Encadrement des loyers Paris : calcul, conditions, plafonds

Encadrement des loyers Paris : il s’agit d’un dispositif qui a été instauré pour la première fois en France entre 2015 et 2017 grâce à la loi ALUR. Après une suspension pour des raisons juridiques, le dispositif a été réintroduit en 2018 avec l'article 140 de la loi ELAN.

Ce dispositif doit être sollicité par les collectivités et la maire de Paris a demandé sa remise en place dès janvier 2019. Depuis, d'autres territoires en France, notamment en Île-de-France, ont appliqué ce dispositif, considéré comme un outil complémentaire indispensable aux actions menées en faveur de l'accès au logement abordable.

Le dispositif d'encadrement des loyers à Paris a pour objectif de limiter les hausses de loyers des logements du parc privé. Lors de la mise en location d'un logement, le loyer proposé (hors charges et complément de loyer) est soumis à un plafond, appelé le loyer de référence majoré, qui varie selon le quartier, le type de location (meublée ou non), le nombre de pièces et la période de construction du logement. Ce plafond est exprimé en montant maximum par mètre carré.

Encadrement des loyers Paris : comment ça marche ?

Quels logements sont concernés ?

L'encadrement des loyers s'applique à tous les baux signés à partir du 1er juillet 2019 et soumis à la loi du 6 juillet 1989, ce qui inclut la location de la résidence principale et la location dans le cadre d'un bail mobilité. Le dispositif s'applique aux locations vides et meublées, ainsi qu'aux relocations, premières locations (y compris les colocations) et renouvellements de baux.

Cependant, les logements sociaux (HLM, conventionnés APL et ANAH), les logements soumis à la loi de 1948 et les locations saisonnières ne sont pas concernés par l'encadrement des loyers.

Que sont les loyers de référence et comment sont-ils fixés ?

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Concernant les logements meublés :

• Le loyer de référence inclut une majoration, sous forme de pourcentage (environ 12 % depuis 2 ans), défini annuellement dans le même arrêté.
• Le taux est appliqué sur le loyer de référence des logements non meublés.

Rappel des éléments essentiels d'un bail :

• Le loyer est la notion-clé du dispositif d'encadrement des loyers. Il se définit comme la somme versée par un locataire, en contrepartie de l'occupation d'un logement. Le loyer ne comprend pas les charges locatives.
• Le montant du loyer est obligatoirement mentionné dans le bail signé entre le locataire et le propriétaire.
• Le bail doit comprendre également le loyer de référence, le loyer de référence majoré, et, si le propriétaire demande un complément de loyer, son montant et sa justification.

D'autres mentions complémentaires au loyer doivent également figurer dans le bail, telles que :

• La nature et le montant des travaux éventuels effectués depuis le départ de l'ancien locataire (depuis le 1er août 2015).
• Le montant et la date du dernier loyer versé par le précédent locataire (si départ dans un délai inférieur à 18 mois) (depuis le 1er août 2015).
• Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) pour tout nouveau bail signé à partir du 23 août 2021 (depuis la loi du 22 août 2021).
• La date de signature du bail et la date de prise d'effet du bail doivent être mentionnées. La date de prise d'effet du bail est celle à partir de laquelle le locataire commence réellement à occuper le logement. En pratique, la date de prise d'effet du bail est identique à celle de l'état des lieux d'entrée, de la remise des clefs et de la prise d'effet du contrat d'assurance habitation.

Encadrement des loyers Paris : 4 situations possibles

Dépendamment des situations, la réglementation s’appliquent autour d’un principe fondamental. Il s’agit du respect du plafond de loyer.

Signature d’un nouveau bail et mentions obligatoires

Le bail de location doit impérativement mentionner deux choses :

1. le loyer de référence médian
2. le loyer de référence majoré (plafond)

Ceux-ci sont définis par arrêté préfectoral annuellement. Cette décision prenant en compte plusieurs critères (vide ou meublé, période de construction, nombre de pièces, secteur géographique).

Si ces informations ne sont pas notés dans le contrat de location, alors le locataire n’a qu’un mois seulement pour demander sa régularisation.

Si le propriétaire ne répond pas aux attentes du locataire dans un délai d’un mois, le locataire obtient 3 mois supplémentaire à compter de la réception de son courrier par le bailleur pour saisir la justice. Il devra faire appel au juge des contentieux et de la protection de Paris.

Savoir si le loyer respecte l’encadrement des loyers à Paris, et signaler une situation

Depuis le 1er janvier 2023, il est possible pour le locataire de signaler un dépassement de loyer à Paris.

Comme vous l’aurez compris, le loyer fixé par un bailleur ne doit en aucun cas dépasser le loyer plafond (majoré) imposé par la préfecture de Paris. Plafond dépendant de la catégorie de chaque logement.

