Estimation d'un terrain non constructible : en France, un terrain qui ne peut pas accueillir de constructions est considéré comme non constructible. Sa capacité d'utilisation est restreinte et est définie par les règles du Plan Local d'Urbanisme (PLU), du Plan d'Occupation des Sols (POS) ainsi que son accessibilité.
Cet élément joue un rôle important lors de l'évaluation d'une propriété immobilière. En général, la valeur d'acquisition d'un terrain non constructible est inférieure à celle d'une parcelle où l'on peut bâtir, ce qui en fait une option attrayante. Cependant, le prix d'achat dépendra du type de terrain en question.
Pour obtenir une estimation approximative du budget nécessaire à l'acquisition d'un tel terrain, il est possible de se référer au prix moyen d'une parcelle non aménageable.
Sommaire
Estimation terrain non constructible : comment calculer son prix ? 🧮
En France, les prix proposés pour un terrain constructible ne cessent d'augmenter. En revanche, les prix pour les terrains non constructibles sont approximativement fixes. C'est pour cette raison qu'il parait plus tentant de se tourner vers cette sorte de bien immobilier.
De ce fait, il est important de bien estimer son terrain si vous souhaitez pouvoir le vendre au meilleur acheteur. Il vous faut d'abord vous informer sur les critères pris en compte lors de l'estimation terrain, et le prix du m².
Les crtières dont dépend le prix d’un terrain non constructible 🏞️
Le coût total d'un terrain non constructible peut être influencé par un certain nombre de facteurs. En règle générale, voici les critères pris en compte :
👉 Tout d'abord, il y a la taille du terrain, plus le terrain est grand, plus il est cher. Toutefois, cela peut s'avérer être à double tranchant. En effet, il est difficile de vendre un tel bien surtout s'il ne peut être utilisé à des fins agricoles.
👉 Ensuite, il faut définir le type de terrain que vous possédez. Un terrain agricole coûtera plus cher qu'un terrain non agricole non constructible. La raison est évidente, le premier permet de faire du profit grâce à l'activité qui y sera implantée.
👉 L'autre élément capital à prendre en considération est l'état du terrain. Un terrain qui comporte des défauts laisse l'opportunité à l'acheteur de négocier les prix. Tandis qu'un terrain en bon état et qui en plus comporte des éléments naturels verra sa valeur augmenter. On entend par éléments naturels, la présence d'arbres ou d'un plan d'eau par exemple.
👉 Enfin, il faudra examiner sa localisation. En règle générale, plus le terrain est éloigné de la ville, moins il a de valeur. Par ailleurs, pensez à regarder le prix m² terrain non constructible par commune. Ainsi que ceux des terrains à vendre dans votre région.
Il n'y a pas de règles absolues concernant la valeur d'un terrain. Elle pourrait aussi dépendre de l'intérêt que l'acquéreur lui porte ou de ses projets. Il faut réellement prendre en compte une multitude d'informations.
Quel est le prix au m2 d'un terrain non constructible ? 💵
Les terrains non constructibles ont beaucoup moins de valeur que les terrains constructibles. Pour vous donner un ordre d'idée, le prix moyen du premier est en moyenne 20 fois inférieur à celui du second !
Par conséquent, il est possible de trouver des terrains non constructibles dont le prix au m² est inférieur à 1 euro. On estime par ailleurs, que la plupart des prix sont situés entre 0,50 et 10 euros le m². De ce fait, les estimations sont davantages exprimées en hectares plutôt qu'en mètres carrés.
Un tel coût au m² entraîne en général des prix qui avoisinent plusieurs milliers d'euros, voire moins.
Estimation terrain non constructible : quels sont les prix selon son utilisation ? 📊
Il faut garder à l'esprit que le prix d'un terrain non constructible dépend aussi de ce que l'on en fait. Notamment en ce qui concerne l'agriculture et les loisirs.
Les prix pour un terrain agricole 🏷️
Les terres agricoles connaissent une augmentation constante de leurs prix depuis 1990. C'est pour cette raison, qu'elles sont toujours plus chères que les terres non agricoles.
