Etude de sol : définition, obligatoire, tarifs, terrains concernés

Étude de sol : consiste à analyser le terrain constructible avant le début de tout chantier. Il existe une diversité de parcelles, chaque avec des caractéristiques différentes, qui nécessite une adaptation dans les travaux. Cette expertise permet également de sécuriser les bases du projet immobilier. Comment fonctionne-t-elle ? Quels sont les risques ? Qui faut-il appeler ? Quel est son coût ? Toutes les réponses ici !

Qu’est-ce qu’une étude de sol ?

L’étude de sol est une étape préliminaire avant toute construction sur un terrain vierge. même si l'on envisage d'acheter un terrain sans projet de construction immédiat Issue de la géotechnique, cette analyse permet d’émettre un constat sur la composition du terrain et de définir le type de construction. Cela permet de faire découler également la catégorie de fondation à privilégier, car le sol a un impact direct sur la structure des bâtiments.

En effet, les sols étant hétérogènes, ils peuvent causer d’importants sinistres s’ils ne sont pas pris en compte avant le début des chantiers de construction. Il existe différents types de sols qui ont chacun leur spécificité. Il y a notamment :

• Les terrains en pente
• Les sols au-dessus des nappes phréatiques
• Les terrains situés au-dessus de cavités
• Les sols instables pour cause de présence d’argile ou d’une autre matière
• Les terrains situés à proximité d’une rivière ou d’un cours d’eau
• Les sols pollués

(Liste non-exhaustive)

Il existe différentes catégories d’études géotechniques :

• Analyse G1 : expertise préalable à une construction
• Analyse G2 : pour les études de conception
• Analyse G3 : pour les études d’exécution
• Analyse G4 : pour les supervisions d’exécution
• Analyse G5 : étude géotechnique qui intervient après le diagnostic

Aujourd’hui, on compte en moyenne 20 000 sinistres par an dus au terrain de la construction, catastrophes naturelles incluses.

Pourquoi faire une étude de sol avant de construire ?

Réaliser une étude de sol avant toutes opérations sur un terrain constructible permet de détecter les divers risques inhérents à la sécurité du terrain. L’expert qui réalise cette analyse met en avant les différentes caractéristiques physiques, physionomiques et chimiques en prenant en compte les points suivants :

• La mécanique du terrain, à savoir ses potentiels mouvements
• La caractérisation du sol à travers l’identification des diverses matières présentes
• La perméabilité du terrain et son potentiel d’infiltration face aux montées des eaux
• Le risque sismique

Les risques géotechniques sont les principales menaces qui complexifient la construction d’un bâtiment, provoquant d’importants sinistres. Cela est dû à une grande diversité de matériaux dans le sol.

De plus, la construction d'une future maison selon son type de fondation dans le respect de la réglementation thermique représente un certain coût. Les constructions de maison individuelle demandent l'intervention de professionnels.

Le retrait et gonflement de l’argile

Le premier risque géotechnique est le retrait et gonflement de l’argile présente dans le sol. Il s’agit d’une matière qui a la particularité de varier en volume selon sa contenance d’eau. Durant les périodes estivales, l’argile perd en eau à cause de la sécheresse et se rétracte. Ce phénomène conduit à des fissures dans la structure, des décollements ainsi qu’une rupture des canalisations notamment.

À l’inverse, dans des périodes plus humides comme en automne, l’argile va augmenter en volume avec l’abondance de l’eau et donc saturer. Cela peut également entraîner des conséquences dramatiques sur les bâtiments comme un effondrement total. Il en est de même pour les remontées des nappes phréatiques.

Les glissements de terrains

Lors d’une construction de logements à proximité de falaises, pentes ou talus, le glissement de terrain est un critère à évaluer. En effet, avec l’érosion des sols, le glissement de terrain représente un véritable danger pour les habitants. Réaliser une étude géotechnique sur cette stabilité permet de prévenir ce risque et d’anticiper les dégâts.

Les fontis ou cavités souterraines

Lorsque le terrain constructible est dit meuble, à savoir qu’il se divise rapidement lorsqu’il a été travaillé, l’effondrement en surface est à prendre en compte. Toutefois, ce phénomène reste progressif et peut être détecté rapidement. Les cavités sont pour la plupart d’origine naturelle ou humaine, avec la présence de vielles mines par exemple.

Est-il obligatoire de faire une étude de sol ?