Source : referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/paris

Dans le cas où le bail de location s’applique à un bien occupé dans les 18 derniers mois par un autre locataire, le montant du loyer ne pourra pas être plus élevé que celui du précédent habitant. Sauf si :

• Dans les 12 derniers mois, le propriétaire/bailleur n’a pas appliqué la variation de l’IRL (indice de référence des loyers)
• Le loyer a été sous-évalué par rapport aux habitations similaires dans le même quartier
• Des travaux de rénovations énergétiques et de décences sont effectués au sein du logement. Il sera possible d’obtenir une dérogation.

Comment signaler un dépassement de loyer ?

Seuls les dépassements de loyer peuvent être signalé à la mairie de Paris. Le délai d’action est de 3 ans à compter de la date de signature du contrat de location.

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Il est possible de vérifier la conformité de votre loyer ici.

Source : Ville de Paris - DLH/SPRUC

Quelles sont les sanctions en cas de dépassement du loyer majoré ?

La Ville de Paris conserve la responsabilité de corriger le loyer dans la caution et de rembourser le surplus au locataire dans un délai de deux mois si l'encadrement n'est pas respecté.

En cas de refus ou d'absence de réponse du propriétaire, la Ville de Paris informe le propriétaire des sanctions qui lui ont été infligées. Il peut, à cette occasion, adresser ses observations à la Ville de Paris.

A l'expiration de ce délai, la Ville de Paris adresse au propriétaire un avis de modification qui peut aller jusqu'à 5 000 euros pour les dommages physiques et 15 000 euros pour les dommages psychologiques.

Renouveler un bail qui arrive à échéance

Dans le cas d'un loyer inférieur à celui de la référence minorée, le propriétaire peut proposer de l'augmenter, sauf si le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) classe le logement en étiquette F ou G.

Il y a deux situations possibles : dans la première, l'augmentation du loyer proposée est supérieure au loyer plafond (loyer de référence majoré). Dans la deuxième situation, l'augmentation est proposée alors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré. Dans ce cas, le locataire peut contester l'augmentation en fournissant six exemples de loyers habituellement pratiqués dans le quartier pour des logements comparables.

• Le bailleur doit informer le locataire au moins 6 mois avant la fin du bail de la réévaluation du loyer.
• Le locataire peut demander la diminution du loyer à son bailleur au moins 5 mois avant la fin du bail.
• Les propositions de réévaluation de loyers doivent prendre en compte les loyers de référence de l'année en cours.
• En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire ou du propriétaire, l'un ou l'autre peut saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC) 4 mois avant la fin du bail.
• Si la conciliation échoue, le juge judiciaire peut être saisi avant la fin du bail. Si le juge n'est pas saisi, le bail est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé en application de l'Indice de Référence des Loyers (IRL).
• Lors d'une démarche de réévaluation de loyer lors d'un renouvellement de bail, le propriétaire ne peut pas donner congé au locataire.

Qu’est-ce que le complément de loyer ?

Le propriétaire peut demander un complément de loyer si le logement dispose de caractéristiques liées à la localisation et/ou considérées comme luxueuses ou rares par rapport aux logements similaires dans le même secteur géographique. Cette somme s'ajoute au loyer de base hors charges.

Toutefois, un complément de loyer ne peut pas être demandé si le loyer (hors charges) est inférieur au loyer plafond (loyer de référence majoré), que le logement soit vide ou meublé.

Les caractéristiques qui justifient le complément de loyer ne doivent pas déjà avoir été prises en compte pour fixer les loyers de référence (meublée ou vide, nombre de pièces principales, époque de construction).Il ne peut pas non plus être demandé si le logement présente l'une des caractéristiques suivantes :

• Les sanitaires ne sont pas privatifs et sont situés sur le palier ;
• Des signes d'humidité sont visibles sur certains murs du logement ;
• Le niveau de performance énergétique du logement est de classe F ou G selon l'article L. 173-1-1 du code de la construction et de l'habitation ;
• Les fenêtres ne ferment pas correctement et laissent anormalement passer de l'air, hors grille de ventilation ;
• Le logement présente un vis-à-vis à moins de dix mètres ;
• Des infiltrations ou des inondations sont constatées provenant de l'extérieur du logement ;
• Des problèmes d'évacuation d'eau ont été rencontrés au cours des trois derniers mois ;
• L'installation électrique du logement est dégradée ;
• La pièce principale du logement est mal exposée.

Ci-dessous sont présentées des situations qui ne peuvent pas être invoquées pour justifier une demande de complément de loyer :

• Une cuisine équipée ;
• La décoration ou la luminosité du logement ;
• La localisation à proximité du RER/métro ;
• Des travaux de rénovation ;
• Des placards de rangement ;
• Un petit balcon.

