Diagnostics immobiliers obligatoires : vente et location d'appartement

Le diagnostic appartement est une expertise qui vise à informer l’acquéreur ou le locataire sur la situation et l’état actuel du bien immobilier. Les différentes expertises requises varient en fonction du type de transaction, c’est-à-dire la vente ou la location.

Découvrez quels documents sont nécessaires pour chacune des situations !

Quels sont les diagnostics obligatoires pour un appartement ?

L’ensemble des diagnostics immobiliers doit être regroupé au sein d’un dossier de diagnostic technique (DDT). Ce dossier doit obligatoirement être annexé au bail de location ou encore à la promesse de vente lors de la signature.

Les expertises d’appartement impératives pour la vente

Jusqu'à 11 diagnostics appartements peuvent être requis dans le cadre d'une vente.

1. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : il est obligatoire peu importe l’année de construction du bien immobilier. Il permet d’analyser les performances énergétiques du logement ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre. Le logis obtiendra alors une note entre A et G.
2. Le diagnostic plomb : le constat de risque d’exposition au plomb (CREP) est obligatoire pour toutes les demeures dont le permis de construire a été délivré avant le 1ᵉʳ janvier 1949. Un seuil réglementaire existe. La durée de validité de cette expertise dépendra du franchissement ou non du seuil imposé.
3. Le diagnostic amiante avant vente : il concerne tous les appartements dont le permis de construire a été délivré avant le 1ᵉʳ juillet 1997. La présence d’amiante doit être analysée dans les parties communes et privatives.
4. L’état de l’installation intérieure d'électricité : le diagnostic électrique est obligatoire pour tous les bâtis dont le système électrique date de plus de 15 ans. Il permet de vérifier l’état électrique du logement et d’annoter les éventuels changements à appliquer.
5. L’état de l’installation intérieure du gaz : le diagnostic de gaz s’impose à toutes les installations âgées de plus de 15 ans.
6. L’état des risques et pollutions (ERP) : il concerne les logements situés dans une zone à risque, qu'il soit minier, naturel, technologique, sismique ou un risque radon. Il permet d’identifier les risques encourus sur la zone en question et ainsi d’en informer l’acquéreur.
7. Le diagnostic bruit : pour les habitations situées dans une zone dite d'exposition au bruit d'aéroport. Il est intégré dans l'ERP.
8. Le diagnostic termites : dans le cas où votre logement à vendre se situe dans une zone sous arrêté préfectoral, alors l'état relatif à la présence termites devient obligatoire. Tous les vendeurs, ont donc pour obligation de présenter un rapport termites à son futur acquéreur.
9. L'état de l'installation d'assainissement non collectif : si l'appartement n'est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées.
10. Le diagnostic loi Carrez : le mesurage loi Carrez permet de déterminer la superficie dont la hauteur sous-plafond est de minimum 1m80. Bien qu'il ne soit pas à inclure dans le DDT, il est nécessaire de le réaliser puisque la surface privative doit être mentionnée dans la promesse ou l'acte de vente de l'appartement.
11. Le diagnostic mérule : il concerne les zones géographiques identifiées par un arrêté. Cette information doit figurer sur le document de vente.

Les diagnostics appartements obligatoires pour la location

Le DDT à constituer pour la location d'un appartement est plus léger. Il contient au maximum 6 expertises immobilières.

1. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
2. Le risque d’exposition au plomb (CREP) ;
3. Le diagnostic électrique ;
4. Le diagnostic gaz ;
5. L’état des risques et pollutions (ERP) ;
6. Le diagnostic bruit.

Le diagnostic loi Boutin, quant à lui, n'est pas à inclure dans le dossier de diagnostic technique. Il s'agit de l'équivalent du mesurage loi Carrez mais pour la location. Par conséquent, il est également nécessaire de le réaliser car l'information concernant la surface habitable disponible doit figurer dans le bail de location.

Pour un appartement se situant dans une copropriété, certains diagnostics concernent les parties communes. Il est donc nécessaire de demander au syndic de copropriété les expertises de ces parties communes. Les diagnostics devant être produits par le syndic sont :

• Le DTG (diagnostic technique global) ;
• Le diagnostic amiante parties communes (ou dossier technique amiante (DTA)).

En tant que locataire, vous avez donc la possibilité de prendre connaissance de ces évaluations complémentaires obligatoires.

Comment faire un diagnostic appartement obligatoire ?

En règle générale, un diagnostic appartement est à faire réaliser par un diagnostiqueur certifié. Seuls l'ERP,  les mesurages loi Boutin et loi Carrez peuvent être réalisés sans l'aide d'un professionnel.

L'état de l'installation d'assainissement non collectif quant à lui est établi par le service public d'assainissement non collectif (SPANC).

Selon le « Code de la construction et de l'habitation », le technicien doit répondre à 3 critères :

1. être indépendant et impartial : il ne doit avoir aucun lien ni avec le propriétaire ou le mandataire ni avec une entreprise pouvant intervenir sur le bien ;
2. posséder les compétences, l'organisation et les moyens nécessaires à la réalisation de l'expertise : grâce à la certification émise par un organisme accrédité par le COFRAC (Comite Française d'Accréditation) ;
3. posséder une assurance de responsabilité professionnelle : le couvrant lui-même ainsi que le commanditaire en cas de fautes.

Vous pouvez consulter les professionnels certifiés sur cet annuaire mis à disposition par le gouvernement.

Quel est le prix moyen pour un diagnostic immobilier appartement ?

Le tarif des diagnostics n'est pas réglementé par les pouvoirs publics. Chaque diagnostiqueur fixe librement ses prix.

Le coût dépend de divers facteurs :

• l'expertise dont il est question,
• la taille du bien concerné,
• sa complexité,
• sa localisation (influant sur le temps de déplacement du professionnel).

Si le prix qui vous est proposé par un expert est bien inférieur à celui de ses concurrents, soyez prudent. Ce prix attractif peut indiquer un manque de qualité et de fiabilité des services fournis.

Dans le cas d'une location, le coût est toujours à la charge du bailleur. En cas de vente, par défaut, c'est également au vendeur que revient cette charge. Toutefois, l'acheteur et le vendeur peuvent convenir de se partager la responsabilité de la prestation. Ou l'acquéreur lui-même peut régler cette somme seul.

Le prix moyen d'un diagnostic immobilier pour un appartement de 3 pièces est de 118 € (Source : proprioo.fr).

Voici un aperçu des prix moyens pour chaque contrôle concernant un bien :

Source : proprioo.fr

Quelle est la durée de validité des diagnostics pour les appartements ?

La durée de validité de l'audit dépend de :

• la transaction dont il est question (location ou vente),
• de l'object de l'audit
• et de son résultat.

En effet, par exemple, pour l'état d'amiante et plomb, si le résultat est négatif alors le rapport a une durée de vie illimitée. Ce n'est pas le cas pour chaque évaluation.

Durée de validité en vente

Durée de validité en location

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