DPE d'une Maison ancienne Avant 1948 : ce que vous devez savoir

La mise en application du nouveau DPE en juillet 2021 a permis de révéler l'existence de 5,2 millions de passoires énergétiques. Cependant, une interrogation se pèse pour les experts immobilier. Mais aussi pour les propriétaires comme vous, d'une maison ancienne datée d'avant 1948 : faut-il mettre en place un diagnostic de performance énergétique spécialisé pour les maisons construites avant 1948 ? 

Nous le savons, avec la nouvelle réglementation du DPE, le calcul a changé. Malgré que ce type de maison ait un calcul de consommation énergétique particulier, cela ne convient toujours pas. Et cela à cause de la non prise en compte des spécifités de ces maisons. Pour vous aider à comprendre au maximum cette problèmatique, nous allons tout vous expliquer. Vous découvrirez la véritable utilité du DPE ainsi que son fonctionnement. Mais aussi l'impact du DPE sur votre maison ancienne construite avant 1948.

Qu'est-ce que le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ?

Le Diagnostic de Performance Énergétique est mieux connu sous l'acronyme DPE. C’est un rapport essentiel qui renseigne sur la consommation énergétique d'une construction. Et sur ses émissions de gaz à effet de serre. Bien plus qu'un simple document, il sert de baromètre. Dans le but d’évaluer l'empreinte écologique et énergétique des bâtiments. Qu'il s'agisse de résidences individuelles, de copropriétés ou d'immeubles professionnels.

Le DPE se révèle indispensable pour tout acquéreur, locataire ou propriétaire si ces personnes souhaitent mesurer l'efficacité énergétique d'un bien immobilier. Pour obtenir cet indice, divers éléments du bâtiment sont scrutés de près :

• de l'efficacité de l'isolation à la qualité du vitrage,
• en passant par les systèmes de ventilation,
• de chauffage
• de climatisation.

Grâce au DPE, il est ainsi possible d'avoir une estimation précise. Elle correspond à la consommation d'énergie primaire du bien et de ses émissions de CO2 par année. Ce diagnostic, au-delà de son aspect informatif, est un véritable levier. Cela pour favoriser une habitation écoresponsable et orienter vers des travaux d'amélioration le cas échéant.

Tableau des classes énergétiques du Diagnostic de Performance Énergétique

La réforme du nouveau DPE : l'impact direct sur le DPE des maisons avant 1948

Le diagnostic de performance énergétique a connu une mise à jour le 1er juillet 2021. Et cela a introduit plusieurs changements majeurs. Pour comprendre cette mise à jour, voici les modifications les plus notables :

Durée de validité du nouveau DPE

Dure maintenant 10 ans. Cependant, les DPE établis entre 2013 et juillet 2021 jouissent d’une validité plus longue. L’objectif est d’assurer que les informations reste fiables et actuelles.

“Lorsque les diagnostics de performance énergétique ont été réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 1er juillet 2021, leur durée de validité est fixée dans les limites suivantes :

a) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu'au 31 décembre 2022 ;

b) Les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu'au 31 décembre 2024. » Article D.134-4-2 d’après l’article R.134-4-1 du Code de la construction et de l’habitation.“ 

Legifrance.gouv.fr

La nouveauté : l'opposabilité du DPE

Depuis cette mise à jour, le DPE devient opposable. Ce qui signifie qu’un occupant peut solliciter une indemnisation dans certains cas. Comme la découverte d’un écart entre le diagnostic initial et un autre effectué plus tard.

La méthode 3CL pour le calcul du DPE

Introduction de la nouvelle méthode de calcul pour le DPE. Elle est basée sur l’évaluation de la performance énergétique d’une propriété bâtie. Ce qui écarte la prise en compte des factures énergétiques plus anciennes. Cette suppression était conseillée par la “CDI-FNAIM” et “Sites et cités remarquables de France". L’ancienne méthode entrainait des confusions et ne répondait pas aux besoins. (Source : journaldelagence.com)

Une méthode perfectible pour le bâti ancien

La méthode 3CL est novatrice mais elle possède des défauts. Elle n’arrive pas à cerner les spécificités des bâtiments d'antan. Ces constructions nécessitent une évaluation environnementale affinée. Il est donc primordial de considérer leur spécificité, comme leur mode de construction singulier et leurs propriétés d’absorption d’humidité. Mais aussi leurs capacités à retenir la chaleur des matériaux employés.

