Copropriété horizontale : définition et fonctionnement

Copropriété horizontale : régime immobilier dans lequel un ensemble de biens sont regroupés au sein d'une même collectivité. Il s'agit d'une mise en commun d'un terrain sur lequel plusieurs maisons individuelles sont construites. Son principe est similaire à celui des immeubles. Quel est son fonctionnement ? Quelle est la différence avec le lotissement ? Comment la dissoudre ? Toutes les réponses ici !

Qu’est-ce qu’une copropriété horizontale ?

La copropriété horizontale est un ensemble de logements individuels construits sur un terrain commun. Dans ce type de copropriétés, chaque maison est composée d’espaces habitables, de surfaces privatives propres à l’habitation ainsi que de parties communes. En effet, la particularité des copropriétés de biens individuels réside dans le fait que le terrain entourant chaque bien n’est pas sous la propriété de l’acquéreur. Le titre de propriété concerne uniquement sur la parcelle privative de la copropriété.

Contrairement à d’autres types de copropriétés en lots, comme la verticale ou le lotissement, ce régime est particulièrement strict et contraignant pour les possesseurs de biens immobiliers. Avant de se lancer à l’achat immobilier, il est donc fortement recommandé d’avoir recours aux services d’un professionnel juridique spécialisé en immobilier comme un avocat.

Au cours des années 1960 et 1980, avec la multiplication des zones résidentielles, notamment en région parisienne, la copropriété horizontale se développe vigoureusement. Dans ce type d'appartement, le propriétaire est propriétaire de la maison, mais pas du terrain, selon l'appartement.

En effet, la maison est considérée comme la partie privée de la copropriété, tandis que le terrain sur lequel la maison est bâtie représente la partie publique. Il s'agit ainsi d'une variante de la copropriété verticale, pour un ensemble de maisons, avec des parties communes transformées en espaces publics.

Pour résumer, une copropriété dite horizontale est constituée de cette manière :

• Des parties privatives appelées pavillons
• Une quote-part sur les portions de terrains des pavillons
• Une quote-part sur les équipements communs et la valeur de chaque lot

Gardez bien à l’esprit que le terrain abordant le bien est possédé au niveau des membres, mais son usage est exclusif au propriétaire du lot.

Comment fonctionne une copropriété horizontale ?

Le système de la copropriété horizontale est en quelque sorte l’équivalent de la copropriété verticale qui est appliquée aux immeubles. À la place d’appartements, il s’agit d’un ensemble de maisons individuelles, mais avec le même principe. Tout équipement construit sur un terrain est considéré comme appartenant aux parties communes. Il peut s’agir :

• Les équipements sportifs : local à vélo, machines, etc.
• Les terrains de jeux ou parcs
• L’éclairage comme les lampadaires
• Les chemins et voies qui relient les lots entre eux
• Bâtiments collectifs comme les salles de fêtes ou gymnase

À l’instar du système de l’association syndicale libre (ASL), chaque copropriété de maisons individuelles doit disposer d’un règlement de copropriété. Cela indique également la réalisation d’un diagnostic d’état descriptif de division avant la mise en place de cette dernière. Ce document stipule les différentes parties privatives divisées en lots ainsi que les parties communes.

Comme tout autre système de copropriété, il doit également y avoir un syndicat de copropriétaires ainsi qu’un syndic de copropriété. Ce dernier assure la gestion et le bon fonctionnement de l’ensemble du parc. Il y a aussi le conseil syndical en charge d’assurer une assemblée générale de copropriété annuelle, qui permet aux membres de se prononcer sur la partie administrative et la gestion.

L’Assemblée Générale permet à chaque copropriétaire de voter sur les futures actions avec un nombre de voix qui est proportionnel à la valeur de son bien (surfaces privatives et communes incluses). Chaque vote se fait à la majorité des voix.

Depuis la loi ALUR n°2014-366 du 24 mars 2014, les copropriétés horizontales sont soumises aux mêmes obligations que les copropriétés verticales. C’est-à-dire :

• L’inscription obligatoire au registre national d’immatriculation des copropriétés
• La mise en concurrence des syndics de copropriété pour chaque mandat
• Le dépôt d’un fond de travaux obligatoire par l’ensemble des copropriétaires

Il y a également d’autres obligations instaurées avec cette loi réformatrice, comme la réalisation d’un Diagnostic Technique Global si la copropriété a plus de 10 ans. Depuis le 31 décembre 2018, l’immatriculation de 50 lots est obligatoire sous peine de sanctions.

