Erreur diagnostic immobilier : recours et comment réagir ?

Erreur diagnostic immobilier : lors de l’intervention d’un technicien pour la réalisation des diagnostics immobiliers obligatoires, il se peut que ce dernier échappe à l’inspection d’un élément qui peut fausser le résultat. Cette erreur de diagnostic a un impact non négligeable sur la finalité de la vente immobilière.

En effet, le notaire qui établit l’acte de vente définitif peut bloquer la procédure et demander une nouvelle inspection. Du côté du vendeur, ce dernier peut réclamer préjudice auprès du professionnel. Quels sont les poursuites possibles ? Comment s’en protéger en tant que diagnostiqueur ? Toutes les réponses ici !

Diagnostic immobilier erroné que faire ?

Généralement, le vendeur peut se retourner contre l’entreprise de diagnostics s'il y a une erreur diagnostic immobilier dans le rapport. Ou s’il soupçonne que l'analyse effectuée par le spécialiste semble non conforme à l'intervention initialement prévue. Cela est le cas lorsque le spécialiste a procédé trop rapidement.

De même, les prix ne correspondant pas aux estimations préalables et/ou trop élevées par rapport aux prix moyens, l'utilisation d'objets ou de matériaux qui pourraient ne pas convenir à la nature de l'expertise doivent interpeller le propriétaire et il doit immédiatement porter plainte auprès du spécialiste.

Toutefois, les cas où il y a une erreur de bonne foi sur le diagnostic sont rares et sont pour la plupart l’œuvre de techniciens qui manquent de professionnalisme. Bien qu’un diagnostic erroné puisse avoir de lourdes conséquences.

Voici quelques exemples d’erreur diagnostic immobilier qui peuvent apparaitre :

• Métrage inexact de la surface habitable Boutin ou Privative Carrez

• Mauvais calcul de la consommation énergétique dans le DPE

• La découverte de termites alors que le diagnostiqueur ne l’avait pas indiqué

• Une négligence sur la vérification de l’installation intérieure de gaz ou d’électricité

• Analyse avant la découverte d’un vice caché maison, mais qui n’est cette fois pas de la responsabilité du professionnel

Si l'expert peut prouver qu'il n'a pas, par exemple, eu accès à une partie de la maison, il peut nier la responsabilité des problèmes et la remettre sur le propriétaire. Mais seulement s'il mentionne la situation dans le rapport d'expertise. Dans tous les cas, il lui faudrait apporter la preuve qu'il a été empêché d'accomplir sa mission, ce qui n'est pas facile. Si c'est le professionnel qui oublie de visiter une partie de la maison ou d'évaluer l'équipement, ou commet une erreur dans l'évaluation, il en assumera l'entière responsabilité.

Du côté du notaire, les erreurs de diagnostics immobiliers bloquent automatiquement la vente. Le clerc de notaire doit obligatoirement vérifier les mentions légales liées au technicien comme le numéro de certification ainsi que l’assurance professionnelle. Mais également la liste des diagnostics immobiliers obligatoires réalisés qui doit correspondre à la législation en vigueur.

Toutefois, il existe une exception qui concerne les erreurs de métrage de la surface privative Loi Carrez pour la vente de biens en copropriété.

Rappelons également que durant une vente ou la location d'un bien, l'absence du diagnostic immobilier entraine des sanctions.

Comment s’assurer de la fiabilité d’un diagnostiqueur ?

Lorsque vous avez recours à une entreprise de diagnostics immobiliers, voici la comment vérifier la fiabilité de l'audit ainsi que celle du professionnel  :

• Demandez les certifications obligatoires qui proviennent des centres de formation agrégés COFRAC (Comité Français d’Accréditation), qui sont obligatoires pour exercer. Ces certifications doivent être renouvelées tous les 5 ans et le professionnel doit être enregistré sur un annuaire officiel.

• Si vous estimez que l’intervention a été anormalement rapide, vous êtes en droit de demander des détails sur les expertises avec des explications pour chaque diagnostic.

• Demandez l’attestation d’assurance de responsabilité civile du professionnel, cela montre son sérieux.

Pour vous assurer de la fiabilité du professionnel qui intervient chez vous, vous pouvez mettre en évidence les diagnostics anciens que vous pourriez avoir, notamment ceux réalisés lors de l'achat du bien. De ce fait, des anomalies peuvent apparaître, comme lorsqu'un bâtiment fait l'objet de gros travaux de rénovation, et que le diagnostic de performance énergétique d'un logement se dégrade.

Nouveau DPE 2021 opposable :

Avec la réforme du 1er juillet 2021, le diagnostic de performance énergétique est devenu opposable. Auparavant, il était édité uniquement à but informatif auprès de l’acquéreur, mais cela est désormais du passé. Si le calcul de la consommation énergétique annuelle est erroné ou que l’étiquette énergie attribuée ne correspond pas au logement, le vendeur pourra se retourner contre le professionnel.

La loi ELAN n°2018-1021 du 23 novembre 2018, à l’origine du nouveau DPE, précise que : « Le caractère opposable du diagnostic énergétique lui confère donc désormais une portée contractuelle au même titre que les autres diagnostics immobiliers (plomb, amiante, termites). En conséquence, en cas d’erreur du diagnostic, la responsabilité du vendeur ou du bailleur peut être engagée par l’acquéreur ou par le locataire qui a subi un préjudice ».

