroule.Sommaire
Qu’est-ce qu’une expertise immobilière ?
On entend souvent parler d'estimation ou d'expertise d'un bien pour déterminer son prix réel. On parle en immobilier de valeur vénale. Mais qu'est-ce que c'est exactement ?Définition
L'estimation impartiale de la valeur réelle d'un bien immobilier est connue sous le nom d'évaluation immobilière. Au cours de la procédure de prêt hypothécaire, tous les prêteurs ordonnent une évaluation. Afin de s'assurer que le montant demandé par l'emprunteur est raisonnable.
Ce processus d'évaluation fait intervenir divers facteurs propres à chaque bien. Et cela pour chaque estimation maison.Cette évaluation consiste en une analyse détaillée et une définition de la valeur d'un bien. Notamment par un expert reconnu et expérimenté.
L'évaluateur prend en compte un grand nombre d'informations et de données pour déterminer la valeur marchande d'un bien immobilier. Lors de l'évaluation du bien, l'évaluateur recueille des informations :
- en visitant le bien ;
- en étudiant son histoire ;
- en intégrant les particularités du milieu environnant.
L'expert combine toutes ces données pour parvenir à une estimation précise de la valeur du bien.
En outre, l'évaluation immobilière implique un haut niveau d'expertise. Elle exige de l'évaluateur une connaissance approfondie :
- des conditions du marché local ;
- des tendances immobilières ;
- et des réglementations.
Le rapport d'évaluation comprend une description détaillée de l'expertise.
Différence entre une évaluation immobilière et expertise immobilière
" L'évaluation immobilière consiste à déterminer une fourchette de valeur à l'intérieur de laquelle un bien immobilier peut être vendu. Cela en fonction de l'offre et de la demande, dans une zone géographique donnée. "
Tom - Expert en immobilier 🧔♂️Lorsque l'on demande l'avis d'un agent immobilier avant de fixer son prix, ce n'est pas une expertise. On appelle cela un avis de valeur.
Quand faut-il réaliser ce type d'expertise ?
L'évaluation d'un bien immobilier est nécessaire dans plusieurs situations, notamment pour préparer une transaction telle que :
- l'achat ;
- la vente ;
- la location ;
- ou le financement d'un bien immobilier.
Elle peut également être utile pour :
- déterminer la valeur d'un portefeuille immobilier
- calculer les impôts
- ou déclarer annuellement la valeur d'un portefeuille coté en bourse.
Une évaluation est généralement effectuée par un expert immobilier ou un notaire. Elle peut être avantageuse pour les vendeurs qui souhaitent :
- vendre leur bien rapidement ;
- et à un prix équitable.
En revanche, l'évaluation ou l'expertise immobilière consiste à déterminer la valeur marchande d'un bien à un moment donné. Seul un expert est capable d'évaluer correctement les principaux facteurs qui déterminent cette valeur.
| Estimation immobilière | Expertise immobilière | |
|---|---|---|
| Objectif principal | Fournir une estimation approximative de la valeur d'une propriété. | Déterminer la valeur précise d'une propriété en se basant sur une analyse approfondie. |
| Niveau de détail | Faible détail. Utilisation de modèles mathématiques et de données publiques pour donner une estimation générale. | Haut niveau de détail. Examen visuel de la propriété, analyse des données de marché, étude des documents relatifs à la propriété. |
| Utilisation | Utilisé pour donner une idée approximative de la valeur d'une propriété, comme guide pour la vente ou l'achat d'une propriété. | Utilisé pour déterminer la valeur exacte d'une propriété, notamment pour les prêts hypothécaires, les transactions immobilières complexes et les litiges. |
| Fiabilité | Peut ne pas être très fiable. L'estimation est basée sur des données limitées et des hypothèses. | Très fiable. L'expertise est basée sur une analyse détaillée de la propriété, des données de marché et de l'expertise professionnelle de l'évaluateur. |
| Coût | Généralement moins cher que l'expertise. | Plus cher que l'estimation. |
| Exemple d'expertise | Inspection de la propriété, analyse des données de marché, étude des documents relatifs à la propriété. | Examen visuel détaillé de la propriété, évaluation de la qualité de la construction et des matériaux, analyse des données de marché, étude des documents relatifs à la propriété. |
Quand faut-il réaliser ce type d’expertise ?