Si on compare les prix au mètre carré de ces différentes périodes voici ce que l'on constate :
| Période | Prix au m² |
|---|---|
| En 1990 | 0,3 € le m² soit 3 000 € l'hectare |
| En 2010 | 0,6 € le m² soit 6 000 € l'hectare |
Cependant, si le terrain est loué, le prix de la parcelle agricole passe sous la barre des 4 500 euros par hectare.
En revanche, pour les vignobles et les régions à fort potentiel agricole, le coût au m² grimpe en flèche.
Le coût est aussi élevé dans certaines régions où les terrains sont rares. Le fait qu'il soit difficile d'en trouver engendre cette hausse des prix.
Les prix pour un terrain de loisir 🏷️
Un terrain non constructible peut devenir un véritable espace de loisirs en fonction de deux facteurs :
- son état
- son intérêt écologique
Plusieurs types de loisirs pourront alors y être imaginés. Selon les avantages du bien immobilier, seront mis en place :
- des campings
- des zones de chasse et de pêche
- des espaces consacrés à une activité sportive
- des cabanes
- du trekking
- des tyroliennes
Ces terrains offrent de nombreuses possibilités, ce qui induit un potentiel économique non négligeable.
Par conséquent, leur coût au mètre carré peut augmenter considérablement. Surtout, en ce qui concerne les petites surfaces et les espaces déjà aménagés avec par exemple un point d'eau.
Toutefois, on estime qu'en moyenne, le prix est de 0,4 €/m², soit 4 000 € par hectare.
Comme négocier le prix d’un terrain non constructible ? 🥵
Après avoir fait une estimation d'un terrain non constructible, il faut le mettre en vente. Les potentiels acheteurs vont alors se présenter, et certains chercheront à négocier. La négociation est pour eux, une étape capitale s'ils souhaitent investir au meilleur prix.
En tant que vendeur, il faut alors faire de son mieux pour proposer le prix le plus juste. Pour cela, il est utile de savoir quels éléments l'acheteur prendra en considération.
En tant qu'acheteur, il est utile de connaître les méthodes qui permettent d'obtenir le meilleur rapport qualité/prix.
Les précautions à prendre pour l'acheteur 🫣
Afin de négocier le meilleur prix m² terrain non constructible, il est essentiel de préparer l'achat à l'avance.
Les précautions prises sont les suivantes :
- fixer un plafond pour le budget accordé à cet investissement
- estimer le prix de vente probable en réalisant une étude de marché
- utiliser des sites de comparaison et des sites d'estimation en ligne des prix des terrains non constructibles
- définir la zone d'exploitation souhaitée
De la même manière que pour l'immobilier, il est primordial de bien connaître le marché et les biens disponibles avant l'acquisition.
Terrain non constructible : les diagnostics obligatoires
Lors de la vente d'un terrain non constructible, plusieurs diagnostics immobiliers sont obligatoires. Ils servent à informer les acheteurs potentiels des risques et des pollutions éventuelles. Voici la liste des diagnostics obligatoire à réaliser dans ce cas :
- Le diagnostic termites : évalue la présence d'insectes xylophages.
- L'état des risques et pollutions : informe sur les dangers naturels, miniers, technologiques ou sismiques de la zone.
- Le diagnostic pollution des sols : détecte toute pollution qui pourrait affecter la santé ou l'environnement.
Ces expertises sont nécessaires pour garantir la sécurité et la santé des acheteurs. Elles doivent être incluses dans un DDT (dossier de diagnostic technique). Ce dossier lui sera remis lors de la signature du compromis ou de l'acte de vente.
Les méthodes pour tirer parti d’un terrain avec des défauts 😉
Le meilleur moyen de faire baisser le prix d'un terrain, c'est de repérer les défauts qu'il possède. C'est une astuce qui permet d'obtenir un levier de négociation efficace.
Les défauts les plus récurrents pour un terrain non constructible sont les suivants :
- il y a une route ou des passages fortement récurrents à proximité de son emplacement
- il n'y a aucune possibilité de construction (comme c'est le cas pour la majorité des sites de loisir)
- le prix du terrain est trop élevé par rapport au marché
- il est localisé dans une zone isolée ou difficile d'accès
- il n'est pas bien entretenu et nécessite certaines améliorations
A noter que lorsqu'il est mis en vente depuis une longue période, il est davantage négociable. L'acquisition pourra donc se faire à moindre coûts.