Depuis le 31 décembre 2017, la même pour les copropriétés de 200 lots. Enfin, il en est de même pour les copropriétés de 200 lots et plus depuis le 31 décembre 2016. Sans cette immatriculation, la sanction financière peut aller jusqu’à 20 € par lot.

Assurance des parties communes :

Un des avantages de la copropriété surnommée horizontale est le fait qu’une seule assurance est obligatoire pour les titulaires d’un titre de propriété. Il s’agit de la responsabilité civile d’habitation, qui couvre les dégâts causés par des tiers dans les espaces communs :

• Dégâts dans les piscines
• Dégâts sur les grillages
• Dégâts sur les éléments de tuyauterie

L’assurance couvre aussi les dégâts liés par des catastrophes naturelles, comme des incendies qui abîment des biens matériels. Cette assurance est couverte d’office par le syndic de votre copropriété.

Assurances supplémentaires pour les copropriétaires :

En plus de l’assurance habitation vous protégeant de divers types de dégâts, il est judicieux de souscrire à d’autres assurances afin d’avoir une protection optimale. C’est notamment le cas avec l’assurance multirisque habitation (MRH). Cette assurance couvre l’électroménager, les effets personnels ou encore les objets de valeur en cas de dommages. Si vous disposez d’un bien en horizontal, nous vous conseillons les assurances suivantes :

• Garantie liée aux dégâts des eaux, incendie et explosion
• Garantie catastrophe naturelle et tempêtes
• Garantie vol et vandalisme
• Garantie contre la grêle et la neige

Il existe aussi des formules pour les copropriétaires qui incluent des protections plus larges, avec les équipements motoculteurs ou encore tondeuses. Certaines couvrent en supplément les accidents domestiques ou liés aux loisirs.

Diagnostics immobiliers obligatoires pour une copropriété horizontale :

Vous souhaitez acheter ou vendre un bien immobilier en copropriété horizontale ? Vous devez réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires ! Ces expertises permettent d’indiquer à l’acquéreur l’état dans lequel se situe le bien immobilier. Ils sont au nombre de 7 :

• Le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : calcul de la consommation énergétique annuelle avec une validité de 10 ans. Nouvelle réforme sortie au 1er juillet 2021.

• Le Diagnostic Amiante : repérage des matériaux amiantés dans les copropriétés construites avant le 1er juillet 1997 avec une durée de validité illimitée si aucune présence avérée.

• Le Diagnostic Plomb (CREP) : constat de risque d’exposition au plomb dans les copropriétés construites avant le 1er janvier 1949 avec une durée de validité illimitée si pas de dégradation constatée.

• Le Diagnostic Termites : repérage d’insectes xylophages dans les fondations en bois des bâtiments soumis à un arrêté préfectoral.

• Le Diagnostic Électricité : contrôle des installations intérieures électriques vielles de plus de 15 ans.

• Le Diagnostic Gaz : contrôle des installations intérieures de gaz vielles de plus de 15 ans.

• L’État des Risques et Pollution : informations sur les risques naturels, miniers, technologiques et industriels entourant le terrain.

• Le Diagnostic Loi Carrez : métrage de la superficie privative disponible à l’acquéreur lors de l’achat.

En plus de ces diagnostics, le syndic de copropriété réalise obligatoirement des expertises telles que l’état descriptif de division. Certains diagnostics peuvent être faits au niveau de la copropriété comme le diagnostic de performance énergétique collectif. La mesure Carrez est d’autant plus importante qu’il s’agit de lots de propriété.

Comment savoir si une copropriété est horizontale ?

L’une des principales différences entre copropriété horizontale et verticale se vérifie dans l’application des règlements aux habitants. Par exemple, les copropriétaires peuvent avoir envie d’aménager le terrain à proximité de leur bien comme bon leur semble. Mais le terrain reste sous la coupe de l’ensemble des copropriétaires ! Son fonctionnement est régi par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

Il lui faudra donc recueillir l’accord de chaque partie prenante afin de pouvoir mettre en place ses projets. Toutefois, la modification d’un bout de terrain commun pour un plaisir individuel peut s’avérer compliqué sur le long terme. C’est en cela que ce type de régime de copropriétés est particulièrement contraignant.