Les motifs reconnus comme recevables ont été établis selon plusieurs décisions de justice :

• une vue directe exceptionnelle sur un monument ;
• une grande terrasse ;
• une hauteur sous plafond de plus de 3,3m ;
• des équipements luxueux.

Complément de loyer : comment le contester ?

Si un propriétaire souhaite justifier la mise en place d'un complément de loyer dans le cadre d'une conciliation, il doit prouver et expliquer les caractéristiques du logement. Ceux-ci justifient ce complément. Si les parties parviennent à un accord, le montant du loyer prenant en compte ce complément est établi dans le document de conciliation rédigé par la commission.

Complément de loyer : l’absence d’accord

Si aucun accord n'est trouvé, le locataire peut saisir le juge des contentieux et de la protection dans les 3 mois suivant la réception de l'avis. Il pourra ainsi demander l'annulation ou la diminution du complément de loyer. Que la décision soit prise par la conciliation ou par le juge, elle s'applique à partir de la date de prise d'effet du bail.

Commission Départementale de Conciliation (CDC) : médiation entre locataires et propriétaires

Si vous avez un litige, la Commission Départementale de Conciliation (CDC) peut vous aider. C'est une instance paritaire compétente pour aider propriétaires et locataires à trouver une solution amiable. La CDC offre aux deux parties la possibilité de se rencontrer pour résoudre leur différend.

Dans les cas de litiges liés à l'encadrement de l'évolution du loyer à la relocation ou d'une réévaluation d'un loyer manifestement sous-évalué lors du renouvellement du bail, la saisine de la commission est obligatoire avant toute action judiciaire.

La CDC est compétente uniquement pour les litiges liés aux logements situés à Paris. Il est important de noter que toute démarche auprès de la CDC est gratuite.

Source : www.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr

Cette commission intervient sur plusieurs sujets concernant les parcs privés et publics.

Litiges individuels dans le parc privé

• Encadrement des loyers à Paris et possibilité d'appliquer un complément de loyer ;
• Baisse d'un loyer surévalué pendant la durée du bail ou lors du renouvellement de celui-ci ;
• Réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail en cas de sous-évaluation manifeste ;
• Révision annuelle du loyer en cas d'erreur de calcul ;
• Fixation du nouveau loyer pour les baux relevant de la loi de 1948.

Litiges individuels dans le parc privé et public

• Établissement d'états des lieux d'entrée et de sortie ;
• Versement de dépôts de garantie ;
• Prise en charge des charges locatives ;
• Responsabilité des réparations selon qu'elles incombent au bailleur ou au locataire ;
• Conditions de non-décence du logement ;
• Modalités de congé données par le bailleur ou le locataire.

Litiges collectifs

• Accords collectifs au niveau national ou local ;
• Organisation du fonctionnement d'un immeuble ou d'un groupe d'immeubles.

Nos conseils pour bien effectuer ses démarches

Annonces immobilières : les 10 mentions légales

• Le lieu où se situe le logement (commune et arrondissement)
• La surface en mètres carrés
• La date de construction de l’immeuble
• Meublé ou non meublé
• Le prix du loyer mensuel et des charges locatives
• Le montant du loyer de référence majoré
• Le niveau du complément de loyer et les caractéristiques du logement permettant de le justifier
• Le montant du dépôt de garantie (en dehors des baux de mobilité)
• Le prix TTC des honoraires du professionnel à la charge du locataire.
• Le Diagnostic de performance énergétique et les autres diagnostics immobiliers obligatoires

Chez Dimo Diagnostic, nous somme experts en diagnostic immobilier. Nous intervenons chez vous rapidement !

Les contacts à retenir

Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement de Paris (DRIHL 75)

Secrétariat de la commission départementale de conciliation

5 rue Leblanc

75911 Paris Cedex 15

Contact :

cdc-paris.uthl75@developpement-durable.gouv.fr

Téléphone : 01 82 52 40 00 – Tous les jours du lundi au vendredi de 10 heures à 12 heures.

Toutes les adresses de la DRIHL à Paris et ses alentours :

L'ADIL 75

Si vous êtes locataire, propriétaire ou si vous avez un projet immobilier, vous pouvez bénéficier de l'aide de l'Agence départementale d'information sur le logement de Paris. Elle vous fournira gratuitement des conseils juridiques, financiers et fiscaux personnalisés relatifs à l'habitat. Pour assurer ces missions, 35 spécialistes du logement, dont 23 conseillers juristes et financiers, sont mobilisés.

Vous pouvez contacter l'ADIL par téléphone ou prendre rendez-vous lors des permanences organisées dans votre mairie : https://www.adil75.org/ladil-de-paris/. Sur le site internet de l'ADIL 75 (www.adil75.org), vous trouverez des fiches pratiques pour les bailleurs et les locataires, ainsi qu'une foire aux questions.

L'équipe Dimo vous remercie pour votre lecture 💚

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