Encadrement des loyers : location, zone tendue, sanctions 🏠

L’encadrement des loyers est un dispositif qui permet de plafonner l'augmentation des loyers dans des zones urbaines denses, qualifiées de zones tendues. Ce dispositif du code de la construction et de l’habitation, permet de protéger les lfocataires des pratiques abusives. De plus, il favorise l’accès au logement, notamment dans les grandes agglomérations de France.

Depuis la loi Elan de 2018, l’encadrement des loyers a été remplacé par une expérimentation d’une durée de 5 ans. Puis, la loi 3DS de 2022 a fixé une prolongation de 3 ans à cette expérimentation.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ? Quelles régions sont concernées ?  Comment calculer l’encadrement des loyers de mon bien ? Pas de panique, nous sommes là pour tout vous expliquer.

L’encadrement des loyers, qu’est-ce que c’est ? 🤔

L’encadrement des loyers est un dispositif de l’État mis en place pour limiter la hausse des loyers. Cette mesure impose une limite aux propriétaires et protège les locataires. L’EDL s’applique pour les logements avec un bail d’habitation dans des zones spécifiques qu’on appelle « tendues ».

Loi sur l’encadrement des loyers

La loi sur l'encadrement des loyers a été publiée dans le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015 relatif aux modalités de mise en œuvre du dispositif d'encadrement du niveau de certains loyers et modifiant l'annexe à l'article R.* 366-5 du code de la construction et de l'habitation.

La loi précise que :

« Les catégories de logement sont déterminées en fonction au moins des caractéristiques du logement relatives au type de location, meublée ou non meublée, au nombre de pièces principales au sens de l'article R. 111-1 du code de la construction et de l'habitation et à l'époque de construction. »

« Les secteurs géographiques délimitent des zones homogènes en termes de niveaux de loyer constatés sur le marché locatif. »

Comme l’indique le code de la construction et de l’habitation, l’encadrement des loyers concerne un logement qui comprend « des pièces principales destinées au séjour ou au sommeil, d'autre part, des pièces de service, telles que cuisines, salles d'eau, cabinets d'aisance, etc. »

De plus, c’est l’État qui détermine les zones que l’on appelle tendues en fonction de l'évolution du marché locatif.

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Origine de la loi 👩🏽‍⚖️

C’est la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 qui est à l’origine de l’encadrement des loyers.

En effet, en partant du principe que l’accès au logement est un droit fondamental, l’État a pour mission de maintenir un marché locatif ouvert à toutes les catégories sociales.

Chacun est libre de choisir son mode d’habitation grâce au développement d’un secteur locatif et d’accession à la propriété abordable.

De plus, il faut rappeler que selon l'article 225-1 du Code pénal, « aucune personne ne peut se voir refuser la location d'un logement pour un motif discriminatoire. »

Les deux types d’encadrement du loyer

Il existe deux types d’encadrement du loyer.

Des règles de base s'appliquent dans la majorité des zones tendues.

D’autres règles spécifiques s’appliquent pour tous les logements concernés par le complément de loyer ainsi que les loyers de références minorés et majorés.

Ces dernières concernent les agglomérations suivantes :

• Paris
• Lille
• Hellemmes
• Lomme
• Plaine commune
• Lyon
• Villeurbanne
• Est ensemble
• Montpellier, depuis le 1er juillet 2022
• Bordeaux, depuis le 15 juillet 2022

Ces grandes villes sont soumises à un arrêté qui, chaque année, fixe un loyer de référence exprimé au prix au mètre carré de surface habitable. Ce prix varie en fonction de la catégorie du logement et du secteur géographique.

Ces villes disposent également du dispositif de complément de loyer qui permet au bailleur d’augmenter le loyer si ce dernier bénéficie de caractéristiques exceptionnelles. ⭐️

Les logements non soumis à l’encadrement des loyers

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Certains logements ne sont pas soumis à la loi sur l’encadrement des loyers.

C’est le cas pour :

Les logements soumis à la loi de 1948

Les logements soumis à cette loi ont été construits avant le 1er septembre 1948 et se situent dans ou à proximité de certaines communes de plus de 10 000 habitants. Les locataires de ces biens doivent occuper les lieux depuis le 22 décembre 1986.

Si le logement est reloué après cette date, il n’est plus soumis à la loi de 1948.

Il y a diverses catégories de logements soumis à cette loi, chaque catégorie est définie selon les équipements et le confort du bien.

Les logements conventionnés par l’Anah

Les logements conventionnés par l’Agence Nationale de l’Habitat, Anah, sont des logements destinés à des ménages dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond.

Le bailleur signe une convention avec l’Anah et s’engage à proposer un loyer inférieur à un plafond déterminé.

