Défiscalisation immobilière : dispositifs et conseils pour 2023

Défiscalisation immobilière : il est désormais possible de réduire votre impôt sur le revenu grâce aux différents dispositifs de défiscalisation immobilière en vigueur. Bien que l'investissement immobilier soit un choix rentable et sûr, il nécessite une approche méthodique et une bonne connaissance du marché.

Devenir investisseur immobilier locatif est une solution avantageuse pour bénéficier d'une importante réduction d'impôts. Mais aussi tout en percevant des loyers pour rembourser votre investissement initial.

Qu’est-ce que la défiscalisation immobilière ? 🧐

La défiscalisation immobilière désigne l'ensemble des méthodes et des dispositifs permettant de réduire les impôts liés à l'investissement immobilier. Ces dispositifs sont mis en place par les autorités fiscales pour encourager l'investissement immobilier en France.

Les investisseurs peuvent ainsi bénéficier de réductions d'impôts importantes en investissant dans l'immobilier locatif neuf ou ancien, sous certaines conditions.

Les dispositifs les plus courants sont :

• la loi Pinel,
• la loi Malraux,
• la loi Denormandie,
• la loi Censi-Bouvard,
• ainsi que les statuts LMNP et LMP.

La défiscalisation immobilière est une stratégie fiscale avantageuse pour les investisseurs. Mais elle doit être réalisée avec méthode et accompagnée de conseils professionnels adaptés.

Défiscalisation immobilière : quels sont les dispositifs mis en place pour l’immobilier neuf ?

La défiscalisation immobilière est une solution à la fois durable pour la constitution d'un capital et avantageuse pour la réduction des impôts, que ce soit :

• dans l'immobilier neuf (avec des dispositifs tels que la loi Pinel, la loi Censi-Bouvard, le statut LMNP ou le statut LMP),
• ou dans l'immobilier ancien (avec des dispositifs comme la loi Denormandie, la loi Malraux ou la loi Monuments Historiques).

Loi Pinel :

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, ils doivent respecter plusieurs critères relatifs :

• au bien immobilier,
• à sa zone d'implantation,
• au locataire,
• au plafonnement des loyers
• à la durée minimale de location du logement.

Cette loi est en vigueur jusqu'en 2024 au moins.

Engagements de location :

Si les engagements de mise en location ne sont pas respectés, les investisseurs perdent les avantages fiscaux du dispositif.

Il est important de prendre en compte les risques liés à un investissement locatif tels que :

• le non-respect des conditions d'octroi de l'incitation fiscale ;
• l'absence de locataire ;
• les loyers impayés ;
• l'évolution défavorable du marché locatif.

Le dispositif Pinel est limitée à deux logements par an, avec un plafond d'investissement de 300 000 € par personne et de 5 500 € par m2 de surface habitable.

Critères d'éligibilité :

• Pour être éligible au dispositif, le bien doit être situé dans une zone en tension foncière A, A bis ou B1.
• Le locataire doit occuper le logement en tant que résidence principale et le bien immobilier doit être loué non meublé.
• Le revenu fiscal annuel du locataire doit être inférieur à certains plafonds fixés par la loi. Ils varient en fonction de la zone d'implantation du logement et du nombre d'occupants du foyer.
• L'investisseur doit louer le bien immobilier pendant une durée minimale de 6 ans, prolongeable deux fois de 3 ans pour une durée maximale de 12 ans. Il peut également opter pour une durée minimale de 9 ans, prolongeable une fois de 3 ans.

Loi Censi-Bouvard :

Malheureusement, le dispositif Censi-Bouvard n'a pas été reconduit par la loi de finances pour 2023. Ce dispositif complétait le statut de : Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Il permettait de bénéficier :

• d'une réduction d'impôt
• de récupérer la TVA sur l'achat d'un logement neuf meublé situé dans une résidence avec services.

Engagements de location :

Le non-respect des engagements de mise en location entraînait la perte des avantages fiscaux.

Les risques liés à un investissement locatif devaient être pris en compte, tels que :

• le non-respect des conditions d'octroi de l'incitation fiscale ;
• la défaillance de l'exploitant ;
• les loyers impayés ;
• l'évolution défavorable du marché locatif.

