Est-il obligatoire de faire un diagnostic mérule pour vendre ?

Le diagnostic mérule n'est obligatoire que dans des cas bien précis. Principalement, lorsque le bien immobilier destiné à la vente se trouve dans une zone concernée par un arrêté préfectoral. Comme le termite, ce nuisible représente un danger pour les fondations en bois d’un logement et les habitants.

Qu’est-ce qu’un mérule ? Comment se développe-t-il ? Quelles zones concernées ? Quand le diagnostic est-il obligatoire ? Toutes les réponses ici !

Qu’est-ce qu’un diagnostic mérule ?

Photo d'une mérule prise par un diagnostiqueur de Dimo Diagnostic lors d'un diagnostic

Selon la loi ALUR, le diagnostic mérule permet d’informer l’acquéreur d’un bien immobilier sur la présence du champignon lignivore. Cette expertise immobilière requiert un document écrit dans les départements concernés par un arrêté préfectoral. Ce document attestera de la présence ou non des mérules. Pour les biens immobiliers situés hors de ces zones, le diagnostic mérule reste recommandé, notamment par les notaires.

L’état relatif à la présence de mérules au sein d’un logement arrive régulièrement en complément du diagnostic termites obligatoire. Ils sont souvent localisés dans les mêmes emplacements. Il peut être demandé à l’initiative du vendeur :

• lors de la réalisation de l’état relatif à la présence de termites
• lorsqu’il a des doutes sur l’état de la charpente et de l’humidité ambiante.

Les dangers du mérule

Si le mérule (champignon) est appelé aussi « lèpre des maisons », c'est, car elle inflige de graves séquelles sur la décence des biens. La mérule s’abrite dans la structure du bois, il est difficilement repérable.

Une fois que vous le percez, cela signifie qu’il est déjà trop tard. Ce champignon fragilise les structures du logement. Il peut rendre le bien indécent et sera interdit à la vente et à la location.

Il faut repérer rapidement le mérule avec l'intervention d'un diagnostiqueur immobilier. Ceci rendra le traitement possible et allégera les frais. Il faudra appliquer un fongicide tous les 20 cm, rétablir une aération et rénover la zone endommagée.

Beaucoup de propriétaires ont été contraints de démolir des murs, voire des maisons entières, et de brûler les parties contaminées par le mérule.

Le diagnostic mérule est-il obligatoire pour vendre ?

Le repérage des champignons mangeurs de bois n'est pas obligatoire. Il ne faut pas le confondre avec le diagnostic termites. Ce dernier reste obligatoire en cas de vente dans les zones soumises à un arrêté préfectoral.

Toutefois, vous avez des obligations si le bien se situe dans un département à risque. Délivrez une note à l'acquéreur indiquant l'existence du risque de mérules. Cette note est à annexer dans la promesse de vente ou l'acte définitif de vente.

Le diagnostic mérule est donc en premier lieu informatif. Il est fortement conseillé de le réaliser en cas de signes de présence apparents. Cela vous permettra d'un potentiel recours de l'acquéreur pour la garantie des vices cachés.

il n’existe aujourd’hui pas de diagnostic réglementaire spécifiquement dédié aux mérules, qui soit encadré méthodologiquement et certifié. - Richard Morin, administrateur de la FIDI

Où trouve-t-on le mérule en France ?

La loi ALUR de mars 2014 a été la première à répondre à la problématique des mérules. Dans les biens immobiliers à usage d’habitation, le champignon se propageant rapidement. Certaines zones sont particulièrement touchées.

Cette même loi a fait émerger l’obligation d’informer l’acquéreur. Il doit être au courant de la situation du bien par rapport aux mérules pour les départements à risques. Selon l'article L. 133-9 du code de la construction et de l'habitation, les propriétaires doivent le déclarer à la mairie.

On compte aujourd’hui 2000 communes concernées par l'infestation du champignon dans les habitations. Les zones les plus touchées par la présence du champignon lignivore sont les suivantes :

• Hauts-de-France : 25 à 50 % des communes touchées
• Bretagne : 50 à 75 % des communes impactées
• Normandie : 25 à 50 % des communes touchées
• Île-de-France : 25 à 50 % des communes touchées

Voici la carte de la répartition des départements impactés par la présence de mérules sur le territoire français en 2022 :

FCBA

Comment savoir s’il y a des mérules ?