Il existe plusieurs situations dans lesquelles il est important de disposer d'une évaluation ou d'une expertise immobilière pour sa maison. Elle peut être nécessaire dans les situations suivantes, sans que cette liste soit exhaustive :
- Partage des biens en cas de divorce ou de séparation
- Partage d'héritage, donation, sortie de communauté, etc.
- Déclaration de succession
- Déclaration fiscale
- Déclaration d'impôt sur la fortune
- Garanties bancaires pour un prêt, tel qu'un crédit-relais
Elle peut être exigée à différents moments :
- lors d'une succession
- d'un divorce
- d'une liquidation de communauté
- pour établir la valeur de son patrimoine au titre de l'impôt sur la fortune
- ou encore pour préparer la vente du bien.
Faire appel à un expert immobilier qualifié pour déterminer la valeur de son bien permet d'éviter de nombreux problèmes. Et de s'assurer d'un nombre élevé de visites d'acheteurs potentiels.
Si le prix est trop élevé, les acheteurs potentiels peuvent hésiter à visiter. Et comme le marché leur est favorable, ils ont le temps d'envisager d'autres options.
À l'inverse, si le prix est trop bas, les acheteurs peuvent se montrer méfiants et s'interroger sur l'état du bien.
Comment faire estimer sa maison par un expert ?
Si vous vous retrouvez dans l'obligation de réaliser une estimation d'une maison par un expert, voici comment faire.
Faire appel à un expert
Pour réaliser une évaluation ou une expertise immobilière, il vous suffit de faire appel à un évaluateur immobilier qualifié. Il procédera à un examen approfondi de votre bien.
Après avoir signé un contrat de mission avec l'évaluateur, vous lui fournirez tous les documents nécessaires pour l'aider dans son travail. Notamment :
- les documents de construction ;
- les rapports de diagnostics antérieurs ;
- les documents détaillant les charges liées au bien ;
- ainsi que les factures et les devis pour les travaux réalisés ou à venir.
L'évaluateur examine tous les documents fournis pour se faire une première idée de la valeur du bien. Il effectue ensuite une visite des lieux afin d'évaluer plusieurs facteurs clés.
Vous retrouverez ici un article sur : combien de temps dure une estimation de maison ?
Enfin, l'évaluateur procède à une analyse complète du marché immobilier local et le compare au type et à l'emplacement de votre bien. Et ainsi recueillir davantage de données pour son rapport.
Il est important de noter que le rapport de l'expert est fondé sur des critères objectifs et impartiaux. Faire appel à un expert en évaluation immobilière permet de s'assurer que :
- le processus d'évaluation est mené de manière professionnelle et précise
- de fournir une évaluation objective de la valeur du bien immobilier
- sur laquelle on peut s'appuyer à diverses fins juridiques et financières.
Qui doit réaliser l’estimation immobilière ?
Bien qu'aucun expert ne soit forcément infaillible, leur opinion sur la valeur d'un bien est basée sur :
- une formation rigoureuse
- des tests approfondis
- plusieurs années d'expérience sur le terrain
- une formation continue obligatoire.
Les experts sont également tenus de justifier toutes les conclusions de leurs rapports.
Ces professionnels sont soumis à l'Article R 313-17 du Code de la consommation.Les experts et leurs employeurs, souvent des cabinets d'experts, sont soumis à une réglementation stricte. Les conséquences de la publication de rapports délibérément trompeurs ou biaisés peuvent être graves.
C'est pourquoi les experts s'efforcent de rester impartiaux et de ne pas mêler leurs valeurs et leurs préjugés à leur travail.
Le professionnel le plus qualifié pour estimer la valeur d'un bien immobilier est sans aucun doute le notaire. Il existe des notaires spécialisés et formés en immobilier.
Si les services d'un évaluateur immobilier peuvent être plus onéreux que ceux d'autres professionnels, leur expertise est fiable et incontestée.
Faire estimer sa maison par un expert : combien ça coûte ?
Il est évident de se demander quel est le prix d'une estimation immobilière par un notaire. Faire appel à un expert a un coût. Une expertise se chiffre généralement grâce à un devis. Mais on peut trouver une moyenne de prix d'environ 100 € par heure.Ce type d'intervention peut prendre beaucoup de temps. Cela peut représenter un coût important. Si vous pensiez à en réaliser une de votre souhait, c'est donc une charge à prendre en compte.