Critères d'éligibilité :

• Pour bénéficier de la réduction d'impôt, il fallait acheter un logement neuf dans une résidence avec services pour personnes âgées, handicapées ou étudiants ou dans une résidence d'accueil et de soin agréée (avant le 31 décembre 2022. Puis de le louer pendant une durée minimale de 9 ans.
• Le coût du bien ne devait pas dépasser 300 000 € et les avantages fiscaux étaient une réduction de 11 % HT lissée sur 9 ans et la récupération de la TVA à 20 %. Les avantages du dispositif étaient notamment des taux de rendement attractifs allant de 3,50 à 4,25 % pour des logements. Ils étaient faciles à louer en raison de la forte demande actuelle pour ces types de biens avec des équipements et des services de qualité.
• En outre, l'investisseur pouvait déléguer la gestion locative quotidienne à l'exploitant qui prenait en charge toutes les formalités liées à la location du bien meublé.
• Enfin, le dispositif Censi-Bouvard offrait la possibilité de reporter la réduction d'impôt pendant 6 ans si elle était supérieure à l'impôt dû.

Statut LMNP et LMP :

Selon que vous êtes Loueur en Meublé Professionnel (LMP) ou Non Professionnel (LMNP), vous aurez des avantages fiscaux différents.

LMNP :

Afin de bénéficier du statut LMNP et d'être considéré comme un investisseur non professionnel, le propriétaire doit se conformer à un plafond de revenus issus de la location de ses biens :

1. il ne doit pas dépasser 23 000 € par an,
2. ou représenter plus de la moitié des revenus globaux de son foyer fiscal.

Le statut LMNP permet :

• Investir dans un bien immobilier meublé, les revenus locatifs récurrents permettent d'acquérir un patrimoine solide et durable.
• Le statut de loueur en meublé non professionnel est également très simplifié, que ce soit pour les déclarations fiscales ou pour la gestion locative. Elle peut être déléguée à une agence immobilière. Les investisseurs peuvent ainsi se concentrer sur la rentabilité de leur investissement plutôt que sur les formalités administratives.
• De plus, la LMNP offre une rentabilité très intéressante, pouvant atteindre jusqu'à 7 % en cas d'investissement financé par l'emprunt. Enfin, le statut de loueur en meublé non professionnel permet de bénéficier d'une fiscalité avantageuse, avec notamment la déduction des charges réelles et la possibilité d'amortir la valeur du bien.
• Il est ainsi possible d'investir dans des biens immobiliers à moindre coût, comme une chambre étudiante meublée en résidence, et de bénéficier d'une rentabilité supérieure à celle d'un investissement locatif classique. Cependant, il convient de bien étudier les différents aspects de l'investissement en LMNP, notamment les risques liés à la gestion locative et les conditions de sortie de l'investissement.

LMP :

En revanche, les LMP qui ont des revenus locatifs supérieurs à 23 000 € peuvent actionner le levier du déficit foncier. Et cela pour obtenir une exonération totale de la plus-value à la revente, sous certaines conditions.

"Le statut de Loueur en Meublé Professionnel permet aux investisseurs de bénéficier d'une fiscalité avantageuse, d'une rentabilité attractive, d'une gestion locative simplifiée et d'une protection patrimoniale renforcée." - Philippe Crevel

Le statut LMP permet :

• De transmettre son patrimoine immobilier à ses héritiers avec une fiscalité allégée (étalement des droits de succession sur 15 ans et abattement de 75 % à condition de remplir certains critères).
• Au régime réel d’imposition, les charges locatives peuvent être déduites des revenus perçus pour leur montant réel. Les charges déductibles incluent les frais de notaire, les frais d’entretien et de réparation. Mais aussi les frais de gestion et d’assurance, les intérêts d’emprunt, les impôts locaux. Et pour finir, l’amortissement du mobilier et des améliorations sur un délai de 5 à 10 ans.
• De déduire les déficits éventuels du revenu global sans limitation, sauf si le déficit provient des amortissements, non déductibles fiscalement. Si un excédent de déficit est constaté, il peut être reporté sur le revenu des six années suivantes.
• Au moment de la revente d’un bien en LMP, les plus-values immobilières sont taxées au régime des plus-values professionnelles. Cela permet une exonération partielle ou totale de l’impôt.

• Enfin, les logements en LMP sont considérés comme des biens professionnels et ne sont pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Cela à condition que le bénéfice commercial annuel net dégagé par l’activité de location meublée soit supérieur aux autres revenus du foyer.

Défiscalisation immobilière : quels sont les dispositifs mis en place pour l’immobilier ancien ?

Loi Denormandie :

Tout comme les avantages proposés par le dispositif Pinel, la loi Denormandie, mise en place le 1er janvier 2019, est une mesure de défiscalisation immobilière. Elle est conçue pour encourager les investisseurs à s'engager dans la mise en location immobilière, en France.