Ainsi, la réforme du DPE de 2021 a clarifié et unifié certaines procédures, mais elle soulève également des interrogations. Plus précisément sur l'évaluation énergétique des demeures les plus anciennes. Si vous souhaitez étudier en profondeur le nouveau DPE, cliquez ici (guide gouvernementale du nouveau DPE).

La problématique de cette réforme pour les maisons avant 1948

Avant cette réforme, les maisons construites avant 1948 pouvaient utiliser un DPE vierge. Ce type de diagnostic est en réalité classique. Sauf qu'il est dépourvu de la classe énergétique. Cela avait donc un impact direct sur ce type d'habitat. Car la plupart du temps, ce sont des gouffres énergétique. Cependant avec la réforme du 1er juillet, les DPE vierges ne sont plus admissibles. Ainsi, ce type de maison se voit contraint à afficher sa classe énergétique. 

Source : Ecologie.gouv

La base du calcul du DPE

Les modifications récentes de la réforme

Le diagnostic de performance énergétique a connu des modifications récentes. Celles-ci, apportées aux directives, ont intégré des éléments cruciaux pour son calcul :

• Évaluation énergétique : Il est désormais impératif d'indiquer la consommation d'énergie primaire et celle finale du bâtiment. En se basant sur une utilisation standardisée du logement.
• Classification énergétique : Un système de classement basé sur des critères spécifiques a été établi. Ce qui permet ainsi une comparaison efficace et une évaluation précise de la performance énergétique d'un bâtiment.
• Recommandations personnalisées : Outre l'évaluation, le DPE propose des mesures d'amélioration de la performance énergétique. Il fournit une estimation du coût de ces mesures ainsi que de leur efficacité potentielle.
• Estimation des dépenses : Le DPE donne une idée des dépenses théoriques qui sont associées aux différents usages identifiés lors du diagnostic.

Les méthodologies possibles pour le calcul du DPE

Concernant la réalisation du DPE, deux méthodologies prédominent :

• Méthode 3CL : Elle est principalement destinée aux logements postérieurs à 1948, et étant équipés d'un chauffage individuel. Elle se base sur les propriétés thermiques du bâtiment.
• Méthode basée sur les factures : Elle repose sur l'analyse des consommations énergétiques des trois années précédentes. Cette approche est parfaite pour les habitations d'un âge supérieur ou dotées d'un système de chauffage collectif.

Depuis la réforme du DPE au 1er juillet 2021 la méthode basée sur les factures est utilisable seulement dans le tertiaire. Les diagnostics réalisés à destination des ménages se font sur la base de calcul 3CL.

La nouvelle standardisation pour la base du calcul du diagnotic de performance énergétique 

Une nouvelle standardisation du calcul du DPE a également vu le jour depuis l'entrée en vigueur du nouveau DPE. Elle prend en compte divers éléments structurels du logement :

• le système de chauffage,
• le système de climatisation,
• l'installation d'eau chaude sanitaire,
• les éclairages,
• les auxiliaires (comme un système de ventilation par exemple).

Cette harmonisation vise à offrir une image plus fidèle et uniforme de la performance énergétique des bâtiments, quelle que soit leur date de construction.

Source : Dimo Diagnostic © 

Le rôle du DPE pour les maisons construites avant 1948

La France regorge de bâtiments historiques et témoigne d’une architecture riche et variée. Mais aussi d'une époque où la performance énergétique n'était pas une préoccupation importante. C’est notamment le cas des maisons construites avant 1948. Qui, malgré leur charme indéniable, peuvent être de véritables gouffres énergétiques.

Depuis la réforme récente, le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est devenu une obligation pour ces habitations. Bien que cela ait déjà été le cas en théorie, de nombreux logements anciens bénéficiaient de DPE "vierges". Ils possédaient un DPE, réalisé via la méthode dite "sur facture", et, dans le cas d'absence de factures les étiquettes "vierges" étaient atttribuées sur ces diagnostics. 

Cette méthode des factures pouvaient également donner 2 étiquettes différentes pour des bâtiments identiques.

Cette mesure de calcul du DPE n'étant plus autorisée par le nouveau DPE, les diagnostics ayant été faits sur factures ne sont plus valables.

Caractéristiques et spécificités des maisons avant 1948

La plupart des maisons construites avant 1948 ont été érigées selon des méthodes particulières. Avec des matériaux qui diffèrent de nos normes actuelles. Elles possèdent la plupart du temps de larges murs en pierre. Mais aussi des charpentes en bois massif dépourvues d'isolation thermique efficace. Ces caractéristiques uniques rendent difficile l'application d'un DPE standard.

Pourquoi baser le DPE des maisons avant 1948 sur les factures ?