L'évaluateur est rémunéré sur la base d'un taux horaire spécifié dans le contrat conclu entre l'évaluateur et le client. Il est rémunéré pour le temps passé sur la mission et non sur la valeur du bien. Avant de signer un contrat, l'évaluateur fournit un devis.
Exemple d'expertise immobilière
- examiné les plans de la maison, les factures des rénovations et les permis de construction 📝
- consulté des données sur les ventes récentes de propriétés similaires dans le même quartier 📈
- effectué une inspection visuelle approfondie de la propriété 🕵️♂️
- l'état des murs et des plafonds 🧱
- les revêtements de sol 🏠
- l'état des portes et fenêtres 🚪
- les systèmes de chauffage et de climatisation ❄️☀️
- la qualité de la plomberie et de l'électricité 💡💧
- la qualité de la finition intérieure 🎨
Comment se déroule l’expertise d’une maison ?
Lors d'une évaluation immobilière, un évaluateur agréé procède à une inspection complète du bien. Il prend en compte tous les facteurs susceptibles d'influer sur la valeur du bien.
Ces facteurs comprennent :
- l'état de la propriété
- les améliorations ou les ajouts apportés à la propriété
- la taille du terrain
- les propriétés comparables de taille et d'état similaires qui ont été vendues récemment sur le même marché.
L'évaluateur commence par recueillir des informations pertinentes sur le bien, telles :
que son emplacement
- sa taille ;
- son âge ;
- son état.
Il examine également tous les documents pertinents, y compris :
- le titre de propriété
- les rapports d'évaluation précédents
- les données de ventes récentes de propriétés semblables dans la région.
Une fois les informations initiales recueillies, l'évaluateur se rend sur place pour procéder à une inspection approfondie.
Au cours de cette inspection, il examine :
- l'extérieur et l'intérieur du bien ;
- en prenant note des défauts ;
- des dommages ;
- et des réparations nécessaires ;
- il évalue également l'état général du bien ;
- et la qualité de sa construction.
Après l'inspection, l'évaluateur utilise les informations recueillies pour déterminer la juste valeur marchande du bien.
L'évaluateur rédige ensuite un rapport d'évaluation complet, qui comprend :
- une description détaillée du bien ;
- son état actuel ;
- une explication de la manière dont l'évaluateur est parvenu à la valeur estimée finale.
Il peut également contenir des photos et d'autres documents à l'appui des conclusions de l'évaluateur.
Quels sont les critères pris en compte par l'expert ?
Lors d'une évaluation immobilière, plusieurs critères sont pris en compte pour déterminer avec précision la valeur du bien. Ces critères sont les suivants.
L'emplacement de la maison
L'emplacement du bien joue un rôle important dans la détermination de sa valeur. La proximité d'équipements essentiels, tels que :
- les écoles
- les hôpitaux
- les centres commerciaux
- ou les transports.
Comme pour tout bien, ils peuvent influer sur l'estimation du bien.
La taille et l'agencement
La taille du bien, y compris le nombre de pièces et leur disposition, peut avoir une incidence sur sa valeur. L'évaluateur prend en compte :
- la superficie du bien ;
- le nombre de chambres et de salles de bains ;
- ainsi que d'autres caractéristiques pertinentes.
L'état actuel du bien
L'état général du bien est un autre facteur essentiel pris en compte par les évaluateurs. L'expert évalue :
- l'âge
- l'entretien général
- la maintenance du bien.
Les modernisations et améliorations
Les améliorations apportées au bien sont prises en compte, telles que :
- une nouvelle toiture ;
- un système électrique modernisé ;
- ou des appareils électroménagers modernes.
Les récentes ventes comparables
L'évaluateur examine les biens immobiliers récemment vendus dans la même zone. Et dont la taille, l'état et l'emplacement sont similaires à ceux du bien à évaluer.
Les tendances du marché
Les experts prennent également en compte les tendances actuelles du marché dans la région. Cela inclut des facteurs tels que :
- l'offre et la demande ;
- les taux d'intérêt ;
- et les conditions économiques.
- L'estimation immobilière qui est réalisée par un expert s'appelle expertise immobilière
- De nombreux critères sont à prendre en compte, que ce soit sur le bien, son environnement ou l'état du marché
- Le meilleur moyen d'avoir l'estimation la plus juste possible reste de passer par un notaire pour réaliser l'expertise
- Ce type d'expertise peut être exigé par la justice ou les établissements financiers