Estimation terrain : c'est un procédé très différent de celui effectué pour une maison ou un appartement.
Quels éléments doit-on prendre en compte dans cette estimation immobilière ? Quelles informations sont nécessaires ? Une estimation terrain en ligne est-elle valable ? On vous dit tout.
Sommaire
Estimation terrain : pourquoi faire ? 🤷
Estimer un terrain est nécessaire dans plusieurs situations. On compte parmi elles :
- une succession
- un divorce
- des déclarations fiscales
- la vente d'actifs
L'évaluation d'un terrain vise à déterminer sa valeur vénale. Dans cet objectif, elle va s'appuyer sur des critères objectifs.
La valeur vénale d'un bien n'est pas équivalente à sa valeur foncière. Elle correspond au prix potentiellement obtenu à la suite de la vente du terrain. Cette valeur est valable à un moment précis et prend en compte les conditions actuelles du marché.
La valeur terrain est donc calculée en fonction de plusieurs caractéristiques. Néanmoins, les prix de biens similaires mis en vente à ce moment-là sont aussi à prendre en compte. En effet, il est essentiel d'avoir un prix cohérent avec le reste du marché local. De cette façon, la marge de négociation sera limitée et le délai de vente sera réduit.
Si vous vous éloignez trop des tarifs des autres terrains il y a plusieurs risques :
| Prix | Conséquences |
|---|---|
| Prix terrain trop bas par rapport au marché |
|
| Prix terrain trop élevé par rapport au marché |
|
Il est essentiel de maintenir un tarif cohérent avec les autres terrains vendus. Cela permet au promoteur de vendre rapidement et de limiter les marges de négociation des acheteurs potentiels.
En général, un prix trop élevé réduit le nombre de visites et entraîne de nombreuses négociations. Outre le mécontentement des acheteurs, un prix trop bas peut également priver le promoteur d'une partie de l'argent.
Il est donc primordial d'estimer votre parcelle de la manière la plus juste afin de vendre rapidement et au meilleur prix.
Attention, ne confondez pas cette appréciation du prix avec un avis de valeur. Ils ne sont pas identiques.
Estimation terrain : comment faire ? ⚙️
Sachez que vous pouvez tout à fait faire une évaluation du prix auprès d'un expert immobilier ou d'un notaire. Vous pouvez aussi la faire vous-même.
Les terrains sont considérés comme des biens immobiliers non bâtis. Par conséquent, les méthodes pour les estimer ne seront pas les mêmes que celles pour un appartement ou une maison.
"Avant même de se lancer dans la vente d'un terrain, il y a une question capitale à se poser. Quel est la nature de mon bien ? Est-ce qu'il est constructible ? Si la réponse est oui, alors sa valeur peut être multipliée par 15 ou 20. Bien sûr, cela dépendra de sa localisation." - Antoine, expert immobilier depuis 9 ans
Mais comment savoir si mon terrain est bien constructible ? Pour cela, il faut s'adresser directement à votre commune. Normalement, celle-ci possède un plan local d'urbanisme (PLU) grâce auquel vous pourrez vous renseigner.
Le PLU décrit les possibilités d'utilisation du sol de chacune des parcelles de la commune. Il définira notamment :
- sa nature afin de savoir si la construction de logements est possible
- s'il est destiné à une activité commerciale
- s'il est destiné à une activité agricole
- si aucune construction n'est envisageable à l'avenir
Les possibilités d'utilisation dépendront de la zone dans laquelle le bien immobilier est située. Notamment s'il se situe en zone rurale ou urbaine.
En supplément du PLU, vous devez vous procurer un certificat d'urbanisme. Ce certificat vous donnera des informations essentielles pour estimer votre projet tels que :
- les règles du plan local d'urbanisme
- les limites administratives au droit de propriété (proximité d'un monument historique, servitudes, etc.)
- la liste des équipements et des réseaux publics (électricité, eau, téléphone, etc.)
Enfin, il vous faudra récupérer le cadastre du terrain. Ce document vous permettra de définir les limites exactes de votre propriété.
Il faudra également suivre cette méthodologie pour les terres lors de l'estimation corps de ferme !
Estimation terrain : quels critères sont à prendre en compte ? 📝
En France, différents éléments sont pris en compte lors de l'estimation d'un terrain :
- sa localisation
- sa nature, c'est-à-dire s'il est constructible ou non
- l'environnement dans lequel il se situe
- sa proximité avec des services et commodités
- sa surface
- si la viabilisation aux réseaux est possible
- son accessibilité
- la configuration de son sol (plat, accidenté, en pente, etc.)
- son taux d'isolement
- l'emplacement,
- la taille,
- l'état du terrain
- le prix des terrains situés dans la même zone
Pour ce qui est d'un terrain constructible, il faudra également prendre en compte les prix du marché immobilier local. Le gouvernement a mis en place une base de données qui répertorie les transactions immobilières en France. Cela pourrait vous aider.
De plus, la viabilisation n'est pas un élément négligeable. Une parcelle déjà raccordée aux réseaux publics est toujours vendue à un prix plus élevé qu'une parcelle similaire qui ne l'est pas. Le promoteur pourra aussi le vendre plus cher, s'il y a la possibilité qu'elle se viabilise.
Le calcul du prix d'un terrain non constructible en revanche, est déterminé par l'usage qui en sera fait par l'acquéreur.
Estimation en ligne de son terrain : comment ça marche ? 💻
Afin de vous aider dans votre évaluation de sa valeur, utilisez des simulateurs. Il en existe plusieurs disponibles sur internet dont certains proposent l'option terrain.
Lorsque vous utiliserez ces simulateurs, il vous faudra donner la surface et l'adresse de votre bien immobilier. Par la suite, le simulateur calculera une estimation en se basant sur des informations collectées dans diverses bases de données.
Ces bases de données sont par ailleurs mise à jour régulièrement par des professionnels de l'immobilier. Elles permettent notamment d'avoir accès à un historique des ventes réalisées sur le marché sur une période et un secteur donnés.
Vous obtiendrez donc en quelques minutes une fourchette de prix réaliste. Il est cependant recommandé de compléter les résultats avec l'avis d'un expert.
- Elle vise à connaître la valeur vénale d'un bien,
- Il ne faut pas trop s'éloigner des prix du marché sinon on risque d'avoir des difficultés à vendre ou de perdre de l'argent,
- La valeur du bien immobilier peut être multipliée par 15 ou 20 s'il est constructible,
- L'administration fiscale peut rectifier le prix de votre bien s'il est trop inférieur au reste du marché,
- Les méthodes pour l'estimer ne seront pas les mêmes que pour un appartement ou une maison,
- Vous aurez besoin pour votre estimation d'un plan local d'urbanisme, d'un certificat d'urbanisme et du cadastre,
- Il existe des simulateurs qui calcul la fourchette de prix dans laquelle se situe votre projet.