Encadrement des loyers Lyon : nos conseils, son fonctionnement

Encadrement des loyers Lyon : la mise en place du dispositif d'encadrement des loyers à Lyon vise à réguler les prix des loyers dans la métropole. Depuis le 1er juillet 2022, cette réglementation s'applique aux baux d'habitation meublée et vide.

En ce qui concerne les zones concernées par cette réglementation, elles sont définies par un zonage précis établi par la préfecture. Les loyers sont plafonnés en fonction de différents critères tels que la localisation, la surface du logement, le nombre de pièces, etc.

En cas de non-respect des plafonds de loyer, des sanctions peuvent être appliquées. Les propriétaires qui ne respectent pas les règles peuvent être passibles de sanctions financières, de remboursements aux locataires ou d'autres mesures coercitives.

Encadrement des loyers Lyon : définition

L'encadrement des loyers, également appelé "plafonnement des loyers", impose des limites aux propriétaires pour fixer les loyers de leurs logements loués. Ce dispositif s'applique dans certaines communes situées en zone tendue, telles que : Lille, Paris, Villeurbanne, Lyon, Marseille, Bordeaux et Montpellier.

Il existe des règles générales pour la plupart de ces communes, ainsi que des règles spécifiques telles que le complément de loyer, les loyers de référence minoré et majoré. Découvrez comment fonctionne l'encadrement des loyers dans ces zones et informez-vous sur les réglementations en vigueur.

"Le dispositif d'encadrement des loyers vise à assurer un équilibre entre les propriétaires et les locataires, en limitant les hausses abusives et en favorisant l'accès à un logement décent pour tous." - Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales.

Encadrement des loyers Lyon : les logements concernés

L'encadrement des loyers concerne les locations de logements vides ou meublés, y compris les colocations avec baux multiples, en résidence principale ou à usage mixte professionnel et d'habitation principale. Il s'applique aux baux signés à partir du 1er novembre 2021, que ce soit pour une première mise en location, un changement de locataire ou un renouvellement de bail.

Cependant, il existe des exceptions à l'encadrement des loyers. Il ne s'applique pas aux logements appartenant ou gérés par les organismes HLM ou SEM, aux logements conventionnés Anah, aux logements soumis à la loi de 1948 et aux locations saisonnières. De plus, les logements meublés situés dans certaines résidences avec services sont également exclus du dispositif.

Il est important de prendre en compte ces éléments pour comprendre dans quels cas l'encadrement des loyers s'applique et dans quels cas il ne s'applique pas.

Lyon encadrement des loyers 2023 : comment ça marche ? 

Réglementation :

Dans le cadre de la réglementation de l'encadrement des loyers à Lyon, le préfet établit un arrêté annuel qui définit les différents paramètres liés aux loyers. Cet arrêté comprend un loyer de référence : 

• Un loyer de référence majoré (équivalent au loyer de référence augmenté de 20 %)
• Un loyer de référence minoré (équivalent au loyer de référence diminué de 30 %).

Le loyer de référence est déterminé en prenant en compte plusieurs critères tels que le marché locatif observé, la zone géographique, le nombre de pièces, l'époque de construction du logement et s'il est loué vide ou meublé. Les loyers indiqués dans l'arrêté sont exprimés en euros par mètre carré de surface habitable et sont hors charges.

Complément de loyer :

La réglementation prévoit également la possibilité d'appliquer un complément de loyer, c'est-à-dire un montant supérieur au plafond fixé, sous certaines conditions. Ce complément doit être justifié par des critères tels que la localisation ou le niveau de confort du logement. Cependant, il ne peut être appliqué que si certaines conditions sont remplies, notamment en termes de comparaison avec des logements similaires dans la même zone géographique et en excluant les éléments déjà pris en compte dans la fixation du loyer, tels que les charges liées à la présence d'un ascenseur ou d'un gardien récupérées mensuellement par le locataire.

Ces éléments permettent de mieux comprendre le fonctionnement de la réglementation de l'encadrement des loyers à Lyon et les critères pris en compte dans la fixation des loyers.

 Pour en savoir davantage sur le complément de loyer, vous trouverez ici le site du gouvernement.

Quelles sont les zones d’encadrement du niveau des loyers ?

Le territoire lyonnais est soumis au plafonnement de ses loyers. Aussi, la ville se structure en 4 zones bien distinctes afin de définir ses prix.

Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de l’encadrement des loyers à Lyon ?

En cas de non-respect des règles de plafonnement des loyers, les propriétaires peuvent être soumis à des sanctions. Les conséquences peuvent inclure :

• Une amende pouvant aller jusqu'à 5 000€ pour une personne physique.
• Une amende pouvant aller jusqu'à 15 000€ pour une personne morale.

Comment contourner les encadrements de loyers ?