Depuis juin 2020, il est possible pour l'Assemblée Générale (AG) de déléguer la décision aux membres du conseil syndical, à condition qu'il soit composé d'au moins 3 membres (réparation toiture, escalier, etc.) par un vote majoritaire. Selon l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, cette transmission de responsabilités doit être établie sur une période de 2 ans et peut être renouvelée.

Il existe également une différence au niveau de la répartition du paiement des charges collectives entre copropriétaires. En effet, les frais liés à l’entretien des parties communes sont divisés dans un plus faible nombre de copropriétaires que pour une verticale d’immeubles. Avant d’acheter un bien dans ce régime copropriétaire, il faut impérativement se renseigner sur les charges qui vous seront imputées ! De plus, vous devez les payer même lorsque vous n’occupez plus votre bien.

Quelle est la différence entre copropriété horizontale et lotissement ?

Extérieurement, ils se ressemblent comme deux gouttes d’eau :

• Maisons individuelles sur un périmètre commun, partageant les mêmes voiries

• Espaces verts

• Éventuellement même des aménagements comme des piscines ou des bâtiments comme des poubelles.

Le lotissement est en fait un outil d'urbanisme qui existe dans les codes d'urbanisme pour diviser un terrain en plusieurs propriétés à bâtir. En termes simples, il s'agit de la subdivision d'un grand terrain en parcelles pour la construction et la revente.

Les commanditaires habituels de tels projets, également appelés promoteurs, sont également chargés de fournir les services de voirie, d'éclairage et de réseau d'assainissement à l'ensemble de la communauté. Les propriétaires de biens en lotissement disposent à la fois de parties privatives ainsi que de parties de terrains entourant le dit bien.

Mais une fois la communauté habitée, sans autres colocataires que les colotis, il n’y a pas de syndicat de copropriété mais une association syndicale et facture un droit de lotissement au lieu d'un droit de copropriété ! Le lotissement dispose également d’un règlement propre à sa structure et non pas un règlement de copropriété.

Copropriété horizontale maison mitoyenne 

Le principal bien immobilier que l’on retrouve dans une copropriété horizontale est la maison mitoyenne, un peu comme dans les lotissements. Elle reste sous le statut de la maison individuelle, défini par l’article L231-1 du Code de la Construction et de l’Habitation : "Toute personne qui se charge de la construction d'un immeuble à usage d'habitation ou d'un immeuble à usage professionnel et d'habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l'ouvrage d'après un plan qu'elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l'ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l'article L. 231-2".

En raison des diverses contraintes citées ci-dessus, les maisons en copropriété peuvent ne pas être aussi attrayantes que les maisons de lotissement. Et aussi en raison de charges plus élevées. Cependant, il y a un avantage majeur : il est souvent moins cher d'acheter de telles propriétés, ce qui peut attirer les primo-acheteurs, par exemple.

Comment dissoudre une copropriété horizontale ?

D'un point de vue légal, la dissolution d’une copropriété de maisons individuelles est généralement considérée comme une restriction très contraignante d’un point de vue législatif. Il est donc généralement conseillé aux propriétaires de partir en vendant le dit bien.

La copropriété horizontale peut être retirée si la décision unanime de tous les copropriétaires est obtenue lors de l'assemblée générale des actionnaires. En cas de refus, les copropriétaires pourront tenter d'obtenir l'autorisation de se retirer personnellement de la copropriété.

Il existe deux cas de figures pour quitter ce régime immobilier :

• Sortie individuelle
• Sortie collective

Pour sortir individuellement, il faut avoir recueilli l’accord en majorité des copropriétaires qui se réunissent en Assemblée Générale. Il en est de même pour la sortie collective qui nécessite cette fois l’intervention d’un géomètre-expert qui estime la probabilité de passer au statut de propriété individuelle. Concernant les parties communes, le titre de propriété reviendra à la mairie.

Diviser une copropriété horizontale demande également le respect de plusieurs critères :

• Elle doit être composée de plusieurs bâtiments

• La scission doit être réalisable : tout ce qui a été construit en dessous et au-dessus de la propriété, sur le terrain appartient au syndicat des copropriétaires

Pour en savoir plus : 

• Syndicat des copropriétaires : différences avec le syndic
• Assurance copropriété : obligations, modalités et garanties en 2023