Comment faire une estimation immeuble : 5 critères à connaître

L'estimation immeuble est différente de celle d'une maison ou d'un appartement. En effet, un immeuble de rapport voit sa valeur être liée à ses qualités financières contrairement aux deux autres. Cela s'explique par le fait qu'il génère un revenu pour le propriétaire.

Alors comment se déroule une estimation immobilière pour un tel bien ? Quelles obligations doivent être respectées ? Qui peut le réaliser ?

Immeuble de rapport : qu’est-ce que c’est ? 

En France, l'immeuble de rapport séduit une grande partie des investisseurs. Cela s'explique par le fait qu'il est considéré comme un investissement locatif sûr.

Ce bien immobilier est utilisé comme placement financier pour payer les intérêts induits par le capital investi. Il offre la possibilité d'obtenir des profits de manière régulière et pérenne.

Les différents types d’immeubles de rapport 

On distingue un certain nombre de bien immobilier qui sont dit de rapport :

La distinction d’utilisation pour les immeubles de rapport 🏢

Lorsque l'on envisage la vente d'un immeuble, il est important de connaître les distinctions d'utilisation qui existent entre eux. De cette façon, on peut générer du profit de manière optimale.

• Un immeuble résidentiel

Il est destiné à accueillir des habitations. Il existe une distinction claire entre les nouveaux immeubles résidentiels et les anciens.

• Un immeuble commercial

Il abrite aussi bien des entreprises/commerces que des bureaux professionnels. La plupart du temps, les locataires sont responsables des coûts de toute rénovation.

• Les immeubles à usage mixte

Ils comprennent à la fois des espaces commerciaux et résidentiels. Cette solution d'investissement à la fois de type locatif et commercial permet de répartir les taxes.

• Les bâtiments industriels (usines) ou semi-industriels (entrepôts logistiques)

C'est un marché de niche de plus en plus exploité. On le remarque notamment dans le domaine du transport et de la livraison.

• Les bâtiments hôteliers

Ils sont nombreux dans le secteur du tourisme : hôtels, auberges de jeunesse, gîtes. Les conditions économiques actuelles et la demande ont fait flamber les prix.

Estimation immeuble de rapport : comment fait-on ?

Comme stipulé auparavant, on n'estime pas un immeuble comme on estime un appartement ou une maison. La première raison est que ces biens n'ont pas les mêmes objectifs.

Un immeuble de rapport induit un revenu régulier au propriétaire. Par conséquent, lorsque l'on souhaite l'estimer, il vaut mieux s'appuyer sur l'expertise d'un professionnel qualifié.

Le professionnel pourra alors utiliser différentes méthodes comme :

• le DCF (Discounted Cash Flow)
• la comparaison avec les prix du marché
• la détermination de la valeur de rendement
• la détermination de la valeur intrinsèque

Contrairement à d'autres placements financiers, celui-ci varie en fonction des risques encourus. Le rachat d'un actif est directement lié aux risques associés à sa part de revenu ou de capital.

Dans un premier temps, nous évaluons toujours les "fondamentaux" de l'immeuble. En d'autres termes, les éléments qui garantissent la valeur d'un investissement dans un immeuble d'habitation et sa capacité à générer des revenus locatifs.

Analyse basée sur les fondamentaux de l’immeuble 📈

Le premier facteur à prendre en compte lors de l'estimation immeuble de rapport est son emplacement. Les professionnels de l'immobilier le placent au centre de leur expertise. Ils prendront en compte plusieurs critères tels que :

• sa situation à l'échelle de la ville
• sa situation dans son quartier et dans sa rue
• sa position par rapport aux transports, commerces, écoles et autres points clés de la ville

Ensuite, après avoir étudié l'emplacement, ils se concentreront sur le bâti. Il leur faudra définir sa qualité en se basant notamment sur :

• les matériaux qui le constituent
• la sanité des fondations
• l'état de la toiture et de la façade

En fonction des travaux potentiels, la rentabilité du bien peut être impacté. De ce fait, cela doit être pris en compte lors de l'estimation de l'immeuble.

Lorsque cette étape sera complétée, les professionnels se concentreront sur l'intérieur de l'immeuble. Ils vérifieront l'entièreté des locaux et des différents lots selon :

• Leur conformité en terme d'assainissement, de gaz et d'électricité
• Leur aménagement actuel
• L'état des murs et des sols
• Les conditions de conservation du mobilier s'il y en a
• La cohérence du découpage de leur surface par rapport aux futures demandes locatives

Selon les observations réalisées, une mise en conformité et des travaux peuvent être requis. Cela entraînerait un coût supplémentaire pour le propriétaire qu'il lui faudra rentabiliser par la suite.

"Il est important que le propriétaire nous remette un certain nombre de documents pour faciliter notre expertise. Nous aurons besoin notamment de diagnostics immobiliers comme le diagnostic gaz, électricité voire assainissement." - Léo, expert immobilier indépendant depuis 17 ans

Si vous êtes propriétaires et que vous ne possédez pas ces diagnostics à jour, pensez à les refaire !

Outre ses qualités intrinsèques, un immeuble offre de nombreuses possibilités d'optimisation :

• résiduel foncier
• division du terrain
• aménagement des combles
• élévation

Pour les identifier il faut se référer au Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la ville. Ces éléments peuvent augmenter la valeur de l'immeuble lors de sa vente.