Ces mesures ne s'appliquent pas aux conventions à loyer intermédiaire.

Les logements sociaux, HLM

Les logements sociaux sont généralement des appartements dans des immeubles construits avec l’aide de l'État et de diverses collectivités. Ce type de logement s’adresse aux foyers qui ont des petits revenus.

Les loyers y sont réglementés.

Au mois de janvier 2023, les nouveaux plafonds de ressources sont fixés par l’arrêté du 30 décembre 2022. Il s’en suivra une revalorisation des loyers de solidarité.

Les meublés de tourisme

Les meublés de tourisme et location touristique sont soumis à certaines conditions spécifiques. Par exemple, un même locataire ne peut pas louer le bien pendant plus de 30 jours. De même, une déclaration en mairie est obligatoire pour ce type de logement.

Compte tenu de la différence des baux ainsi que des modalités de séjour, les meublés de tourisme ne sont pas concernés par la loi sur l’encadrement des loyers.

Les sous-location

Les sous-location ne sont pas soumises à cette réglementation. Pas d'inquiétude pour les sous-location à titre gratuit, non plus ! Assurez-vous tout de même, d'être en possession d'une attestation d'hébergement.

Les logements classés F ou G sur le DPE

Il est interdit de réviser les loyers des logements classés F ou G sur le classement DPE. En France métropolitaine, cette mesure est valable si le bail est signé depuis le 24 août 2022.

En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à La Réunion et à Mayotte, cette mesure est valable sur les baux signés après le 1er juillet 2024.

Ce dispositif a été instauré pour encourager les propriétaires à faire des travaux de rénovation énergétique.

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Qui sont les bénéficiaires du plafonnement des loyers ?

Évidemment, les premiers bénéficiaires de l’encadrement des loyers sont les locataires.

En effet, certaines communes de France ont vu le marché immobilier monter en flèche depuis quelques années. Cela se traduit par la difficulté à trouver un logement pour des personnes en situation précaire, un marché de l’immobilier très compétitif, des loyers toujours plus élevés, etc.

Cette loi permet à toutes les catégories sociales de France de se loger, même dans les régions les plus densément peuplées.

Une décision remise en cause, pourquoi ? 🧐

En 2017, le tribunal administratif de Paris décide d’annuler le dispositif. L'encadrement des loyers ne fait donc plus effet du 28 novembre 2017 jusqu’au 1er juillet 2019.

Cette annulation partielle intervient seulement sur les baux signés entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2020 à Paris.

1. À l’origine de cette annulation, l’union nationale des propriétaires, UNPI, soutient que le dispositif vient à l’encontre de l’article 140 de la loi Elan. Selon eux, les études de la structuration du marché locatif à Paris ne sont pas assez approfondies. En suivant ce postulat, il serait donc impossible de déterminer de façon exacte les catégories de logement et les secteurs géographiques après 2017. De fait, ces informations manquantes induisent en erreur un potentiel loyer de référence sur la ville de Paris.
2. Deuxième raison de cette annulation, le rapport de l’Observatoire local des Loyers de l’Agglomération Parisienne, OLAP, de juillet 2019 a été publié après l’arrêté du 23 mai 2019 qui concerne les loyers de référence à Paris. Cela voudrait dire que l’arrêté reposait sur des données faussées.

La loi Elan

La loi Elan est pour l'Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique date du 23 novembre 2018.

Elle a pour ambition de construire plus de logements, de protéger les plus fragiles, de simplifier les normes et de mettre les transitions énergétiques et numériques au service de l’habitant.

Les objectifs sont simples :

• Construire plus de logements, avec de meilleurs matériaux, pour un coût réduit ;
• réorganiser le secteur du logement social pour le renforcer ;
• favoriser la mixité sociale en répondant aux besoins de chaque foyer ;
• créer un meilleur cadre de vie pour tous ;
• renforcer la cohésion sociale.

Tous les acteurs du marché immobilier sont concernés par cette loi, autant les bailleurs que les locataires, les professionnels de l’immobilier, les collectivités territoriales, etc.

La loi Elan prévoyait une expérimentation d’une durée initiale de 5 ans sur l’encadrement des loyers. Le dispositif a été prolongé jusqu’en novembre 2026 avec la loi 3DS.

Expérimentation jusqu’en 2026 : Loi 3DS

La loi de décentralisation, différenciation, déconcentration et simplification, aussi appelée 3DS, adoptée le 9 février 2022, propose à de nouvelles villes de candidater pour faire partie des zones tendues de France.

Les villes avaient jusqu’au 13 novembre 2022 pour se manifester. Elles pouvaient expérimenter le dispositif jusqu’en 2026.