De plus, la Cour de cassation s’est également prononcée sur le caractère opposable du diagnostic de performance énergétique : « En présence d’un diagnostic de performance énergétique erroné, la Cour de cassation juge que l’indemnisation par le professionnel doit se faire au titre de la perte de chance pour l’acquéreur de renoncer à acquérir le bien litigieux ou de l’acquérir à des conditions plus avantageuses ».

Des sanctions financières à l’encontre du technicien en charge du dossier sont en conséquence désormais applicables.

Comment se retourner contre un diagnostiqueur immobilier ?

Il est possible d’engager des actions en justice contre un diagnostiqueur immobilier en cas d'erreur diagnostic immobilier. En effet, l’arrêt de la Cour de Cassation du 8 juillet 2015 stipule que « la responsabilité du diagnostiqueur se trouve engagée lorsque le diagnostic n’a pas été réalisé conformément aux normes édictées et aux règles de l’art, et qu’il se révèle erroné ».

Sans aller jusqu’à cette extrémité, la demande de remboursement des frais de diagnostic immobilier est le moyen le plus commun pour se retourner contre une entreprise. Vous pouvez y avoir recours lorsque les erreurs sont sans gravité. Lorsque vous demandez remboursement de l’intervention, il est particulièrement conseillé d’envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception. Vous vous assurerez de la bonne réception de votre demande.

Dans les cas les plus graves, où il y a un réel risque pour les habitants, le préjudice causé donne lieu à une poursuite en justice. Avant d’en arriver au dépôt de plaine, vous pouvez demander à trouver une solution à l’amiable entre votre assurance et celle du technicien.

Depuis la réforme de janvier 2020 de fusion entre le tribunal d’instance et le tribunal de grande instance, les litiges liés à des erreurs de diagnostics sont gérés par le tribunal judiciaire. De ce fait, cela concerne tous les litiges liés à une entreprise de diagnostics immobiliers. Et ce qu’importe le montant du contentieux.

Les dommages et intérêts liés au préjudice doivent être versés en intégralité. C'est pourquoi le professionnel est tenu d'indemniser l'acheteur de toutes les pertes. Les compagnies d'assurances sont parfois réticentes à verser de telles indemnités. Ils s'appuient sur la notion de causalité entre faute et dommage, tendant à faire une indemnisation partielle fondée sur la perte de chance.

Aussi, l’arrêt de la Cour de cassation du 21 mai 2014 a défini que les interventions ne doivent pas être uniquement visuelles. Le diagnostiqueur doit donc procéder à des analyses sur tous les matériaux pour chaque diagnostic obligatoire.

Les délais pour obtenir réparation vont de 12 à 18 mois et sont donc plutôt longues ! De plus, n’engagez pas de travaux durant cette période au risque de ne plus pouvoir prouver la responsabilité du professionnel.

Comment se protéger en tant que diagnostiqueur immobilier ?

En tant que diagnostiqueur immobilier, la souscription à une assurance de responsabilité civile est obligatoire pour exercer. Cela est entré dans la législation française avec l’article R271-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, mise à jour de l’article L.271-6 du même code.

Le montant de cette garantie professionnelle doit être a minima de 300 000 € par sinistre et 500 000 € par année d’assurance. Depuis l’ordonnance du 8 juin 2005, de plus en plus de compagnies d’assurances investissent le marché des professionnels du diagnostic.

Car sans cette assurance de responsabilité civile, le prestataire risque gros. En effet, les montants peuvent être stratosphériques. Cela permet à mettre plus d’exigences au sein des entreprises de diagnostic immobilier.

Jurisprudence erreur diagnostic amiante

Dans un arrêté récent, du 7 mars 2019, la Cour de cassation a rappelé la responsabilité des diagnostiqueurs sur les rapports erronés :

« Mais attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation, par motifs propres et adoptés, que le diagnostic de l'état parasitaire de l'immeuble avait été établi moins de six mois avant l'acte sous seing privé et l'acte authentique auquel il était annexé, que les constatations du diagnostiqueur selon lesquelles il n'avait repéré aucun indice d'infestation de termites ni d'autres agents de dégradations biologiques du bois étaient erronées puisque l'expert judiciaire avait conclu à des attaques anciennes et récentes de capricorne et vrillette de la structure de la maison ayant causé des dégâts irréparables mettant en péril la solidité du bâtiment et que le diagnostiqueur n'avait pas visité les combles qui étaient accessibles ni mentionné que les planchers et le parquet du séjour et de la chambre étaient attaqués par les vrillettes alors qu'ils n'étaient pas cachés par des revêtements et retenu que le diagnostiqueur avait ainsi commis une faute engageant sa responsabilité et que la preuve n'était pas rapportée que M. X, non-professionnel de la construction immobilière, avait connaissance de l'infestation avant la vente, qu'il avait été conforté dans sa croyance de l'absence d'infestation de son bien par le diagnostic négatif et qu'il devait donc bénéficier de la clause de non-garantie prévue à l'acte, la cour d'appel a pu déduire de ces seuls motifs que la société ESI devait être condamnée au paiement du coût des travaux nécessaires et à l'indemnisation du préjudice de jouissance qui constituaient des préjudices certains et que les demandes dirigées contre le vendeur de l'immeuble devaient être rejetées ; »