Estimation immeuble de rapport : estimer la valeur d'un immeuble de rapport se fait en analysant le rapport entre les sources de dépenses et celles de revenus. Il faut ajouter à cela la valeur intrinsèque du bien.
➡️ Que vous soyez vendeur ou acheteur, connaître la valeur réelle du bien vous permettra de faire les bons choix. Et notamment de fixer le bon prix de vente. C'est pour cette raison que réaliser une estimation immobilière est essentiel.
Sommaire
Estimer un immeuble : quelles différences ?
L'estimation d'un immeuble de rapport est bien différente de celle d'une maison ou un appartement.
Un immeuble de rapport défini généralement un type d'investissement immobilier. Il n'a donc pas pour usage l'habitation, mais bien la mise en location. Il peut être un placement financier intéressant.
Définition 📑
Le propriétaire se positionne ainsi en tant que bailleur et non en tant que résident. Les locataires paient un loyer périodique pour chaque unité différente, c'est-à-dire chaque logement.
🏢 Un immeuble de rapport est un type de bien immobilier composé de plusieurs unités. Contrairement aux appartements individuels, un immeuble de rapport est acquis ou construit par un seul propriétaire. Cela qu'il s'agisse d'un particulier, d'un professionnel ou d'un promoteur immobilier.
Le propriétaire détient la totalité de l'immeuble, et non pas seulement un ou plusieurs logements dans le cadre d'une copropriété.
" C'est un type d'investissement qui a acquis une réputation d'investissement sûr auprès des investisseurs en France. Ce type d'investissement immobilier, lorsqu'il est réalisé avec soin, peut générer des profits réguliers et durables."
Tom - Expert en immobilier 🧔♂️
Les différences avec l'estimation d'une résidence principale
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L'estimation d'un immeuble à appartements est très différente de l'estimation d'une maison ou d'un appartement.
Contrairement à ce dernier, un immeuble est acquis ou construit dans le but de générer des revenus locatifs pour son propriétaire. Son prix dépend donc principalement de :
- son rendement ;
- sa capacité à générer des bénéfices à long terme. 💶
L'estimation d'une maison ou d'un appartement repose sur des critères plus orientés vers la valeur intrinsèque du bien immobilier.
L'estimation d'un immeuble d'investissement se concentre davantage sur l'analyse de ses flux financiers et de son rendement potentiel.
Les critères fondamentaux à analyser pour l'estimation d'un immeuble de rapport
Tout comme un bien immobilier d'habitation, l'immeuble d'investissement est estimé grâce à de nombreux critères. Voici les principaux facteurs qui influencent l'estimation de la valeur d'un immeuble de rapport.
L'emplacement
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La valeur d'un bien locatif, tel qu'un immeuble d'habitation, est influencée par divers facteurs. 🔍
L'un des plus importants est l'emplacement. Mais, il ne se limite pas à la ville dans laquelle se trouve le bien.
Lors de l'achat, les investisseurs doivent également tenir compte de l'attrait du quartier et même de la rue où se trouve le bien. L'emplacement idéal est celui qui correspond à vos profils de locataires ! 👥
Il faudra donc penser aux :
- transports,
- commerces,
- écoles,
- loisirs.
Les autres avantages d'un bien pèsent par ailleurs dans la balance. On pense notamment aux parkings, aux terrasses, aux caves...
L'état du bâti 🏘
Un autre facteur crucial à prendre en compte est la qualité du bâtiment lui-même.
Quels sont les matériaux utilisés pour la construction ? Les fondations sont-elles solides ? Quel est l'état de la toiture ? La façade nécessite-t-elle d'être rénovée ?
Les coûts d'entretien et de réparation futurs doivent être pris en compte dans le prix du bien. Ils auront une incidence sur sa rentabilité. 💶
L'état de l'intérieur des logements est ainsi important à évaluer. L'investisseur doit vérifier soigneusement la conformité du bien et de ses différents logements aux normes :
- d'assainissement ;
- de gaz ;
- d'électricité.
Ces informations figurent dans les diagnostics obligatoires. Le non-respect de ces normes peut entraîner des coûts supplémentaires. ❗️
Outre l'état des lieux, l'investisseur doit par ailleurs s'interroger sur la cohérence de l'agencement des logements avec la demande du marché locatif. Un agencement non conforme aux normes peut entraîner une longue période d'inoccupation et une diminution du revenu locatif annuel.
La santé financière des locataires
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Enfin, les investisseurs doivent examiner la santé financière des locataires, car ils sont la source des revenus locatifs.
Si les locataires ne paient pas leur loyer, le bien ne sera plus rentable. Le plus gros risque de cet investissement est donc bien le sérieux des locataires ou non.
Les opportunités 👀
Les investisseurs doivent également tenir compte des possibilités d'optimisation que le bien peut présenter, telles que :
- les terrains résiduels,
- les divisions de lots ou de terrains,
- l'aménagement des combles,
- les extensions de bâtiments.
Une analyse détaillée du plan d'urbanisme local peut permettre d'identifier ces opportunités. Et d'augmenter potentiellement la valeur du bien locatif.
