Comment diviser un bien immobilier en 2 lots ?

Diviser un bien immobilier en 2 lots est une décision importante et complexe. Dans la pratique, le partage d’un bien immobilier est une opération parfois épineuse et source de conflits. 

Comment le réaliser pour éviter les mauvaises surprises liées à l’attribution des lots ? Découvrez les meilleures solutions pour réussir cette délicate prise de décision immobilière.

Comment diviser un bien en 2 lots

Faire appel à un notaire

Le partage d’un bien immobilier est une opération complexe qui nécessite des connaissances en droit et en gestion de patrimoine. Il s’agit de répartir un bien commun entre plusieurs personnes (proches, amis, collègues…). Pour diviser le logement en 2 lots, il faut faire appel à un notaire ou tout autre professionnel spécialisé en droit immobilier.

La première étape est pour diviser un bien immobilier en 2 lots est de créer une nouvelle surface habitable en conformité avec la loi Boutin. En effet, ce diagnostic immobilier obligatoire dans le cadre de la location d'un bien, définit une superficie minimale habitable. D'autres diagnostics seront requis par la suite.

Les propriétaires doivent au préalable soumettre une demande de permis de construire ou de travaux selon la superficie supplémentaire prévue. Si le bien qui sera divisé en lots se situe en copropriété, il doit alors recueillir l’accord de l’assemblée générale des copropriétaires.

La deuxième étape consiste à se rendre chez un clerc de notaire pour avoir le détail de l’ensemble des démarches administratives. Car si le logement est en copropriété, cette division aura un impact sur le règlement.

Les propriétaires doivent donc signer une lettre de mission pour accorder au notaire le droit de “procéder à l'établissement de l'acte contenant modificatif de l'état descriptif de division contenu dans le règlement établissant la copropriété d'un ensemble immobilier.” Cela représente un coût de 1 200 € (source : imodeus.com).

Mesurer la superficie des lots

Enfin, la dernière étape avant la mise en place de la division du bien en 2 lots consiste à faire mesurer les lots. Pour cela, il faut faire appel à un géomètre expert ou un diagnostiqueur immobilier certifié.

Cette opération est également un coût supplémentaire. À la fin de la visite du professionnel pour les mesures, ce dernier remet un rapport écrit aux propriétaires avec les mentions suivantes :

• la désignation des futurs lots,
• la désignation du logement et l’objet des changements,
• un plan regroupant les différents intérieurs,
• un tableau qui résume la concordance des lots et les tantièmes.

Prenons l’exemple du logement de Clara et Thomas. Ce dernier dispose d’un quart des combles de l'immeuble. Au total, il y a une superficie totale de 30 m² dont 21 m² carrez légaux qui peuvent être aménagés en studio pour accueillir de potentiels locataires par exemple. Après le calcul m2 de cette surface, ils pourront entamer les travaux de division en lots en tenant compte des éléments suivants :

1. la toiture,
2. l'isolation sous le plancher,
3. la construction de la cuisine et de la salle de bain,
4. l'installation de la mezzanine,
5. l'installation du puits de lumière.

Une fois l’ensemble des travaux finis, il faut par la suite installer des compteurs d'électricité et d'eau séparés. Le studio est alors physiquement et légalement séparé du logement principal.

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Quelle autorisation pour diviser une maison ?

L'accord de la municipalité

Pour diviser un bien immobilier en 2 lots ou plus, il faut impérativement recevoir l’accord de la municipalité et de la copropriété. Pour que le dossier puisse avoir le plus de chances d’aboutir, votre projet doit respecter certains prérequis :

• Disposer d’une surface minimale : la surface de chacun des lots ne doit pas être en dessous de 14m2 avec un volume de 33m3.
• Le bien ne doit pas être sous arrêté de péril, ce qui signifierait que sa solidité serait fortement impactée. Dans certains, la commune peut forcer les propriétaires à effectuer des travaux de consolidation auparavant.
• La division des lots doit permettre de maintenir la connexion aux divers réseaux entre les biens :
  • électricité,
  • assainissement,
  • production d’eau chaude sanitaire
  • ou encore le réseau internet.

Le PLU (Plan Local d'Urbanisme) de votre ville doit être consulté avant d'entreprendre un projet de division en lots. Ce document vous informera de toutes les règles et restrictions liées à l'hébergement. Ces démarches s'arrêtent si aucune modification extérieure ou agrandissement du bâtiment n'est prévu lors de vos travaux.