Il y a une raison pour laquelle le DPE de ces maisons se fondaient sur les factures. Elle est simple; cela donne une image plus réaliste de la consommation réelle d'énergie. En effet, une maison ancienne peut avoir été rénovée avec des techniques modernes. Elle peut aussi être adaptée de manière à réduire ses besoins énergétiques. En se basant sur ces factures, on prend donc en compte le comportement des occupants. Ainsi que les améliorations apportées au fil du temps.

Limites de cette méthode sur les factures 

Se baser uniquement sur les factures peut parfois donner une vision biaisée. Beaucoup de variables ne rentrent pas en compte dans le calcul. Cependant, selon les comportements ou les variables non-contrôlables, le DPE peut devenir inexact.

Les idées reçues du DPE d'une maison construite avant 1948

Tous les bâtiments anciens ne sont pas systématiquement des "passoires thermiques", contrairement à une idée reçue largement répandue. La CDI-FNAIM souhaite rectifier cette perception erronée. Une demeure édifiée avant 1948 ne doit pas être automatiquement reléguée aux étiquettes énergétiques F ou G. Même sans bénéficier de travaux de rénovation. Car elles sont souvent associées aux logements très énergivores.

D'ailleurs, l'Agence de l'Ademe, avec l'appui du ministère du Logement, a mené une analyse poussée. Et celle-ci a révélé un constat surprenant. Les habitations datant d'avant 1948 sont moins énergivores que celles érigées entre 1949 et 1974. Ainsi, leur classement énergétique moyen se situerait autour de l'étiquette D. Avec une consommation d'énergie avoisinant les 200 kWh/m2/an. Ceci est nettement plus performant que les étiquettes F ou G, typiquement associées aux véritables "passoires thermiques".

Il est crucial de noter que cette évaluation concerne l'ensemble des logements. Qu'ils soient utilisés comme résidences principales ou secondaires. Les seules exceptions sont les habitations occupées moins de quatre mois dans l'année. De plus, une nuance doit être apportée, spécialement pour les constructions antérieures à 1948. Et aussi celles dotées d'un chauffage collectif sans historique de facturation disponible. Ces dernières nécessitent une approche différente pour le DPE.

Il est donc essentiel de ne pas lier le diagnostic énergétique des bâtiments et leur date de construction. Chaque habitation est unique et chacune mérite une évaluation précise pour déterminer son efficacité énergétique.

L'enjeu d'une création d'un DPE spécial pour les maisons construites avant 1948

Le secteur du diagnostic immobilier soulève une problématique majeure : le DPE actuel ne reflète pas parfaitement les caractéristiques des habitations construites avant 1948. Ces constructions représentent un tiers du parc immobilier français. Elles sont souvent dotées de spécificités architecturales et thermiques particulières. Malheureusement non couvertes par le DPE standard actuel.

Pour ces bâtisses anciennes, il est essentiel de prendre en compte ces éléments suivants :

• Prestations traditionnelles : l'utilisation de matériaux biosourcés et géosourcés. Comme le torchis pour les murs ou les chaumes pour les toitures, ceux-ci confèrent des propriétés isolantes naturelles. Ces matériaux ne sont plus conventionnels aujourd'hui mais ils jouent un rôle crucial dans la performance énergétique de ces demeures.
• Problématiques liées à la taille : Le DPE doit être recalibré pour ne pas pénaliser les logements de petite taille. Avec la méthode actuelle, ils ont tendance à être systématiquement désavantagés.
• Pertinence du diagnostic : La prise en compte des ponts thermiques et du confort d'été est primordiale dans l’objectif de donner une vision complète et réaliste de la performance énergétique.

Face à ces enjeux, la mobilisation des experts et des institutions est palpable. Une lettre ouverte a été adressée au gouvernement en juin 2023. Celle-ci sollicite la mise en place d'un DPE spécifique pour ces habitations. Par ailleurs, en février, la commission de culture, d'éducation et de communication du Sénat a organisé une table ronde basée sur le débat de l'adaptation nécessaire du DPE pour ces bâtiments historiques.

Ainsi, il est impératif d'adapter nos outils de diagnostic pour que le DPE soit à la hauteur des particularités et des richesses de notre patrimoine immobilier ancien.

Source : INSEE

Exemple d’un DPE d’une maison datant d’avant 1948

Monsieur Martin habite une maison de charme dans la région bourguignonne. C’est une bâtisse qui a traversé le temps depuis 1947. Amoureux de l'histoire et du patrimoine, il tient à préserver l'authenticité de son habitation. Mais il souhaite améliorer son confort tout en réduisant ses factures énergétiques. Pour cela, il a décidé de réaliser un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) dans le but de déterminer les points faibles de son logement et les travaux nécessaires pour l'optimiser.