Les différentes méthodes d'estimation de la valeur
Vous souhaitez estimer la valeur d'un bien ? Il existe plusieurs façons de déterminer le prix de vente d'un immeuble d'investissement. On distingue notamment quatre méthodes.
L'estimation basée sur la valeur de rendement 👉
Cette méthode d'évaluation est couramment utilisée pour les biens immobiliers générateurs de revenus, tels que :
- les appartements locatifs,
- les immeubles commerciaux.
Estimation sur la valeur de rendement = revenu d'exploitation net (NOI) / taux de capitalisation.
Il en résulte une valeur appelée valeur de marché. Le taux de capitalisation est utilisé pour estimer la valeur du bien en divisant le revenu net d'exploitation par le taux de capitalisation.
Par exemple, si un bien immobilier génère un revenu net d'exploitation de 100 000 € par an et que le taux de capitalisation est de 5 %, la valeur estimée du bien est de 2 000 000 €. 💶
Pour cette formule, il faudra déterminer le loyer charges comprises généré par le bien. Le total du montant des loyers servira de base à ce calcul.
L'estimation en utilisant le DCF (Discounted Cash Flow)
Cette méthode d'évaluation repose sur un concept. La valeur d'un bien immobilier est égale à la valeur actuelle de ses flux de trésorerie futurs.
Le calcul nécessite une estimation des flux de trésorerie futurs, qui sont ramenés à leur valeur actuelle à l'aide d'un taux d'actualisation choisi.
Cette technique est plus complexe que les autres et nécessite une analyse approfondie des revenus et dépenses futurs.
L'estimation basée sur la valeur intrinsèque 🤔
Cette méthode d'évaluation se concentre sur les caractéristiques physiques et les attributs du bien. Plutôt que sur son potentiel de revenus.
Elle prend en considération :
- l'emplacement,
- la taille,
- la qualité,
- l'âge,
- l'état du bien,
- ainsi que toute caractéristique ou commodité unique.
Ce type d'évaluation est généralement effectué par un évaluateur professionnel de l'immobilier. Il utilise les données du marché pour comparer le bien à des biens similaires dans la région.
L'estimation en se basant sur les prix du marché immobilier 🎲
Cette méthode d'évaluation repose sur le principe de l'offre et de la demande. Elle consiste à comparer le bien à des biens semblables et récemment vendus sur le même marché. Le prix au mètre carré du secteur sera notamment pris en compte.
La valeur de marché est déterminée en analysant les prix de vente de ces biens comparables. Notamment en corrigeant les différences éventuelles avec le bien à évaluer, telles que la localisation ou l'état.
Ce calcul est couramment utilisé pour les biens résidentiels. Il repose en grande partie sur des données de marché précises et récentes.
Voici un tableau récapitulatif des différentes façons de réaliser l'estimation d'un immeuble de rapport :
| Méthode d'estimation | Description | Utilisation |
|---|---|---|
| Estimation basée sur la valeur de rendement | La valeur de l'immeuble est calculée en fonction du revenu locatif annuel qu'il génère, moins les charges et les dépenses. Le résultat est divisé par le taux de capitalisation. | Utilisée pour déterminer la valeur de l'immeuble en fonction de son potentiel de revenus locatifs. |
| Estimation en utilisant le DCF (Discounted Cash Flow) | Elle consiste à estimer la valeur actuelle nette de tous les flux de trésorerie futurs que l'immeuble pourrait générer. Elle utilise un taux d'actualisation qui tient compte du coût d'opportunité du capital. | Utilisée pour déterminer la valeur actuelle de tous les flux de trésorerie futurs attendus de l'immeuble. |
| Estimation basée sur la valeur intrinsèque | Elle considère la valeur de l'immeuble en fonction de sa valeur intrinsèque. Elle prend en compte l'emplacement de l'immeuble, son état, sa qualité de construction, ainsi que les données économiques et démographiques du marché local. | Utilisée pour déterminer la valeur de marché de l'immeuble en fonction de ses caractéristiques intrinsèques. |
| Estimation en se basant sur les prix du marché immobilier | Cette technique utilise les données du marché immobilier local pour déterminer la valeur de l'immeuble en comparant les prix de vente récents d'immeubles similaires dans la même zone géographique. | Utilisée pour déterminer la valeur de l'immeuble en fonction des prix réels du marché immobilier local. |
Les analyses et calculs financiers pour un immeuble de rapport 🏢
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Pour pouvoir estimer correctement le prix de vente de ce type de bien immobilier, il faudra réaliser des calculs financiers.
Comprendre les revenus générés 📈
Pour estimer la valeur d'un bien locatif, il est important de se concentrer sur le revenu locatif actuel. Mais d'autres facteurs doivent être pris en compte.
Tout d'abord, un taux d'occupation à un moment donné ne représente pas nécessairement l'occupation moyenne du bien.
Il est possible que certains logements soient vacants pendant certaines périodes. Il convient donc de prendre en compte le taux d'occupation réel du bien au cours des dernières années. En outre, le loyer actuel peut ne pas correspondre au marché locatif local.
Le loyer pris en compte lors de l'estimation du bien doit correspondre au taux du marché.
