Encadrement des loyers à Marseille : à quoi s’attendre ?

Encadrement des loyers Marseille : Il existe un certain nombre de règles d'encadrement ou de contrôle pour le contrat de location à Marseille résultant de la loi Alur. Ce sont des règles d'encadrement ou de contrôle qui s'appliquent au contrat de location de la cité phocéenne. 

L’encadrement des loyers : qu’est-ce que c’est ?

Essentiellement, l'encadrement des loyers est un moyen de protéger les locataires en cas d'augmentation du loyer dans les tendances de l'hexagone. Comme son nom l'indique, le but de cette mesure est de limiter la hausse excessive du loyer d'un logement locatif. Pour beaucoup de personnes, les noms de mesure sont difficiles à comprendre en raison de leur complexité et de leur difficulté de compréhension.

L'expression "encadrement" crée une confusion avec l'expression "plafonnement". Les encadrements des loyers à Marseille s'appliquent uniquement aux logements vacants et meublés. Des exceptions sont faites pour les résidences HLM ainsi que pour les hébergements touristiques.

Qu’en est-il de l’encadrement des loyers à Marseille ?

Les dernières actualités de l’encadrement à Marseille

À Marseille, le ministre du Logement, Olivier Klein, a donné son feu vert à un encadrement des loyers.

Quelques communes françaises ont déjà expérimenté le dispositif. Il a déjà été testé à Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux et Montpellier. Il fera ensuite son chemin jusqu'à Marseille. Les chiffres de l'Observatoire Clameur et l'UNIS indiquent que le prix d'une location à Marseille a augmenté de 3,82 % en 2020 et de 2 % en 2021. Une hausse globale de 0,47 % est prévue pour l'année 2022. Le loyer moyen par mètre carré est de 11,98 euros.

Contrairement à ce qui pouvait être attendu, les loyers ne seront collectés qu'à Marseille. Les 91 autres municipalités de la métropole ne seront pas concernées pour l’instant. Pourtant, certaines, comme Cassis, sont des stations d'hiver.

À ce jour, la date d'installation de ce système est inconnue. En contrepartie, la demande ne devrait pas différer de celles des autres villes qui l'ont déjà demandé. A compter de la date d'entrée en application de la mesure, un plafonnement du loyer interdit aux propriétaires de louer leur bien au-delà d'un plafond déterminé (le loyer de référence). Il s'agit de loyers non imposés.

Un plafonnement s'applique :

• à la première location
• aux relocalisations (un nouveau locataire dans un logement précédemment loué)
• aux renouvellements de bail (lorsque le propriétaire propose de renouveler le bail avec le locataire, que les conditions soient similaires ou différentes).

La mobilité est également prise en compte.

Zone de contrôle des loyers à Marseille : quelles différences ?

Marseille ne figure pas dans la zone de contrôle des loyers. En effet, cette mesure ne s'applique que dans les zones où l'arrêté préfectoral définissant les loyers de référence a été publié. Sauf si d'autres facteurs contribuent à l'acquisition d'un supplément de loyer, le loyer cautionné ne peut pas dépasser le loyer de référence.

Contrat de bail à Marseille : le plafonnement des honoraires

La location d'un pavillon à Marseille est soumise à un contrat de cautionnement strict, comme dans les autres villes françaises. Si le bien immobilier a été inspecté, un dossier a été créé, un contrat de bail a été rédigé, voici les honoraires :

• Ayant constaté que le propriétaire ne peut supporter 50 % des honoraires, les deux parties (bailleur et propriétaire) se partagent les honoraires.
• Le prix au mètre carré ne peut dépasser 10 euros par mètre carré.

Encadrement des loyers Marseille : comment ça fonctionne ?

Il existe plusieurs différences entre Marseille et les grandes agglomérations françaises en termes de loyer. On estime que 22 % de la population vit dans la pauvreté, car c'est une ville très aisée. De plus, 40 % des personnes vivant dans la pauvreté reçoivent une aide de la Caisse d'allocations familiales (CAF). De ce fait, il n'est pas étonnant que les biens immobiliers dont les loyers soient excessifs restent vacants. Les propriétaires sont obligés de réduire leurs loyers afin d'éviter ce mécontentement.

Dans le cadre de la zone tendue, les propriétaires ont la possibilité de fixer leur loyer à leur guise. Lors du renouvellement, ils ne peuvent prétendre à une réduction que s'ils peuvent démontrer que le loyer a été sous-estimé par rapport au loyer du marché. Pour ce faire, ils peuvent le comparer aux loyers pratiqués dans d'autres quartiers.  Lorsqu'il s'agit d'un nouveau propriétaire, celui-ci doit respecter quelques règles pour pouvoir fixer le loyer. Les deux situations suivantes sont possibles :

• Dans le cas où un bien est loué depuis 18 mois, le loyer ne peut pas être plus élevé que précédemment. En revanche, cette règle ne s'appliquera pas si le loyer n'a pas été révisé au cours des 12 derniers mois. Le bailleur aura besoin de l'IRL (indice de référence des loyers) pour déterminer le nouveau montant du loyer.
• L'absence de locataire dans les 18 mois : dans ce cas, le propriétaire a le droit de fixer le montant du loyer selon son bon vouloir.

Dans le cadre de l'encadrement des loyers, l'objectif est d'établir un loyer annuel maximum par mètre carré, également appelé "grand loyer".

Marseille : comment simuler les plafonds d’encadrement des loyers ?

Pourtant, ni les baux en cours ni les redirections tacites ne sont soumis à ce plafonnement. Les redirections tacites (de 3 à 6 ans) interviennent lorsque le propriétaire se maintient dans les lieux et que l'huissier n'a pas proposés expressément le renouvellement du bail, ni engagé une procédure de recouvrement. Dans le cas où le loyer du locataire est supérieur au loyer majoré de référence, il peut engager une action pour réduire son loyer. Selon le site service-public.fr, le locataire doit faire sa demande au moins 5 mois avant la fin de la période de cautionnement.

Il est possible de dépasser le plafond via ce qu'on appelle "un complément de loyer", si vous présentez bien des caractéristiques exceptionnelles (éléments de confort, vue sur un monument historique...), comme l'indique le site service-public.fr. Nous rappelons également que le loyer de base (hors charges) doit être égal au loyer de référence majoré dans ce cas. Il existe un arrêté préfectoral qui fixe le loyer de référence pour chaque commune :

• le loyer de référence majoré (équivalent au loyer de référence +20 %)
• le loyer de référence minoré (équivalent au loyer de référence -30 %)

Quelles sont les sanctions en cas de non-application de l’encadrement des loyers ?

À Marseille, tous les logements de la Cité Phocéenne sont soumis aux encadrements des loyers. En particulier, lorsque le locataire dépose une plainte pour un supplément de loyer non justifié ou dont le loyer dépasse le loyer majeur de référence sans motif valable, des sanctions peuvent être prises pour non-respect de cette mesure.

Le non-respect de l'Encadrement des loyers est sanctionné par des amendes allant de 5 000 EUR (personne physique) à 15 000 EUR (personne morale). Si le loyer a augmenté, le bailleur doit indiquer le loyer de référence dans le bail et fournir la preuve que le loyer a été augmenté.