Estimer valeur locative aide à se situer par rapport au marché. Si vous souhaitez louer ou investir dans le locatif, faites cette estimation. C'est un bon moyen pour connaître la valeur locative potentielle d'un bien à partir de ses caractéristiques.
Alors comment se déroule cette estimation immobilière ? On vous dit tout dans cet article.Sommaire
Estimer valeur locative : comment ça marche ? ⚙️
Quelle est la différence entre "valeur locative" 🆚 "valeur locative cadastrale" ?
La valeur locative d'une propriété correspond au montant potentiel du loyer annuel. C'est-à-dire le montant qui peut être recueilli par la location d'un bien immobilier (si celui-ci est loué en continu). La valeur locative peut être appréhendée de diverses façons.
Le terme "valeur locative" est fréquemment utilisé. Toutefois, on peut aussi utiliser l'expression "valeur locative cadastrale" dans le langage immobilier français. Ce terme se réfère en réalité à l'estimation locative de votre bien par les services fiscaux. Ces deux expressions sont souvent employées de manière interchangeable.L'administration fiscale réalise un calcul de la valeur locative spécifique afin de la déterminer . Elle multiplie la superficie de votre bien par un "tarif de référence au mètre carré". A savoir que la superficie est toujours ajustée en fonction de différents critères. Ce tarif de référence est aussi défini par l'administration fiscale.
Cependant, en tant que particulier, on utilise le terme "valeur locative" pour désigner le loyer que l'on perçoit en louant notre bien. Bien que cette appellation soit utilisée de manière erronée.
Pour estimer la valeur locative de votre bien, il est utile de connaître le sens administratif du mot. Cependant, vous n'êtes en principe pas contraint de le louer à ce prix. Il existe seulement deux exceptions où les loyers sont réglementés :
- dans le cadre d'un achat PINEL
- dans le cadre d'un achat PLSA
Néanmoins, cela vous donne une bonne indication.
Où pouvez-vous la trouver ? Vous pouvez faire une demande, oralement ou par écrit, auprès de l'administration fiscale. Le site impots.gouv.fr vous offre également la possibilité de le faire en ligne !
Analyser le marché immobilier 📈
Après avoir déterminé la valeur locative de votre logement, il est recommandé d'examiner attentivement les loyers appliqués dans votre zone. Ensuite, précisez votre recherche en étudiant le marché dans :
- votre ville
- votre quartier
- même dans votre rue
Pour ce faire, consultez attentivement les annonces correspondant aux caractéristiques de votre bien. Centrez-vous sur des biens immobiliers situés dans la même zone géographique comme :
- des appartements
- des maisons
- des duplex-jardins
Cette démarche vous permettra d'évaluer le prix moyen au m² que vous pouvez envisager.
Vous pouvez également obtenir de l'aide pour avoir une vue plus globale des loyers moyens appliqués grâce à :
| Organismes | Détails |
|---|---|
| L'Observatoire CLAMEUR | Cet outil est une excellente source pour déterminer le loyer moyen au m² dans la ville, le département ou la région. Il permet de connaître les loyers et analyser les marchés sur les espaces urbains et ruraux. |
| L'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne) | On y trouve des données sur les loyers à Paris. Ce qui est d'autant plus pertinent que ceux-ci sont spécifiquement réglementés. |
| L'ADIL (Agence départementale d’information sur le logement) | Elle fournit des conseils gratuits pour fixer le loyer, en prenant bien en compte les particularités locales ! |
Évaluer les points faibles et les points forts du logement ⚔️
Pour obtenir une estimation valeur locative précise d'un appartement ou maison, il est essentiel de l'évaluer de manière objective. Il faudra notamment prendre en compte ses atouts et ses faiblesses. Son emplacement est une variable cruciale.
S'agit-il d'un appartement situé en centre-ville ? Ou plutôt d'une maison légèrement en périphérie, mais offrant un accès rapide à l'autoroute ? Ou est-ce un duplex avec jardin à proximité d'une grande ville qui bénéficie du charme de la vie à la campagne ? Ce sont des questions auxquelles il faut répondre.
D'autres facteurs doivent évidemment être considérés :
- la taille du logement
- le nombre de pièces (chambres, salles de bains, etc.)
- l'état général
- la performance énergétique
- les équipements (air conditionné, cheminée, volets électriques, véranda, etc.)