Analyse basée sur le marché immobilier 📊

L'expert va comparer l'immeuble aux biens similaires présents sur le marché. Cette technique, largement reconnue dans le secteur immobilier français facilite l'estimation d'une maison ou d'un immeuble standard par exemple.

Afin que cette évaluation soit efficace, il faut avoir connaissance des éléments de comparaison du marché. C'est une méthode plus difficile à appliquer pour les biens de luxes ou les biens atypiques.

Analyse basée sur le DCF (Discounted Cash Flox)

La méthode DCF est aussi appelée capitalisation des flux futurs. C'est un processus qui va donner une valeur de rendement dynamique des comptes d'investissement.

Elle permet donc d'estimer la somme dont un potentiel acquéreur souhaite disposer à un instant T, en prévision des flux de trésoreries futurs.

Cette méthode est basée sur le système du retour sur investissement. Elle est très souvent employée dans l'estimation des immeubles.

Analyse basée sur la valeur intrinsèque

La valeur intrinsèque d'un bâtiment est sa valeur marchande actuelle. C'est une valeur réelle qui peut être calculée en prenant celle à l'état neuf et en soustrayant la vétusté. Cela donne la formule suivante :

Valeur à neuf - vétusteté + valeur du terrain = valeur intrinsèque

Analyse basée sur la valeur de rendement

La valeur du rendement se base sur la capitalisation des revenus réels ou estimés de l'immeuble. En outre, elle dépend :

• du taux d'intérêt
• de la rentabilité attendue
• des revenus locatifs attendus

Le calcul nécessite de diviser les bénéfices annuels bruts locatifs par le taux de capitalisation. En sachant, que le taux de capitalisation dépend :

• De l'état général du bien
• De sa typologie
• De sa situation géographique

Estimation immeuble : quelles sont les différences avec une maison individuelle ?

Contrairement à une maison et un appartement, l'immeuble de rapport génère un revenu. On va donc prendre en compte lors de l'estimation de son prix, le rendement qu'il peut effectuer.

Cependant, tout comme lors d'une estimation terrain ou d'une estimation appartement, on va considérer les risques qui lui sont liés. Dans son cas, ce seront notamment les risques de pertes en termes de revenus et de capital.

Estimation de mon immeuble : qui peut la réaliser ?

Pour estimer la valeur d'un bien immobilier, cinq possibilités s'offrent à vous :

1. examiner les ventes récentes de biens présentant des caractéristiques similaires
2. consulter un expert de l'immobilier indépendant
3. consulter une agence immobilière
4. consulter un notaire
5. utiliser un site d'estimation immobilière en ligne

Or, une évaluation réalisée soi-même ou en ligne sont souvent moins précises et peuvent présenter des erreurs. Ces erreurs pourraient entraîner une surestimation ou une sous-estimation.

Il vaut donc mieux se tourner vers un expert. Il est possible de trouver des agences immobilières en ligne, ou en consultant des annuaires téléphoniques. En ce qui concerne les experts et les notaires il faudra se baser davantage sur des annuaires spécialisés ou la recherche en ligne.

Estimation de mon immeuble : quels documents et diagnostics immobiliers sont nécessaires ?

Les documents attendus

Un certain nombre de documents spécifiques sont attendus pour réaliser une estimation immobilière. Plus le propriétaire en remettra à l'expert plus celui-ci pourra réaliser une expertise précise de son bien. Voici la liste des documents utiles pour l'estimation immeuble :

1. une description détaillée de la construction, comprenant l'extérieur et l'intérieur du bâtiment ainsi que sa situation géographique
2. un plan cadastral
3. des plans de l'immeuble
4. les servitudes déjà en place
5. les conventions de droits privés

Certains d'entre eux ne sont pas aisés à obtenir. Il est alors possible de se tourner vers la mairie de la commune.

Les diagnostics immobiliers utiles

Lorsque l'on estime un bien immobilier de manière général, quelques diagnostics sont nécessaires.

Dans un premier temps, cela permet de vérifier que le bâtiment est en règle avec la législation en vigueur. Dans un second temps, cela permet d'évaluer la condition actuelle du bâtiment et de mettre en avant certains de ses avantages lors de sa vente. On pense notamment à la valeur verte octroyée grâce au DPE.

Voici donc une liste des diagnostics immobiliers obligatoires pouvant être demandés au propriétaire :

• le DPE ou diagnostic de performance énergétique.
• le métrage loi Carrez
• le diagnostic assainissement non collectif pour les bâtiments non raccordés
• l'ERP ou état des risques et pollution pour les bâtiments situés dans des zones délimitées par arrêté préfectoral
• le diagnostic termites obligatoire pour toutes les constructions situées dans une zone délimitée par un arrêté préfectoral
• le diagnostic plomb pour les biens construits avant 1949 et destinés à l'habitation
• le diagnostic électricité concerne les immeubles à usage d'habitation ayant une installation de plus de 15 ans
• le diagnostic gaz concerne les immeubles à usage d'habitation ayant une installation de plus de 15 ans
• le diagnostic amiante pour les immeubles construits avant 1997
• le diagnostic mérule pour les biens situés dans une zone à risque délimitée par arrêté préfectorale
• le diagnostic des nuisances sonores