Les 10 diagnostics obligatoires pour une vente en 2024

Diagnostic obligatoire vente : le vendeur a l'obligation générale d'informer l'acheteur de tous les éléments susceptibles d'influencer sa décision. Parmi ces éléments figurent ceux liés aux conditions sanitaires et environnementales du bien immobilier. C'est pour cette raison que différentes techniques de diagnostic immobilier sont requises lors de la vente des biens immobiliers.

Dans ces diagnostics, différents aspects du bien sont examinés : amiante, plomb, termites, performance énergétique, etc.

Les rapports sont rassemblés dans un document appelé Dossier de diagnostic technique (DDT).

Diagnostic obligatoire vente : la liste des 10 expertises

Selon l'ordonnance du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction vient encadrer le dossier de diagnostic technique (DDT). Il réunit en un seul document l'ensemble des conditions du bien que le vendeur doit être tenu de présenter à l'acheteur. Que ce soit lors de la vente d'un bien immobilier bâti ou non. Et ce, peu importe sa destination (ménage, bureau, commerce).

Une copie de ce document doit être jointe par le vendeur à toute promesse de vente ou compromis de vente authentifié. A cette effet, les articles L 271-4 à L271-6 et R 271-1 à D271-5 du Code de la construction et de l'habitation viennent éclaircir le sujet.

Seuls dix documents sont répertoriés à l'article L271-4 du Code de la construction et de l'habitation. Ces documents ne seront pas nécessairement tous obligatoires en fonction du bien et de sa situation. Si le bien n'est pas situé dans une zone d'arrêté préfectoral infestée de termites, le diagnostic termites n'est pas nécessaire. 

Si vous êtes le vendeur :

• Pensez à poser des questions à votre notaire concernant vos obligations. En effet, la loi prévoit de fournir les diagnostics immobiliers obligatoirement lors d’une vente de bien immobilier. Sans cela, la vente de la maison ne peut pas avoir lieu.

Si vous êtes l’acheteur :

• Les diagnostics obligatoires vente vous permettront d’avoir plus d’informations concernant le bien. Ils mettent en avant notamment les défauts du bâtiments, mais aussi ses qualités.
• D’autres contrôles pourraient être ajoutés au dossier pour vendre une maison. L’objectif principal étant de donner un maximum d’informations à l’acheteur et de le protéger.

Les 10 documents qui peuvent vous être demandé sont les suivants :

Dimo Diagnostic ©

• Le DPE (diagnostic de performance énergétique)
• Le diagnostic amiante
• Le diagnostic plomb
• Le diagnostic termites
• L’état de l’installation intérieure électrique
• L’état de l’installation intérieure de gaz
• L’ERP (état des risques et pollutions)
• Le diagnostic d’assainissement pour les maisons non collectives
• L’état des nuisances sonores aériennes ou diagnostic bruit
• L'audit énergétique
• Le diagnostic mérule

Quelles sont les diagnostics pour la vente d’une maison ?

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Il s'agit d'une évaluation de la consommation d'énergie et des émissions de gaz à effet de serre. Elle attribue une étiquette,allant de A à G, représentant la classe énergétique du bien. Le rapport contient des recommandations d'amélioration si la note n'est pas maximale (A). 

Les biens concernés sont tous les bâtiments clos et couverts qui possèdent :

1. une installation de chauffage
2. ou d'eau chaude.

Seuls quelques exceptions listées à l'article R126-15 du CCH sont exonérées de faire réaliser cette mesure.

L'audit énergétique

En cas d'étiquette DPE F ou G (passoires thermiques), il est nécessaire de réaliser un audit énergétique. Il analysera plus en profondeur la performance énergétique du bien et recommandera des travaux d'amélioration.

Diagnostic amiante

Il permet l'identification de la présence ou absence de matériaux contenant de l'amiante dans le bien. Il permet de protéger les occupants du logement.

Les biens concernés par cette évaluation sont les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Diagnostic plomb

Le constat de risque d'exposition au plomb permet la détection de trace de plomb dans un logement. Le document résultant de cette dernière est accompagné d'une notice d'information sur les effets de ce métal sur la santé et des précautions à prendre avec celui-ci.

Le CREP doit être réalisé dans le cas d'une vente d'une habitation dont le permis de construire date d'avant 1949.

Diagnostic termites

L'état relatif à la présence de termites l permet d'identifier l'existence de termites dans le bâtiment le cas échéant.

Les biens concernés par ce contrôle sont les immeubles situés dans des zones définies par arrêtés préfectoraux comme potentiellement contaminées.

Diagnostic électrique

L'état de l'installation intérieure de l'électricité évalue, comme nom l'indique, l'état du système électrique du bien, maison ou appartement.

Il est requis pour les biens dont l'installation est âgée d'au moins 15 ans.

Diagnostic gaz

L'état de l'installation intérieure du gaz permet de sonder l'état du système de gaz d'un bien.

À nouveau, les bâtiments concernés sont ceux possédant une installation âgée d'au minimum 15 ans.

État des Risques et Pollution (ERP)

L'ERP permet l'identification des risques :

• naturels,
• miniers,
• technologiques,
• sismiques,
• radon (un gaz radioactif), 
• et de pollution des sols.

Le propriétaire a pour obligation de fournir un ERP si son bien est situé :

1. dans une zone couverte par un plan de prévention des risques (quel qu'il soit),
2. dans une zone de sismicité, de niveau 2 (faible), 3, 4 ou 5 (forte),
3. dans un secteur avec un potentiel radon (de niveau 3, le plus élevé),
4. dans une zone exposée au recul du trait de côté (délimitée par un plan local d'urbanisme (PLU)).