Lorsque l'extérieur de l'habitation est légèrement modifié,

• installation de nouvelles fenêtres,
• remplacement de portes d'entrée,
• construction de balcons,
• etc.

il est nécessaire de respecter les restrictions imposées par le PLU. Ainsi que de soumettre un énoncé de travaux préalable. Prévoyez un mois de délai à compter de la date de dépôt pour obtenir une réponse.

En revanche, si les travaux sont lourds,

• rénovation profonde de la façade
• ou intervention dans la structure portante

un dossier de permis de construire doit être établi (délai de réponse d'environ deux mois).

L’état descriptif de division

L’état descriptif de division, ou EDD, est l’un des différents diagnostics immobiliers obligatoires. Il intervient au moment de la réalisation des plans de la future division. Cette expertise immobilière obligatoire a pour but de :

1. mesurer,
2. localiser
3. et identifier les différents lots.

Ce rapport sépare les parties privatives et permet d’attribuer une quote-part de partie commune.

Les quote-parts estimées par le technicien sont exprimées en tantième. Toutefois, le règlement de copropriété prime sur l’état descriptif de division, bien qu’il s’agisse d’un rapport majeur. Contrairement aux diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente et la location, l’EDD n’a pas de durée de validité particulière.

Il faut en effet attendre une autre modification du bâtiment pour qu’il ne soit plus valide. Il existe encore un flou juridique quant à son caractère contractuel, certains arrêts de la Cour de Cassation se contredisant entre eux (arrêt du 15 mai 1973 et du 8 juillet 1992).

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Quels travaux pour diviser une maison en 2 lots ?

Des travaux prioritaires

Afin de réussir votre projet de division en lots de votre bien immobilier, il convient de réaliser prioritairement les travaux qui suivent.

Tout d’abord, il faut prévoir l’accès aux divers réseaux pour alimenter les biens. Par exemple, selon la loi SRU, les compteurs d’eau doivent être séparés. Cela permet que chaque ménage paie sa propre consommation. Il en est de même pour les compteurs liés au système de chauffage, qu’il est bon de séparer.

S’il y a une chaudière commune, vous devrez certainement prévoir l’installation de systèmes de régulation individuels. Afin que chaque habitant puisse choisir la température ambiante qu'il souhaite.

En plus des travaux liés à la consommation énergétique, il faut également penser à ceux de la plomberie. C’est notamment le cas lorsque le bien originel ne comporte qu’une cuisine et qu’il faut équiper les deux lots. Il faut aussi penser à déplacer certaines canalisations pour que les lots puissent avoir chacun leur propre salle de bain.

Au-delà de la plomberie, veiller à la bonne isolation des murs. Elle est primordiale pour les futurs habitants.

Enfin, la création d’espaces mutualisés comme la buanderie ou le cellier est une bonne idée pour optimiser au maximum la surface privative. 

5 conseils pour diviser un bien immobilier en 2 lots

Vous souhaitez diviser un bien immobilier en 2 lots ? Suivez nos 5 conseils pour optimiser les chances de votre projet d’aboutir !

1. choisir un emplacement idéal ;
2. définir votre projet en optant pour une division officielle ou non officielle ;
3. constituer un plan de financement pour optimiser sa trésorerie ;
4. proposer un logement de grande qualité pour augmenter les revenus locatifs ;
5. réinvestir le revenu généré par les lots.

Une maison de 90 m² à Montpellier d'une valeur estimée à 361 170 € peut être vendue en deux appartements de 45 m² de 2 pièces chacun. L'un avec une loggia au rez-de-chaussée pour 140 000 €. Et l'autre au rez-de-chaussée plus étage avec balcon et garage pour 200 000 euros.

Il s'agit d'un potentiel de vente de 340 000 euros, dont il faut déduire les frais de création de copropriété :

• état descriptif des divisions,
• provisions de copropriété,
• compteurs électriques,
• estimés à 5 000 euros au total.

Refus de la mairie pour la division bien immobilier

Si vous avez reçu une notification claire du refus de votre mairie pour votre projet, vous pouvez saisir le Tribunal Administratif dans un délai de 2 mois à compter de l'avis de refus. Si le maire ne vous répond pas dans le délai d'examen de votre demande de permis de construire, le silence de l'administration vaut acquiescement à la délivrance du permis de construire. Vous pouvez demander au maire de fournir la preuve qu'il n'a pas d'objection.

Le délai de traitement est de 2 mois pour les maisons individuelles et leurs annexes et de 3 mois pour les autres demandes. Selon les articles R. 423-24 à R. 424-33 de la loi sur l'urbanisme, ce délai peut être prolongé d'un, deux ou trois mois dans certains cas.