En ce qui concerne les zones de loisirs, l'avantage pour l'acheteur, c'est que ce ne sont pas les plus recherchées.
Comment faire du profit avec ce type de terrain ? 📈
L'achat d'un bien immobilier est souvent subordonné à la réalisation d'un projet immobilier. Les exemples les plus courants sont l'achat d'un logement pour le louer ou l'achat de terrain pour y bâtir un bien. Le problème, c'est qu'un terrain non constructible rend la seconde option impossible.
En effet, les terrains non constructibles sont en général inexploités et inexploitable étant donné qu'on ne peut construire dessus. C'est pourquoi de nombreuses personnes ne sont pas intéressées par leur achat. Pourtant, les possibilités pour exploiter ce type de terrain et en tirer des revenus sont nombreuses.
Mettre en place une plantation ou un élevage 🧑🌾
Une surface non constructible présente certains avantages pour les agriculteurs et les éleveurs. Il y a alors une possibilité de le louer si ils peuvent :
- le convertir en terre cultivable,
- l'utiliser en tant que pâture pour des bovins ou autres animaux.
Actuellement, l'élevage en plein air connait un fort attrait. De ce fait, un terrain non constructible situé à la campagne peut vite devenir très attractif.
Le terrain peut aussi être utilisé à des fins personnels. Il est possible d'y créer un potager. Ce n'est pas une activité lucrative, mais cela permet de produire ces propres produits gratuitement.
Implanter des places de parking 🚗
En pleine ville, il y a la possibilité de transformer un terrain non constructible en parking. Dans ce cas, il faut procéder à une vérification préalable :
- faire une demande en parking dans la zone où le terrain est localisé,
- s'assurer que la commune approuve la construction du parking
Si ces conditions sont réunies, il suffira d'installer le parking et de choisir les critères de location.
Louer à des commerces saisonniers 🛍️
Il est tout à fait faisable de louer ce type de bien à des commerçants. C'est une façon intéressante pour le faire fructifier lorsque celui-ci se situe :
- aux alentours de zones fréquentées,
- au carrefour de plusieurs villages.
Les commerçants à privilégier pour cette utilisation de l'espace sont :
- les commerces automatiques comme les distributeurs de pizza, de pain, etc,
- les commerces nomades,
- les food-trucks et fastfoods.
Il est possible pour un commerçant de louer régulièrement un terrain non constructible si ça lui est avantageux.
Implanter des loisirs 🚵
Il n'est pas nécessaire d'avoir un bâtiment construit pour faire de la location. Il est tout à fait envisageable de louer un terrain nu. C'est le cas notamment lorsque l'on souhaite mettre en place des espaces de loisirs ou de camping.
Afin de louer un terrain non constructible, il faut obtenir les autorisations requises auprès de la mairie. Evidemment, il faut également qu'il possède des conditions intéressantes pour y implanter des activités, comme par exemple :
- un étang pour la pêche ou la baignade,
- une vue imprenable,
- ou des équipements de sport.
Produire de l'énergie verte ♻️
Les terrains non constructibles ont tendance à être vastes et dégagés. Ils bénéficient ainsi d'une bonne exposition. Les entreprises qui produisent de l'énergie verte peuvent y voir un intérêt. Notamment celles qui utilisent des éoliennes ou des panneaux solaires.
Dans ce cas de figure, plus l'espace sera grand plus il sera rentable.
Si vous souhaitez mettre en place ce type d'activité, il faudra toutefois faire des démarches auprès de la commune.
Lorsque la commune vous aura délivré une autorisation alors vous pourrez vous lancer. Quoi qu'il en soit, il est plus aisé d'obtenir une autorisation pour une telle activité que pour construire un bâtiment.
- La majorité de ces terrains valent entre 0,5 et 10 € le m².
- Ces prix sont généralement stables.
- Lors d'une estimation, il faut prendre en compte la taille, le type, l'état et la localisation du terrain.
- Les utilisations envisageables sont : l'agriculture, l'élevage, les loisirs, le commerce saisonnier, la production d'énergie verte et l'implantation d'un parking.
Tom Vea
Agent Immobilier
Expert en immobilier depuis près de 4 ans, j’accompagne et conseille désormais les futurs propriétaires dans leurs projets d’achats & locations !