- la présence ou non d'un ascenseur
- l'existence d'une terrasse ou même d'un jardin
Autant d'éléments à prendre en compte lors de l'estimation locative. Vous pouvez faire appel à un professionnel pour vous aider dans ce processus.
Estimer valeur locative : quels facteurs influencent le montant du loyer ? 🤔
Le montant du loyer pour une habitation, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement, est largement influencé par :
- la demande locative relative à ce type de bien
- ses attributs particuliers, notamment sa superficie et le nombre de pièces
- un espace extérieur
- la possibilité d'accueillir une famille en devenir
Un logement meublé générera également un loyer plus élevé. Cependant, des charges locatives élevées au sein d'une résidence peuvent diminuer son attractivité. Une estimation valeur locative ne sera pas suffisante si elle est basée uniquement sur :
- la valeur locative moyenne par m² dans le quartier
- la superficie du bien
Il faut plus d'éléments pour obtenir une idée précise du loyer que vous pouvez fixer pour une maison ou un appartement.
Estimer valeur locative : pourquoi le faire ? 🤷
Vous pouvez nécessiter une estimation de la valeur locative rapide pour orienter votre choix si :
- vous êtes incertain quant à la vente ou la mise en location d'un bien
- vous envisagez d'investir dans l'immobilier
En tant que locataire, vous pourriez aussi avoir besoin de déterminer la valeur immobilière et locative d'un appartement ou d'une maison. Ainsi, vous pourrez évaluer si :
- la location ou l'achat serait le plus avantageux pour vous
- le prix de votre location est équitable
Estimer la valeur locative : faut-il prendre en compte l'encadrement des loyers ? ⚖️
En général le propriétaire détermine librement le loyer lorsqu'un logement est loué pour la première fois. Néanmoins, certaines zones en France, dites "zones tendues", sont soumises à un encadrement des loyers. Du fait d'un déséquilibre entre l'offre et la demande dans ces zones, le loyer ne peut excéder un plafond déterminé.
"À Paris et à Lille, les loyers de référence sont établis par arrêté préfectoral. C'est pourquoi, il est recommandé de vous informer sur ce point avant de mettre un logement en location. Il est possible que de nombreuses autres communes soient concernées prochainement." - Léon, expert immobilier depuis 13 ans
Outre l'encadrement des loyers, d'autres régulations existent. Tout propriétaire désirant louer son bien se doit de connaître ces règles. Elles s'appliquent dans les cas suivants :
- les logements régis par la loi de 1948
- les logements conventionnés par l'Anah (hors conventions à loyer intermédiaire)
- les logements HLM
- les logements meublés de tourisme
- les sous-locations
Lors du renouvellement du bail, le locataire peut juger le loyer comme étant sous-évalué par rapport au marché. Dans ce cas, le propriétaire devra l'augmenter. Évidemment, cela se fait sous des conditions spécifiques et selon une procédure définie lors dudit renouvellement.
Le loyer doit également être identique à celui appliqué à l'ancien locataire. Cette règle s'applique s'il a été loué durant les 18 derniers mois. Il peut exceptionnellement être modifié selon les conditions suivantes :
- le logement n'avait pas été révisé durant les 12 derniers mois
- des travaux ont été effectués depuis et le logement atteint un certain niveau de performance énergétique
- le loyer est sous-évalué et le logement respecte ce même critère de performance énergétique
Enfin il est important de considérer le montant des impôts locaux et de la taxe foncière qui peuvent s'appliquer sur le bien immobilier.
- La valeur locative d'un bien immobilier représente le montant potentiel du loyer annuel qu'il pourrait générer.
- Il est recommandé d'étudier le marché immobilier local pour obtenir une idée précise du loyer potentiel de son bien.
- Plusieurs organismes peuvent aider à connaître le loyer moyen, comme l'Observatoire CLAMEUR, l'OLAP ou l'ADIL.
- Une estimation locative précise prend en compte plusieurs critères.
- Le type de bail peut influencer le montant du loyer.
- Les zones dites tendues sont soumises à un encadrement des loyers. Le but étant d'éviter les abus dus à un déséquilibre entre l'offre et la demande.
- En cas de renouvellement de bail ou de nouvelle mise en location, le loyer peut être ajusté. Cela se fait sous certaines conditions.
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