Le mérule fait partie de la catégorie des champignons lignivores. Ils s’attaquent au bois en détruisant sa structure initiale. Sa dangerosité est due au fait qu’il peut se développer dans un environnement classique.

Pour s’agrandir, le mérule compte sur l’humidité naturelle dégagée par la cellulose issue du bois. Ajouté à cela le fait que ce champignon se propage de façon extrêmement rapide.

Un mérule se reconnaît à travers différentes traces comme :

• Une odeur constante d’humidité et de champignon
• Une déformation des poutres ou devenues molles
• Un dépôt de poussière orange
• Un dépôt d’une surface grandissante sur le bois, représentée par une mousse blanche et fine

Cependant, en fonction de l’État de son développement, la couleur de la surface du mérule peut évoluer. Avec la mousse blanche, il est possible de retrouver du mérule brun avec les bords blanchâtres étendus.

Lors du diagnostic mérule obligatoire, le diagnostiqueur peut prélever un échantillon de cette surface mousseuse. Elle sera analyser en laboratoire pour confirmer l’expertise.

Qui peut faire le diagnostic mérule ?

Seul un professionnel du diagnostic immobilier avec les certifications adéquates est en mesure de réaliser le diagnostic mérule obligatoire. L'expertise immobilière des mérules peut être réalisée durant la venue du diagnostiqueur pour les autres diagnostics immobiliers obligatoires.

Comment se déroule un diagnostic mérule ?

Pour optimiser votre temps et celui du diagnostiqueur immobilier, nous vous conseillons de bien préparer son intervention.

• Dans un premier temps, indiquer au mieux les éléments importants au diagnostiqueur (adresse, modalité d’accès au bien, électricité coupée).
• Ensuite, libérer les accès aux pièces qui seront sollicitées. Le diagnostiqueur aura besoin d’y accéder pour effectuer les différents diagnostics. Dans ce cas précis, libérer les poutres, les plafonds et les planchers afin qu’il puisse vérifier la présence du champignon.
• N’hésitez pas à fournir un maximum d’informations au diagnostiqueur afin qu’il ait connaissance des éléments fondamentaux. Ainsi, vous pouvez lui transmettre des plans.

Pour la vente d'un bien en copropriété, les propriétaires de parties privatives doivent eux-mêmes déclarer la présence des champignons lignivores. Le diagnostiqueur pourra, à la fin de l'expertise, vous promulguer le traitement à adopter pour se débarrasser des mérules. Il s'agit majoritairement de traitements antifongiques, de travaux d'assainissement ou encore d'une démolition des parties abîmées dans les cas les plus extrêmes.

Que contient le rapport du diagnostic mérule ?

Le rapport du diagnostic mérule contient de nombreuses informations. Elles décrivent d’une part l’intervention et d’une autre part les recommandations :

• Le repérage des champignons lignivores
• Les parties du logement n’ayant pas pu être consultées accompagnée de l’explication de cette absence de diagnostic
• Les parties du logement ayant pu être consultées
• Les moyens d’expertise menés
• Les différents constats de l’expert
• Les conditions particulières de l’intervention
• Les obligations du propriétaire/bailleur (s'il y en avait)
• Une copie du contrat datée et signée

Ceux-ci sont les raisons pourquoi réaliser un diagnostic mérule avant de vendre un bien est souvent recommandé. 

Validité et tarifs du diagnostic mérule obligatoire

Le prix du diagnostic mérule obligatoire varie selon la taille du bien diagnostiqué et des prix pratiqués dans la région. En moyenne, le montant estimé se situe entre 200 et 400 euros. Cela prend en compte les éléments à démonter pour des analyses, l’avancée de la dégradation du bois entre autres.

En termes de validité, le diagnostic mérule doit daté de moins de 6 mois lors signature de la promesse de vente. C'est la durée de validité légale du diagnostic termites qui est le plus proche des diagnostics immobiliers obligatoires.