La Société Civile Immobilière permet à des membres d’un même groupe familial de gérer un héritage immobilier pas toujours voulu. Il s’agit d’une personne morale qui a ses propres spécificités juridiques. Elle doit être envisagée lorsque au moins deux personnes s’associent.
Pourquoi créer une SCI par bien ?
Au départ, le régime de l’indivision s’applique pour tous les membres d’une famille et le titre de propriété d’un bien se retrouve entre les mains de plusieurs personnes. Cependant, cette situation génère la plupart du temps de la mésentente et un blocage de la gestion des actifs et passifs se crée dès lors.
La supervision d’une Société Civile Immobilière revient à un gérant qui est nommé par des associés. Ces derniers définissent ensemble les limites du gérant dans les statuts de la SCI. Chaque prise de décision est faite de façon commune. Mais alors, pourquoi avoir recours à une SCI ?
Tout d’abord, et c’est la raison principale, elle permet de transmettre le patrimoine sur plusieurs générations d’héritiers. Avec l’indivision, un ou plusieurs membres peuvent décider d’arrêter, car la législation française le leur permet.
Afin de faciliter la transmission du patrimoine entre ces générations, la loi prévoit divers mécanismes. Les parents peuvent aider leurs enfants tout au long de leur vie en leur faisant des dons ou acompte sur leur héritage. Chaque enfant peut recevoir jusqu'à 100 000 € des deux parents sans payer de droits de donation. Au-delà de ce montant, appelé abattement, ces versements sont imposés à des taux progressifs allant de 5 % à 45 %. Cette allocation est renouvelable tous les 15 ans.
Sachez également que les coûts liés à la création d’une SCI familiale sont moins élevés que le paiement des droits successoraux par les héritiers. Ces derniers atteignent généralement plusieurs milliers d’euros si recours aux services d’un professionnel juridique comme le notaire, il y a. Tandis que les droits de succession peuvent monter jusqu’à 45% de la valeur des biens transmis. Il y a de quoi réfléchir !
Le saviez-vous ? Le régime de la SCI peut-être également utilisé pour gérer du patrimoine professionnel, bénéficier d’avantages fiscaux ainsi que réaliser des constructions immobilières.
Quel est l’intérêt de créer une SCI ?
La transmission de biens immobiliers à travers une SCI et contourner l’indivision est l’un des principaux avantages. La détention de biens en noms propres présente davantage de risques pour la gestion du patrimoine. Voici quelques raisons de passer par une SCI en tant que propriétaire :
- Protéger le conjoint survivant en cas de décès
- Réduire les coûts induits par la transmission des biens supportés par les héritiers en cas de décès
Concernant les coûts générés par la transmission des biens, l’abattement autorisé reste limité, car les héritiers doivent tout de même s’acquitter des droits de succession. Le barème s’apparente grandement à celui de l’impôt sur le revenu :
| Montants taxés après abattement | Taux d’imposition |
|---|---|
| Jusqu’à 8.072 € | 5% |
| De 8.072 à 12.109 € | 10% |
| De 12.109 à 15.932 € | 15% |
| De 15.932 à 552.324 € | 20% |
| De 552.324 à 902.838 € | 30% |
| De 902.838 à 1.805.677 € | 40% |
| Plus de 1.805.677 € | 45% |
De plus, l’exonération des droits de mutation est appliquée différemment en fonction de la liaison des deux parties :
- Transfert parents-enfants : exonération des droits de mutation jusqu’à 100.000 € durant 15 ans
- Transfert grands-parents et petits-enfants : exonération des droits de mutation jusqu’à 31.865 € durant 15 ans
- Transfert arrière-grands-parents et arrière-petits-enfants : exonération des droits de mutation jusqu’à 5.310 € durant 15 ans
Fiscalement parlant, la création d’une SCI permet aux héritiers de réduire également de 10% l’impôt sur la fortune immobilière, ce qui n’est pas possible avec l’indivision. Aussi, la valeur de chaque immobilier faiblit de 15% car sous SCI les biens sont considérés comme des actifs plus compliqués à vendre. Cela réduit également la plus-value immobilière en cas de revente, mais avec un montant imposable plus faible.
Il existe quelques inconvénients à créer une SCI, mais qui restent minimes par rapport au régime de l’indivision :
- Les formalités administratives sont longues et coûteuses : rédaction des statuts et envoi au greffe du tribunal de commerce par exemple. Comptez généralement près de 200 € pour la publication des statuts et 66 € pour l’immatriculation
- Le respect de règles strictes et formelles : réunions annuelles de l’assemblée générale, tenue de la comptabilité ou encore rédaction des procès-verbaux
- Des frais supplémentaires peuvent s’accumuler : recours à un architecte pour le permis de construire par exemple
- Une forte responsabilité personnelle des associés face aux dettes et le patrimoine privé est engagé. Il n’y a pas de paiement commun
- La SCI n’est pas utile pour l’achat et la vente immobilière
Où se renseigner pour la création d’une SCI ?
Bien évidemment, si vous souhaitez créer une Société Civile Immobilière pour transmettre un logement, vous devez vous tourner vers des professionnels du droit comme les notaires ou les avocats. Ces derniers vous accompagneront dans votre démarche.
Sachez également qu’il est possible d’entreprendre les démarches en ligne avec des plateformes dédiées à la création de sociétés, à l’instar de Simplitoo.
Qui peut aider à la création d’une SCI ?
La SCI est une structure juridique particulièrement intéressante pour une gestion optimale du patrimoine immobilier. Aussi, elle est à la fois très pratique et avantageuse pour l’acquisition d’un bien immobilier. Par ailleurs, toute personne physique et morale peut créer une SCI et devenir associé. Cependant, il doit y avoir au moins deux personnes pour constituer cette société. En cas de doute, vous pouvez toujours consulter la Maison de Justice et du Droit du Conseil Département d’où vous résidez. Vous pourrez y recevoir des conseils juridiques personnalisés.