État de l'installation d’assainissement non collectif

Il concerne les logements non raccordés au réseau public de collecte des eaux usées. Ces derniers doivent donc être équipés d'une installation d'assainissement non collectif autonome. Cette installation doit faire l'objet d'un contrôle effectué par la commune.

Diagnostic bruit

Il permet de faire l'état des lieux des nuisances sonores aériennes. Il est inclus dans l'ERP.

Les bâtiments concernés sont les logements situés dans des zones définies par un plan d'exposition au bruit aérien.

Diagnostic mérule

Le vendeur du bien doit également signaler au futur acheteur la présence ou non de mérule (champignon) dans la construction du bâti.

Cela concerne les Immeubles situés dans des zones contaminées définies par arrêté préfectoral.

Quelles est la validité des évaluations pour la vente d’une maison ?

Les autres documents complémentaires pour la vente

D’autres documents peuvent vous être demandé ou suggéré pour vendre un bien immobilier.

Le mesurage Loi Carrez : pour les biens en copropriété

Il s’agit d’un certificat qui atteste de la surface du lot de copropriété vendu. D’après la Loi Carrez (loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996), celle-ci vise à protéger les acquéreurs de biens en copropriété. Elle cadre le calcul des surfaces des parties privées qui sont dues à l'acquéreur.

Bien que l'article L271-4 du CCH ne le mentionne pas, en pratique le métrage carrez fait partie du dossier de diagnostic technique à joindre à l'acte de vente.

L’étude géotechnique

C’est une étude géotechnique préalable. Son rôle est d’informer l’acquéreur sur la qualité globale du terrain constructible. Elle permet également d’informer les professionnels sur la natures des sols afin qu’ils proposent les matériaux les plus adaptés et des fondations solides.

Elle est mise en place par la loi Elan et permet de suivre l’évolution du gonflement des argiles consécutivement à des épisodes de sécheresse et de pluie. Elle doit être annexé au titre de propriété du terrain.

C’est une étude géotechnique préalable. Son rôle est d’informer l’acquéreur sur la qualité globale du terrain constructible. Elle permet également d’informer les professionnels sur la natures des sols afin qu’ils proposent les matériaux les plus adaptés et des fondations solides.

Terrain non bâti constructible qui se situe dans une zone permettant la construction d’une maison individuelle et qui comporte un sol argileux.

Sa validité est de 30 ans dans le cas où aucun remaniement du sol n’aurait été effectué.

Les prix des diagnostics immobiliers 

Les tarifs appliqués dans le cadre d'un diagnostic immobilier ne sont pas encore réglementés. Les prix des diagnostics varient en fonction :

1. du professionnel sollicité,
2. de la nature de l'expertise,
3. de la nature du bien,
4. de la superficie du bien,
5. et de la localisation du bien. 

Cependant, une recherche rapide sur internet peut vous donner une idée du budget qu'il faudra prévoir à cet effet. Voici un tableau avec les prix moyens expliqués en France : 

Les diagnostics obligatoires lors de la vente d'un appartement

La liste des diagnostics obligatoires à réaliser dans le cas d'un appartement reste presque la même que dans le cas d'une maison à quelques détails près. En tant que vendeur vous êtes dans l'obligation de joindre au DDT les contôles suivants : 

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Constat de risque d'exposition au plomb (Crep)
• État mentionnant la présence ou l'absence d'amiante
• État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
• État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
• État de l'installation d'assainissement non collectif
• État relatif à la présence de termites
• État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...)
• Diagnostic Bruit
• Carnet d'information du logement (CIL)

L'acte ou la promesse de vente doit comporter les détails en lien avec la surface privative du lot de copropriété. Il est communément appelé Diagnostic Loi Carrez.

En plus des expertises exigées listées ci-dessus, pensez à l'informer sur le risque de mérule dans l'appartement. Cette étape devient obligatoire si votre logement se trouve dans les zones répértoriées par un arrêté prefectoral. 

Les expertises obligatoires lors d'une location

La location n'échappe pas à cette formalité. En effet, lorsqu'un propriétaire souhaite louer un appartement par exempl, il doit :

• communiquer les résultats des expertises sur l'annonce de location
• et joindre un DDT au bail de location.

Ce dossier est légèrement différent quant à celui prévu par la réglementation dans le cadre d'une vente.Voici la liste des expertises immobilières requises pour la location d'un logement : 

Le bailleur doit vous remettre les documents suivants :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)
• Constat de risque d'exposition au plomb (Crep)
• État de l'installation intérieure de l'électricité si l'installation a plus de 15 ans
• État de l'installation intérieure du gaz si l'installation a plus de 15 ans
• État des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon...), si le logement est dans une zone concernée
• Diagnostic bruit, si le logement est dans une zone concernée

Pensez également à informer votre futur locataire de la présence ou l'absence d'amiante dans le logement. 

Que se passe-t-il en cas d’absence de diagnostic ?

De manière générale, les diagnostics permettent d’éviter les vices cachés lors d’une vente. S’ils ne sont pas annexés au compromis de vente ou à la promesse de vente des sanctions peuvent être donné.

Les sanctions pour l’absence d'expertises immobilières obligatoires pour vendre varient en fonction du type de diagnostic. Elles peuvent allées d’une simple amende à l’annulation complète de la transaction immobilière.