Axée sur l'immobilier ancien, elle vise à promouvoir la rénovation de biens dégradés situés dans les villes françaises éligibles au dispositif. Dans le but de répondre à la demande en matière de logement. Cette loi vient compléter la législation Pinel pour l'ancien, qui ne s'applique pas dans toutes les régions du pays.

Grâce à la loi Denormandie, certaines villes peuvent désormais être éligibles à ce dispositif de défiscalisation. Les investissements sont éligibles jusqu'au 31 décembre 2023.

Conditions d'éligibilité :

Loi Malraux :

La défiscalisation immobilière peut s'effectuer via le dispositif Malraux. Celui-ci permet une réduction d'impôts si des travaux sont réalisés sur un immeuble ancien, pour une limite de 100 000 € par an pendant 4 années consécutives.

Conditions d'éligibilité :

Ces travaux doivent être préalablement autorisés par la préfecture et effectués par un architecte des bâtiments de France. Ensuite, l'immeuble doit être :

1. loué pendant au moins 9 ans,
2. en tant que résidence principale du locataire,
3. sans lien de parenté ou rattachement fiscal avec le propriétaire.

Avantage :

La réduction d'impôts dépend de la zone d'implantation de l'immeuble :

• 30 % du montant des travaux si l'immeuble se trouve dans un quartier ancien dégradé ; un quartier avec une forte concentration d'habitat ancien dégradé ; ou dans un secteur sauvegardé.
• 22 % s'il se trouve en zone AMVAP (Aires de Mise en Valeur de l'Architecture et du Patrimoine).

Loi Monuments Historiques :

Depuis 1913, la loi Monuments Historiques a mis en place un dispositif de défiscalisation permettant aux propriétaires de :

• biens classés,
• ou inscrits à l’Inventaire Supplémentaire des Monuments Historiques de réduire leur impôt.

Le dispositif Monuments Historiques permet de déduire de ses impôts les frais de rénovation et d’entretien ainsi que les intérêts d’emprunt correspondants.

Contrairement à la loi Malraux, il n’y a pas de limite de déduction ni d’obligation de location une fois les travaux réalisés. Cependant, le propriétaire doit conserver le bien pendant au moins 15 ans. Le propriétaire doit initier les travaux, qui doivent faire l’objet d’une déclaration d’utilité publique ou d’une autorisation spéciale.

De plus, la loi Monuments Historiques permet à l’investisseur :

• d’imputer le déficit foncier sur son revenu global,
• ou de bénéficier d’une exonération de frais de succession, à condition d’avoir signé une convention avec le ministre de la Culture.

Enfin, d'autres charges foncières peuvent être déduites du revenu foncier et/ou global si un déficit est constaté

Pourquoi défiscaliser au travers de l’immobilier ? 🤔

La défiscalisation immobilière consiste à bénéficier de réductions d'impôts en contrepartie d'investissements dans l'immobilier. Cette méthode permet aux contribuables de réduire leur charge fiscale en déduisant certaines dépenses de leurs revenus.

• Tout d'abord, cela permet de se constituer un patrimoine durable. Contrairement à d'autres types d'investissements qui peuvent être plus volatils, l'immobilier est un investissement tangible. Il a généralement une valeur qui augmente avec le temps. De plus, il peut générer des revenus complémentaires, grâce aux loyers perçus.
• Ensuite, investir dans l'immobilier peut permettre de réduire la charge fiscale. Les dispositifs de défiscalisation immobilière sont souvent très attractifs. Ils permettent de bénéficier d'une réduction d'impôt significative en échange d'un investissement immobilier. Les montants déductibles et les durées d'engagement peuvent varier en fonction du dispositif choisi.
• Enfin, l'investissement immobilier peut avoir un impact positif sur l'économie locale. En effet, en investissant dans des zones en demande, les investisseurs contribuent au développement de l'offre de logements. Ce qui peut avoir un effet bénéfique sur l'emploi dans le secteur de la construction et de la rénovation.
• Cependant, il est important de noter que l'investissement immobilier présente également certains risques, tels que : la vacance locative, les impayés de loyers, les coûts de rénovation et de maintenance, ou encore les fluctuations du marché immobilier.

Il est donc important de bien se renseigner et de prendre en compte tous les éléments avant de décider d'investir dans l'immobilier pour bénéficier de mesures de défiscalisation.