Profil de l'habitation :

• Type : Maison individuelle
• Année de construction : 1947
• Surface : 150 m²
• Localisation : Bourgogne, France
• Matériaux principaux : Pierres, torchis et toiture en ardoise

Résultats du DPE initial :

• Classe énergétique : E (consommation de 280 kWh/m².an)
• Émissions de gaz à effet de serre : Classe D (32 kg CO₂/m².an)

Préconisations pour amélioration :

1. Isolation des combles : L'expert a remarqué que la déperdition thermique majeure de la maison provenait du toit. Une isolation des combles par l'intérieur en utilisant de la laine de roche est recommandée.
2. Remplacement des fenêtres : Les anciennes fenêtres en simple vitrage sont une grande source de perte de chaleur. Opter pour des fenêtres double vitrage à performance thermique renforcée est conseillé.
3. Mise en place d'une VMC : Ce système garantit une aération optimale tout en conservant la chaleur à l'intérieur. Ainsi, l'installation d'une ventilation mécanique contrôlée (VMC) simple flux est préconisée.
4. Isolation des murs : Une isolation par l'extérieur avec de la fibre de bois pourrait compléter les propriétés isolantes naturelles du torchis.
5. Installation d'une chaudière à condensation : Une chaudière à condensation remplacerait avantageusement le système de chauffage actuel. Tout en réduisant ainsi la consommation énergétique de la maison.

Résultats après travaux :

Monsieur Martin a entrepris les travaux nécessaires après les conseils du diagnostic. Quelques mois plus tard, un nouveau DPE est effectué.

• Nouvelle classe énergétique : B (consommation de 80 kWh/m².an)
• Émissions de gaz à effet de serre : Classe C (12 kg CO₂/m².an)

Conclusion :

Les travaux entrepris par Monsieur Martin ont permis de transformer sa maison de 1947 en un logement éco-responsable. Monsieur Martin bénéficie désormais d'un confort thermique nettement amélioré. Mais sa contribution à la préservation de l'environnement est également importante. Cet exemple illustre parfaitement la capacité des bâtisses anciennes à conjuguer charme, histoire et performance énergétique.

Conseils pour améliorer le DPE de votre maison datant de 1948

L'isolation de votre maison : 

L'isolation est le levier principal pour améliorer la performance énergétique de votre logement. Les maisons construites avant 1948 présentent d'importantes déperditions thermiques. Et cela en raison de l’absence d'une isolation adaptée :

• Toit : 25 à 30 % des pertes de chaleur,
• Murs : 20 à 25 %,
• Fenêtres : 10 à 15 %.

Il est donc crucial de débuter par une isolation efficace des murs, de la toiture et des ouvertures. Vous serez également en mesure d'optimiser les équipements de chauffage ultérieurement.

Une maison bien isolée nécessite une bonne ventilation. L'installation d'une VMC performante vous garantie une température homogène ainsi qu'un renouvellement constant de l'air.

Système de chauffage :

Le chauffage est un autre élément-clé pour la performance énergétique. Des ajustements ou des changements peuvent être obligatoires. Voici quelques exemples :

• Examiner l’importance du changement de source d'énergie.
• Installer des robinets thermostatiques.
• Calorifuger les tuyaux.

Il est conseillé de consulter un expert chauffagiste pour évaluer les meilleures options.

Coûts des travaux énergétiques :

Pour changer un système de chauffage, le prix dépendra du type de modèle que vous souhaitez installer :

• Chaudière à condensation gaz : 2 000 à 4 000 €.
• Chaudière à bois performante : 5 000 à 20 000 €.
• Pompe à chaleur aérothermique : 10 000 à 12 000 €.

(Source : particuliers.engie)

Le prix de l’isolation va dépendre de votre surface à isoler et de l’isolant que vous choisissez :

• La laine de verre coûte environ de 3 à 20 €/m² selon son conditionnement (source : prix-travaux-m2), tandis que les panneaux isolants sous vide peuvent coûter jusqu'à 60 €/m² (source : m-habitat).

Quelques conseils pratiques :

• Priorisez les travaux selon votre budget. Et concentrez-vous sur les zones de déperdition les plus significatives.
• Choisissez l'isolant en fonction de ses caractéristiques thermiques (résistance "R" et conductivité "Uw").
• Prévoyez une marge de 10 % pour couvrir d'éventuels imprévus. On ne sait jamais ce qui peut arriver.

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