Aujourd’hui, 5 lois facilitent l’investissement locatif grâce à la défiscalisation de l’immobilier ancien. Chaque loi propose ses propres conditions et avantages fiscaux. Il est donc très important de prendre connaissance de chacune d’entre elles avant son achat immobilier. Elle vous aidera aussi à définir votre projet immobilier.
Sommaire
Avantages fiscaux : Loi Pinel
La toute première loi de défiscalisation immobilière et surement la plus connue est la loi Pinel. Si vous n’en avez jamais entendu parler, pas de panique, on vous explique tout !
Pour être éligible au dispositif Pinel, vous devrez répondre à plusieurs critères. Tout d’abord concernant votre achat :
- Il devra s’agir d’un logement ancien à rénover dans son intégralité afin qu’il revienne comme neuf
- Cela pourra également être un logement à réhabiliter s’il est considéré comme “indécent” par la loi
- Il pourra également s’agir d’un bien immobilier autre qu’une habitation que vous transformerez en logement.
Attention, tous ces achats doivent être faits dans le but de louer le logement rénové. Le logement devra être loué :
- en tant que résidence principale
- sur une durée de 6 à 12 ans
- à un locataire dont les revenus sont plafonnés
- avec un loyer plafonné par décret
Grâce à la loi Pinel, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant atteindre 21 % du prix du logement. Cela sera applicable uniquement dans une limite de 300 000 € d’investissement et d’un prix au m2 ne dépassant pas 5 500 €. Un label énergétique HPE ou BBC rénovation est désormais exigé pour avoir accès à cette aide financière.
Vous bénéficiez d’une réduction d’impôts allant jusqu’à 21 % du prix du logement (dans la limite d’un investissement de 300 000 € et de 5 500 € par m2). Depuis le 1er janvier 2018, le logement doit être situé en zone tendue Abis, A ou B1.
Mais qui est éligible à ce dispositif ? Toutes les personnes imposables, qu’ils soient célibataire ou en couple peuvent demander cette aide. Elle est également ouverte aux personnes investissant grâce à une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI).
Dispositif de défiscalisation immobilier ancien Cosse
La loi Cosse impose, elle aussi, certaines règles. Vous devez comme la loi Pinel être acheteur d’un logement ancien, avec ou sans travaux et qui se situe en agglomération.
Ce logement doit être destiné à la location vide et en résidence principale. La durée de location du bien se situe entre 6 et 9 ans. Les revenus du locataire ainsi que le loyer de l’appartement ou de la maison sont plafonnés.
Remplaçant la loi Borloo, le dispositif Cosse impose la signature d’une convention avec l’ANAH. Après avoir fixé le loyer et les ressources du locataire, un abattement fiscal pourra être fait. La diminution fiscale se fait sur les revenus locatifs. Le taux dépendra de la localisation du logement.
| Loyers | Zones bis, A et B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 30% | 15% | ❌ |
| Loyer social | 70% | 50% | ❌ |
| Loyer très social | 70% | 50% | ❌ |
| Intermédiaire locative | 85% | 85% | 85% |
La défiscalisation avec la loi Malraux
Lorsque vous investissez dans un ensemble immobilier ancien, vous pouvez aussi être éligible à un dispositif : la loi Malraux. Celui-ci exige plusieurs choses :
- Il faut avoir investi dans un ensemble immobilier ancien ;
- Le bien doit se situer sur site patrimonial remarquable ou un quartier ancien dégradé (zone protégée ou Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain ou Paysager ZPPAUP)
- Il doit être rénové dans son entièreté et sous l’autorité de l’architecte des bâtiments de France.
- Il devra être mis en location à titre de résidence principale et comme un logement nu pour une durée de 9 ans minimum.
Si le bien est situé en zone protégée, l’avantage fiscal ancien qui vous sera accordé sera plafonnée à hauteur de 36 000 €. La réduction d’impôts pourra aller jusqu’à 30 % du montant des travaux.
En revanche, si le logement rénové est localisé en ZPPAUP, la réduction porte sur 22 % du montant des travaux, eux-mêmes plafonnés à 100 000 €. Toutes les dépenses de travaux ne seront pas prises en compte. Veillez donc à ce que vos travaux soient pris en compte par la loi Malraux.
Monuments Historiques et avantages fiscaux dans l'ancien
Vous avez acheté un immeuble classé monument historique ? Bonne nouvelle, s’il est inscrit à l’inventaire supplémentaire ou labellisé, Fondation du patrimoine, vous pouvez être éligible au dispositif Monuments Historiques. Une condition est requise sur l’achat : vous devez vous engager à le conserver pendant au moins 15 ans.
Il faudra également que ce bien immobilier soit destiné à être rénové. L’autorisation sera donnée par la conservation régionale des monuments historiques et sera suivi par le contrôle de l’Etat.
Une fois les travaux effectués, le logement pourra être proposé en résidence principale ou secondaire pour une durée de 3 ans. Contrairement aux autres dispositifs, celui-ci n’exige pas de minimum ou maximum de ressources et le loyer pourra être fixé librement.
100% du coût des travaux et des charges pourront être déduit fiscalement... et sans aucune limitation ! L’immeuble pourra même être exonéré de frais de succession. De quoi favoriser l’investissement !
Denormandie ancien : quelles sont les conditions ?
Si vous souhaitez bénéficier de cet avantage fiscal, vous devrez une nouvelle fois investir dans un bien ancien. Il devra être localisé dans l’une des 222 communes du plan Action Cœur de Ville ou dans une commune faisant l’objet d’une opération de revitalisation du territoire. Des travaux obligatoires devront être réalisés et représenter 25 % de la valeur totale de l’opération. Une amélioration énergétique de 30 % pour une maison et 20 % pour un appartement devra être atteinte. Il faudra obligatoirement faire appel à une entreprise, car il faudra être en capacité de fournir des factures de travaux au fisc.
Le logement ne pourra être loué qu’à des personnes dont le revenu ne dépasse pas un certain plafond. Le loyer sera également plafonné.
L’avantage fiscal allouer au dispositif Denormandie s’élève à 12 % de réduction d’impôt par rapport au prix total de l’opération dans le cas où vous louez 6 ans. Si vous décidez de louer 9 ans, la réduction s’élèvera à 21 %.
⚠️ Attention, la loi Denormandie n’est valable que jusqu’au 21 décembre 2022.