Cette nouvelle loi permet aux villes concernées de sanctionner la non-application du dispositif d’encadrement des loyers elles-mêmes, plutôt que de s'en remettre au préfet.

Qu’est-ce qu’une zone tendue ?

Depuis 2013, on appelle les agglomérations où les locataires et les futurs propriétaires ont du mal à trouver un logement, des zones tendues. Ce sont des zones à forte densité urbaine, qui en général souffre d’un déséquilibre entre l'offre et la demande sur le marché de l'immobilier.

Souvent, le niveau de loyer est très élevé et le prix d’acquisition des biens très haut.

Source : www.loi-pinel-info.org

Toutes les zones tendues sont des agglomérations qui comprennent 50 000 habitants ou plus.

Quelles sont les zones tendues de France ?

Le décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 précise qu’en France, il y a 28 agglomérations concernées par la notion de zone tendue.

Au total, cela représente plus de 4,6 millions de logements en France métropolitaine.

Les agglomérations qualifiées de zones tendues sont :

• Ajaccio
• Annecy
• Arles
• Bastia
• Bayonne
• Beauvais
• Bordeaux
• Draguignan
• Fréjus, Genève-Annemasse
• Grenoble
• La Rochelle
• La Teste-de-Buch
• Arcachon
• Lille
• Lyon
• Marseille
• Aix-en-Provence
• Meaux
• Menton-Monaco
• Montpellier
• Nantes
• Nice
• Paris
• Saint-Nazaire
• Sète
• Strasbourg
• Thonon-les-Bains
• Toulon
• Toulouse

Lorsqu’une agglomération est catégorisée de zone tendue, cela signifie que tous les quartiers de son territoire sont concernés.

Comment savoir si mon logement est situé en zone tendue ?

Le site « Service Public » du gouvernement a mis en place un outil pour vérifier si un logement est en zone tendue.

Vérifiez si votre commune est en zone tendue.

Loyers de référence et IRL

Depuis le 8 février 2008, le gouvernement français a mis en place l’indice de référence des loyers au travers de la loi n°2008-111, pour lutter pour le pouvoir d’achat des citoyens.L’indice de référence des loyers correspond à l'évolution, sur les douze derniers mois, du prix à la consommation, hors tabac et loyers.

Il est calculé sur une référence au quatrième trimestre de 1998 et obtenu sur la série de l’indice des prix à la consommation.

Chaque commune a un loyer de référence différent qui est annoncé par l’Insee chaque trimestre. Il y a quatre trimestres dans l’année.

L’IRL concerne les logements principaux, qui sont eux-mêmes régis par l’article L 632-1 du code de la construction et de l'habitation.

Cette mesure permet aux propriétaires de revaloriser les loyers de leurs locataires mais protège aussi le niveau de vie des ménages.

Bouclier loyer jusqu’en 2023

La loi du 16 août 2022 a pour but de protéger les français de l’inflation en instaurant un dispositif appelé « bouclier loyer ». Cette mesure plafonne la hausse des loyers pour protéger le pouvoir d’achat des français. C’est une mesure d’urgence prise notamment à cause de la guerre en Ukraine et de la hausse importante du coût de l’énergie de 2022.

Pour l’instant, le bouclier loyer est mis en place jusqu’au 30 juin 2023.

Les plafonds sont de :

Au total, 7,5 millions de français bénéficient du bouclier loyer.

Comment calculer l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers se calcule simplement. Il faut d’abord trouver le loyer de référence au mètre carré de la commune dans laquelle se situe votre bien.

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Chaque année, un arrêté préfectoral fixe les trois montants de référence des loyers.

• Le loyer minoré, équivalent au loyer de référence - 30% ;
• le loyer de référence ;
• le loyer majoré, équivalent au loyer de référence + 20%.

Comment fixer un loyer en zone tendue ?

Il existe différentes mesures selon les situations et les biens immobiliers, y compris en zones tendues.

1er mise en location

Lors de première mise en location d’un bien immobilier, le bailleur fixe librement le montant du loyer.

Si cela est prévu dans le bail, le loyer pourra être révisé une fois par an.

Renouvellement de bail

Au moment du renouvellement de bail, le bailleur peut augmenter le prix du loyer, si celui-ci a été sous-évalué.

Cette mesure ne concerne pas les baux de mobilité, qui ne peuvent pas être renouvelés.

Mise en location après moins de 18 mois d'inoccupation

Quoi qu’il en soit, le montant du dernier loyer appliqué au dernier locataire doit être inscrit dans le bail.