Il est également important de prendre en compte le loyer hors charges (HC) et non le loyer charges comprises (CC). Des outils en ligne tels que meilleursagents.com ou lavieimmo.com peuvent vous aider à estimer le loyer du marché dans la région. Ce montant doit être affiné à l'aide d'exemples réels trouvés en ligne ou auprès d'agences immobilières.
Évaluer les charges et les dépenses 📉
Lors de l'estimation de la valeur d'un bien locatif, il faut tenir compte des dépenses et charges liées à la possession du bien. Ces dépenses peuvent avoir un impact significatif sur la rentabilité de l'investissement. Et en fin de compte, sur la valeur du bien.
Parmi les dépenses à prendre en compte figurent :
- l'impôt foncier,
- l'assurance,
- les frais d'entretien,
- les réparations,
- les frais de gestion.
Ces dépenses sont généralement classées comme des dépenses non récupérables. Ce qui signifie qu'elles ne peuvent pas être répercutées sur les locataires et le loyer.
En outre, des charges qui peuvent être répercutées sur les locataires dans le cadre du paiement de leur loyer. Elles sont appelées charges récupérables, et doivent également être examinées avec soin.
Il peut s'agir :
- des services publics,
- de l'entretien des parties communes,
- et d'autres dépenses similaires.
Exemple de calcul 📝
Pour rappel, voici les différents types de calculs possible selon les méthodes à votre disposition :
| Méthode d'estimation | Calculs à faire |
|---|---|
| Estimation basée sur la valeur de rendement | Revenus locatifs annuels / Taux de capitalisation |
| Estimation en utilisant le DCF (Discounted Cash Flow) | Somme des flux de trésorerie actualisés |
| Estimation basée sur la valeur intrinsèque | Coût de remplacement - dépréciation |
| Estimation en se basant sur les prix du marché immobilier | Comparaison avec les ventes récentes de biens similaires dans la même zone géographique |
📍 Emplacement : situé en centre-ville, à proximité de transports en commun, de commerces, de restaurants et d'un parc.
🏗️ Bâti : immeuble en bon état général, datant de 1970, construit en béton armé, avec une toiture rénovée en 2018 et une façade en bon état.
🏢 État intérieur : l'immeuble est composé de 12 appartements, dont 8 sont actuellement loués, avec des loyers compris entre 500 et 700 € par mois. Les appartements sont en bon état, avec une rénovation partielle datant de 2010.
💰 Santé financière des locataires : aucun locataire en situation d'impayé, avec des baux signés pour une durée moyenne de 2 ans.
💼 Opportunités : l'immeuble dispose d'un potentiel de surélévation d'un étage, avec un permis de construire déjà accordé par la mairie.
💰 Calcul de la rentabilité et de la valeur de l'immeuble :
- Revenus locatifs annuels : (8 x 600 € x 12 mois) = 57 600 €
- Charges annuelles : (entretien, taxe foncière, assurances) = 10 000 €
- Revenus nets annuels : 57 600 € - 10 000 € = 47 600€
- Taux de rendement brut : (47 600 € / 650 000 €) x 100 = 7,3%
- Taux de rendement net : (47 600 € - (3% x 650 000 €) ) / 650 000€ x 100 = 4,6%
- Estimation de la valeur de l'immeuble : 47 600 € / 4,6% = 1 034 783 €
Les diagnostics immobiliers clés pour une estimation de la valeur d'un immeuble de rapport réussie
La prise en compte des résultats de ces diagnostics permet une estimation plus précise de la valeur du bien. Il est important de noter que le fait de ne pas fournir ces diagnostics obligatoires peut avoir des conséquences juridiques pour le propriétaire du bien. Et donc engager des frais supplémentaire pour les sanctions financières.
Les diagnostics obligatoires vente 🔑
Les diagnostics obligatoires pour la vente d'un bien immobilier sont (liste non-exhaustive) :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) : il évalue les performances énergétiques du bien ;
- l'état des risques et pollutions (dans certaines situations) ;
- le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), pour les logements construits avant 1949 ;
- l'état mentionnant la présence ou l'absence d'amiante, si le permis de construire a été délivré avant juillet 1997 ;
- l'état de l'installation intérieure de l'électricité, si elle a plus de 15 ans ;
- l'état de l'installation intérieure du gaz, si elle date de plus de 15 ans.
Ils doivent être regroupés dans le dossier de diagnostic technique (DDT). Son contenu dépend du bien concerné. La plupart des diagnostics doivent être réalisés sous certaines conditions.
Les diagnostics obligatoires location 👩⚖️
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Les mêmes diagnostics immobiliers obligatoires existent pour les biens locatifs. Ils doivent être annexés au bail de location.
À nouveau, ils ne sont pas tous requis pour chaque transaction immobilière. Ils dépendent des caractéristiques du logement mis en location.
- L'estimation immobilière d'un immeuble d'investissement permet de fixer le bon prix.
- De nombreux critères sont à prendre en compte.
- L'un des éléments les plus importants est la santé financière des locataires.
- Il existe quatre méthodes de calcul différentes.
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