La loi ELAN du 23 novembre 2018 pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique a rendu obligatoire l’étude de sol pour la vente de certains terrains constructibles, modifiant ainsi la procédure d'achat d'un terrain. 

Depuis le 1er octobre 2020, les sols avec un risque de présence d’argile considéré comme modéré à fort sont soumis à cette obligation. Pour les autres terrains, l’étude géotechnique n’est pas obligatoire, mais reste fortement recommandée.

Une maison avec des fondations non adaptées au type de sol peut présenter des risques à son habitation. Sachez également que les coûts pour réparer ou reprendre les fondations sont extrêmement onéreux. Ils peuvent aller de 20.000 € à 50.000 € pour les cas les plus graves.

Après une demande soumise auprès d’un cabinet de professionnels, comptez un délai de 10 jours maximum pour son traitement. L’intervention sur le terrain dure environ une demi-journée en fonction du cas et la remise de rapport a lieu 2 à 3 semaines après. La durée de validité de cette expertise est de 10 ans.

Qui peut réaliser une étude de sol ?

La législation française indique que l’étude de sol est à la charge du vendeur du terrain. Ce dernier doit donc faire appel à un bureau d’étude thermique pour une expertise de type G1. Ces bureaux d’études sont représentés par des géomètres et autres experts thermiques qualifiés et certifiés. Ces derniers doivent disposer d’une spécialité en géologie ou géotechnique dans l’ingénierie.

Le rapport remis par le géomètre doit être annexé dans l’acte authentique de vente pour les terrains argileux. Le document va de pair avec le diagnostic immobilier obligatoire d’état des risques et pollution (ERP), qui indique les différents risques entourant le terrain constructible. Ces risques peuvent être naturels, miniers, technologiques ou industriels.

Lors de son intervention, l’expert géotechnique doit respecter la norme NF-P-94-500 de novembre 2013.

Afin de savoir si le terrain choisi pour votre projet est assujetti à l’obligation d’analyse de sol, vous pouvez vous rendre sur le portail gouvernemental des Géorisques.

Comment faire l’étude de sol ?

L’intervention d’un bureau d’étude thermique spécialisé pour la réalisation de l’étude de sol se divise dans la plupart des cas en plusieurs étapes distinctes :

• Le professionnel commence par une étude globale du site avec une analyse documentaire théorique du terrain concerné

• L’investigation géotechnique : le géomètre sonde directement le sol afin d’extraire des échantillons pour le caractériser

• Caractérisation du sol suite aux prélèvements, réalisée en laboratoire. Cela permet de définir les informations techniques du terrain

• Recommandations avec la remise d’un rapport complet

L’étude de type G1 se divise également en deux phases d’analyse : la collecte d’information est appelée G1 ES (Étude de Site), et la définition des principes généraux de construction nommée G1 PGC.

La phase de la G1 PGC se distingue en 3 tâches successives, à savoir l’enquête documentaire, la synthèse des archives ainsi que la visite du site.

Quel est le prix d’une étude de sol ?

Les prix pour la réalisation d’une étude de sol sont particulièrement variables d’une entreprise à une autre. La raison de cela est que les critères varient selon le projet de construction et plusieurs facteurs sont de mise. C’est notamment le cas :

• De la nature du terrain : accessibilité, talus, cours d’eau, talus, etc.
• De la situation géologique : niveau d’argile, risque sismique, gypse ou cavité, etc.
• Du niveau de complexité du projet : construction d’un sous-sol, emprise au sol, etc.

Généralement, on considère que les prix pour une telle étude s’approchent de 1% du coût du projet de construction. Le mieux est de réaliser plusieurs devis de différents cabinets d’études thermiques afin de comparer les prix et de faire jouer la concurrence en votre faveur.

Qui doit payer l’étude de sol ?

Le vendeur du terrain est financièrement responsable de l'étude du sol G1 PGC (coût moyen de 1 000 euros) et le met à disposition de l'acquéreur lors de la vente. L'acheteur doit effectuer une recherche de sol G2 avant la construction.

Afin de concevoir toutes ces études de sol, il existe des sociétés dédiées qui portent la responsabilité décennale pour chaque expertise réalisée. Par conséquent, le vendeur doit contacter l'une des sociétés pour demander un devis, puis effectuer une recherche et le joindre au contrat de vente du terrain.