Source : http://www.referenceloyer.drihl.ile-de-france.developpement-durable.gouv.fr/paris/

Si le bail a été signé avant le 24 août 2022

• Si le loyer n’a pas été révisé au cours des 12 derniers mois, alors le bailleur peut revaloriser le loyer en suivant la variation de l’IRL publié à la date de signature avec le nouveau locataire.

• Si des travaux d’un montant au moins égal à 50 % de la dernière année de loyer ont été réalisés dans le bien, le propriétaire peut augmenter le loyer. Cette augmentation ne peut intervenir que sous deux conditions. Premièrement, si le bailleur a fait des travaux d'amélioration, hors économie énergétique. Deuxièmement, si le logement est situé en métropole et que la consommation en énergie primaire est inférieure à 331 kWh par mètre carré.
• Si les travaux réalisés ont été d’un montant au moins égal à 100 % de la dernière année de loyer, le bailleur peut fixer le nouveau loyer librement. Cela s'applique seulement si les travaux d’amélioration ont été faits depuis moins de 6 mois, que le logement est situé en métropole et que sa consommation énergétique est inférieure à 331 kWh par mètre carré.

Si le bail a été signé depuis le 24 août 2022

• De même que pour les baux signés avant le 24 août 2022 si le loyer n’a pas été révisé au cours des 12 derniers mois, le bailleur peut le revaloriser. Il doit tout de même suivre l’indice de référence des loyers publié à la date du nouveau bail.

• Si des travaux d’amélioration, d’une valeur au moins égale à la dernière année de loyer, ont été réalisés depuis le départ de l’ancien locataire, le bailleur peut augmenter le loyer. Pour ce faire, les travaux devront avoir été réalisés dans les parties communes ou privatives. Si les conditions sont respectées, le montant du loyer du précédent locataire peut être augmenté de 15 % du montant des travaux TTC.

• Si le montant des travaux d’amélioration est au moins égal à la dernière année de loyer, le propriétaire peut fixer le loyer librement.

• Si l’ancien loyer a été sous-évalué, le propriétaire peut augmenter ce dernier. L’augmentation ne doit pas dépasser la somme des montants de loyers de référence pratiqués dans le voisinage et le dernier loyer appliqué au locataire.

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Mise en location après 18 mois ou plus d'inoccupation

Si le bail a été signé depuis le 24 août 2022

En France métropolitaine, le bailleur peut fixer librement le montant du loyer si son logement est classé A, B,  C, D ou E. Si son logement est classé F ou G, alors le montant du nouveau loyer ne pourra pas excéder celui du précédent locataire.

Si le bail a été signé avant le 24 août 2022

Si le bail est signé par le locataire avant le 24 août 2022, alors le bailleur peut fixer librement le prix de son loyer.

"Il existe 4 raisons exceptionnelles qui peuvent vous permettre de pratiquer cette augmentation. L'une des possibilité est le complément de loyer. Il est possible d'appliquer un complément de loyer si votre bien présente des caractéristiques, dites, exceptionnelles et qui permettent d'appliquer cette mesure. Par exemple, une magnifique vue sur la Tour Eiffel ou la présence d'une immense terrasse en dernier étage pourraient justifier un complément de loyer."

- Tom, expert immobilier chez DIMO Diagnostic

La loi Alur

La loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové, Alur, a secoué beaucoup de monde. Cette loi a été promulguée en mars 2014. Son but est de réguler les marchés immobiliers, encadrer les pratiques abusives des bailleurs, favoriser l’accès au logement et développer l’innovation.

Tous les principaux acteurs de l'immobilier sont concernés.

L’encadrement des loyers est une mesure de la loi Alur, qui a été ensuite remplacée par l’expérimentation de 5 ans au travers de la loi Elan.

La loi Alur a aussi instauré un cadre précis dans les rapports locataires et propriétaires, une meilleure gestion des copropriétés en créant, par exemple, un fond de travaux obligatoire pour éviter la dégradation de ces dernières.

Cette loi est aussi à l’origine de la rénovation énergétique des logements, de la création de nouvelles formes d’habitat, des mesures en faveur des personnes défavorisées et de l’amélioration du cadre de vie dans le paysage urbain.

Quelles sanctions pour le bailleur qui ne précise pas le loyer de référence ? ⛔️

Sanction pour le bailleur

Les propriétaires qui ne respectent pas le loyer de référence imposé dans la commune dont ils dépendent risquent jusqu’à 5 000 euros d’amende pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale.

C’est également une obligation pour les agences immobilières qui doivent maintenant indiquer le loyer de référence des logements dans les zones où la loi d’encadrement des loyers s’applique.

Vérifier la conformité du loyer quand on est locataire

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Merci pour votre lecture 💚