Diagnostic plomb positif que faire ? Comment réagir ?

Lorsque le résultat du constat des risques d'exposition au plomb est positif, le propriétaire ne peut pas continuer la transaction immobilière dans l'immédiat. En effet, le plomb est un matériau dangereux pour les occupants d'un logement et doit être traité le plus rapidement possible. Voici la procédure à suivre si diagnostic plomb positif avec les différents travaux possibles. Nous vous présentons également les astuces pour entretenir les peintures de votre logement.

Qu’est-ce que le diagnostic plomb ?

Le diagnostic plomb positif ou CREP est une expertise immobilière obligatoire dans le cadre d’une vente ou location immobilière. Cette analyse consiste à vérifier l’état de conservation des éléments contenant du plomb dans les logements construits avant le 1er janvier 1949. Il s’agit de la date où le plomb a été interdit en France.

Le constat de risque d’exposition au plomb fait partie d’une grande liste de diagnostics immobiliers obligatoires pour les projets immobiliers à usage d’habitation :

• Le diagnostic immobilier gaz
• Le diagnostic électricité
• Le diagnostic termites
• Le diagnostic de performance énergétique
• Le diagnostic amiante
• Le métrage surface privative Loi Carrez
• Le métrage surface habitable Loi Boutin

Depuis la loi du 29 juillet 1998, l’expertise de constat de présence du plomb est obligatoire afin d’informer les futurs acquéreurs. Cette loi a, par la suite, été mise à jour avec l’arrêté du 27 avril 2006 avec le nom de diagnostic immobilier plomb obligatoire. Son caractère obligatoire est aussi appuyé par l’article L.1334-8 du Code de la Santé Publique.

Le diagnostic immobilier plomb positif se décline en 3 principales catégories : pour la vente, pour la location ainsi que pour les travaux et les démolitions. Le CREP avant travaux sert principalement à protéger les ouvriers sur les chantiers face à l’exposition directe au plomb.

Quel est l’intérêt du diagnostic plomb ?

Le plomb est un matériau qui a fortement été utilisé dans les constructions de bien, mais dont sa dangerosité pour la santé a été formalisée. On le retrouve principalement dans la plupart des revêtements qui composent les logements, comme :

• Les revêtements des murs
• Les peintures
• Les couches de vernis
• Les produits anticorrosion
• Les enduits
• Les revêtements au plomb laminé

Les vielles copropriétés sont fortement concernées par la présence de ce matériau toxique. Face à une exposition quotidienne, le plomb provoque des dégâts sur différentes parties du corps. Par exemple, son inhalation impacte gravement le système nerveux avec des troubles de l’humeur et des pertes de mémoire. Les reins, le sang et le système digestif sont également des parties sensibles à l’inhalation du plomb.

Les enfants sont par ailleurs plus à risque puisqu’ils ingèrent facilement les écaillements de peinture au plomb. Selon le gouvernement, encore plus de 4.400 enfants sont victimes de saturnisme.

Comment détecter la présence de plomb dans une maison ?

Lors de son intervention dans le bien immobilier, le professionnel divise les zones en Unité de Diagnostic. Pour chaque passage dans une pièce, il utilise une machine plomb appelée également analyseur qui prélève des échantillons qui seront par la suite analysés.

Le seuil de plomb autorisé par Unité de Diagnostic est de 1 mg/cm2. Au-delà, des travaux sont nécessaires avant de vendre ou de louer. Il y a 4 classes de catégorisation de ces unités d’analyse :

• Classe 0 : la concentration en plomb est inférieure au seuil établi
• Classe 1 : l’état du plomb est non dégradé ou non visible
• Classe 2 : état d’usage
• Classe 3 : dégradé

J’ai du plomb dans mon logement : que faire ?

En cas de résultat de diagnostic plomb positif, le propriétaire du bien est obligé par la Préfecture à engager des travaux pour recouvrir le plomb dans les plus brefs délais. Selon la situation dans laquelle se situe le bien, la procédure diffère.

En cas de vente ou de location immobilière, vous avez l’obligation de réaliser des travaux de mise en conformité. Si le seuil n’est pas dépassé, vous pourrez juste remettre le rapport plomb au futur acquéreur ou locataire. Sa durée de validité diffère dans le même temps, soit 1 an pour la vente et 6 ans pour la location.

Dans le cas d’un relevé anormal de plomb dans les parties communes d’une copropriété, l’ensemble des copropriétaires est engagé à l’effectuation des travaux. De son côté, le diagnostiqueur immobilier qui a effectué l’analyse doit immédiatement prévenir l’Agence Régionale de Santé (ARS) si :

• Le risque d’exposition au plomb est supérieur à 20% dans tout le logement

• Il existe un risque conséquent d’effondrement d’un plafond. Pour le repérer, des traces d’eau ou d’humidité sont un indice non négligeable.

• Le risque d’exposition au plomb est présent dans au moins la moitié des pièces

Le professionnel doit vous prescrire les travaux à envisager. Dans la grande majorité, il s’agit essentiellement de recouvrir les éléments dégradés avec des matériaux plus sains et étanches. Pour éviter cela, il est conseillé de pratiquer ces gestes au quotidien :

• Privilégier le linge humide pour extraire les écailles de peintures plutôt que le balai
• Regarder régulièrement l’état des peintures
• Poser des revêtements lisses sur le sol au lieu des moquettes
• Si les canalisations sont impactées, il ne faut pas boire l’eau du robinet
• Se laver régulièrement les mains

Comment lire un rapport plomb ?

Le rapport du respecte une certaine formalité et ce qu’importe l’entreprise de diagnostics immobiliers. Le document est présenté en plusieurs pages avec des informations sur les différentes parties ainsi que les observations du professionnel. Dans une première partie, le document indique la date de réalisation de l’expertise ainsi que celle de la remise du dossier au propriétaire. On retrouve également les informations liées au bien : adresse et localisation.

Ensuite, le document devient plus spécifique à l’analyse du constat des risques d’exposition au plomb. Le diagnostiquer indique également les outils de mesure qu’il a utilisés pour détecter le matériau. Il rédige par la suite les conclusions de ses recherches et indique les obligations du propriétaire en cas de forte présence de plomb.

Plus en détail, le rapport inclut des croquis avec les zones identifiées et concernées par les fortes teneurs en plomb. Il y a aussi un tableau des résultats qui récapitule l’analyse de l’expert immobilier. Enfin, ce dernier apporte ses commentaires.

Les résultats de l'expertise CREP positive de l’expert immobilier sont présentés sous forme de tableau pour différentes indications. La ou les premières pages peuvent contenir des informations sur le bien lui-même et l'objet du diagnostic : en plus de l'adresse et du nom du propriétaire, on retrouvera la partie du bien couverte par le CREP (partie privative, partie occupée, etc.) et le motif du diagnostic (vente) avant, avant location ou avant travaux).

Les coordonnées du diagnostiqueur sont également indiquées, notamment son numéro de certification et le nom de l'organisme d'accréditation agréé par le COFRAC. Le matériel utilisé est aussi indiqué ici. Le premier tableau intitulé « Conclusions sur les mesures de concentration en plomb » servira de synthèse, mais les résultats seront détaillés ultérieurement dans le CREP. Si une analyse de laboratoire a été effectuée, les résultats seront également affichés dans le tableau avec le nom du laboratoire.

Le rapport du diagnostic est enfin intégré au Dossier de Diagnostics Techniques qui est transmis au notaire afin de valider officiellement la vente immobilière. Si le document n’est pas intégré au DDT, le propriétaire vendeur risque une peine de 2 ans de prison et 300.000 € d’amende.