Il existe plusieurs moyens théoriques de ne pas être assujetti à l'encadrement des loyers pour les contrats de location en résidence principale, qu'ils soient meublés ou non, soumis à la loi de juillet 1989.

Certaines options comprennent :

Il existe cependant une autre approche. Nous avons la possibilité d'ajouter un "complément de loyer" au loyer de référence fixé par l'encadrement des loyers, à condition que le logement présente des caractéristiques particulières en comparaison avec d'autres logements similaires situés dans la même zone géographique, tels que la localisation ou le confort. Nous considérons que cela est le cas pour les opérations que nous réalisons à Lyon.

Il est important de noter que la force la plus importante reste celle du marché, c'est-à-dire l'offre et la demande. Si un locataire a eu du mal à trouver un logement, en particulier un logement meublé en très bon état, il est peu probable qu'il prenne le risque de se mettre en conflit avec le propriétaire en contestation du loyer. Cela est d'autant plus vrai si le locataire a été dûment informé au moment de la signature du bail.

Encadrement des loyers Lyon : pourquoi dans cette ville ?

L'encadrement des loyers est mis en œuvre à Lyon et à Villeurbanne à la suite de la demande de la Métropole Grand Lyon, de l'approbation du gouvernement et de la fixation des loyers plafonds par le préfet.

Les mairies :

Les maires ont exprimé leur souhait d'avoir un encadrement des loyers. Le conseil de la Métropole Grand Lyon a adopté une délibération le 5 octobre 2020 pour que Lyon et Villeurbanne participent à l'expérimentation de cette mesure. Les maires de Villeurbanne et Lyon ont vivement soutenu cette demande.

L'objectif est de contrôler la hausse continue des loyers dans le secteur privé. Bruno Bernard, président de la Métropole, a souligné :

« Nous agissons ainsi contre les abus qui entraînent des loyers excessifs, en particulier pour les petites surfaces destinées aux personnes les plus vulnérables, comme les étudiants. Notre objectif est clair : le centre-ville de la Métropole doit rester accessible à tous. Nous veillerons à cela en mettant en place une brigade dédiée à cette mesure, ainsi qu'en contrôlant les locations saisonnières et les logements insalubres. Nous nous attaquerons également au problème de la vacance des logements ».

Renaud Payre, vice-président de la Métropole chargé du logement et de l'habitat, a affirmé que « cette mesure permettra de freiner la hausse des loyers sur notre territoire. Il est nécessaire de combler l'écart entre les loyers dans le secteur social et ceux du secteur privé, et cette mesure y contribue, tout comme le renforcement de l'Organisme foncier solidaire ».

Le gouvernement :

Le gouvernement a accepté la mise en place de l'encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne par décret en date du 2 septembre 2021. Cette décision repose sur le fait que les quatre conditions requises par la loi sont réunies :

• Un écart significatif entre le loyer moyen constaté dans le secteur locatif privé et le loyer moyen dans le secteur locatif social.
• Un niveau de loyer médian élevé.
• Un faible taux de nouveaux logements par rapport aux logements existants au cours des cinq dernières années.
• Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements conformes au programme local de l'habitat et des perspectives d'évolution faibles.

Arrêt préfectoral :

Le préfet de région, Pascal Mailhos, a établi initialement les loyers de référence, les loyers de référence majorés et les loyers de référence minorés applicables à Lyon et Villeurbanne par un arrêté en date du 29 septembre 2021, pour une mise en œuvre à partir du 1er novembre 2021.

Ces plafonds de loyers sont révisés chaque année pour tenir compte des évolutions du marché : un arrêté préfectoral du 28 septembre 2022 fixe les plafonds applicables depuis le 1er novembre 2022.

Conclusion :

Adopté par la Métropole Grand Lyon avec 83 voix favorables, 64 voix défavorables et deux abstentions, l'encadrement des loyers demeure une mesure controversée.

Actuellement appliquée dans seulement vingt-quatre villes et depuis peu de temps, il est encore trop tôt pour déterminer si ses effets positifs, tels que

• Favoriser la mixité sociale,
• Permettre aux travailleurs, étudiants et familles de résider au cœur des villes.

Surpassent ses conséquences négatives, comme :

• Le retrait de certains logements du marché,
• La réduction des travaux en raison de la diminution de rentabilité.

Une expérimentation sur plusieurs années ainsi que son extension en 2023 à de nouvelles villes (par exemple dans le Val-de-Marne et au Pays basque) devraient permettre de tirer des enseignements significatifs.

Cependant, la mise en œuvre réelle de cette mesure demeure un défi. La loi du marché dans les zones tendues fait augmenter les loyers, et les locataires, compréhensiblement, n'ont pas nécessairement :

• La volonté,
• Le temps,
• Les ressources financières pour engager une action en justice contre leur propriétaire concernant le montant du loyer.

De plus, la notion vague et sujette à interprétation du complément de loyer rend difficile la distinction préalable entre un loyer "abusif" et un autre.