Contrat de location : rédaction, modèle, résiliation de bail

La mise en location d’un bien immobilier nécessite plusieurs étapes pour être menée à bien. Parmi elles, l’une des plus importantes est le contrat de location. Ce dernier reprend toutes les informations liées à la location. Il encadre de manière officielle les obligations et les droits auxquels sont sujets le bailleur et le locataire. Les contrats de location sont régis par une réglementation stricte. Elle exige certaines formes et certaines informations précises. Cela fait varier le contrat selon la nature de la location. C’est pourquoi il faut porter une attention toute particulière à ce contrat qui se veut bien utile en cas de litige. Vous êtes sur le point de louer un appartement, une maison, ou n'importe quel autre bien immobilier ? Alors vous êtes au bon endroit. Dans cet article, nous vous présentons tout ce qu’il y a à savoir sur le contrat de location !

Qu’est-ce qu’un contrat de location exactement ?

Il est important de comprendre ce qu’est le fameux contrat pour s’assurer de bien saisir tous les enjeux. Nous l’expliquions de manière brève un peu plus haut. Le contrat de location consiste à fixer les droits, les devoirs, et la réglementation du propriétaire ainsi que ceux du ou des locataire(s). En d’autres termes, signer un contrat de location revient à s’engager auprès d’un bailleur dans des conditions établies. Cela vise à protéger le propriétaire tout comme le locataire. Il permet à chaque partie de connaître ses responsabilités et ses obligations. Le pilier de ce procédé repose sur l’obligation du bailleur à mettre à disposition un logement réglementé. Il y a aussi l’obligation du locataire de régler le loyer de façon mensuelle.

Bien entendu, il faut lire le contrat dans son intégralité et avec une grande attention avant de le signer. Alors que ce document représente un engagement réciproque, certains propriétaires ne sont pas toujours honnêtes. Il arrive que certains d’entre eux tournent le contrat de location à leur avantage. D’où l’importance de maîtriser un minimum le sujet ! Toutefois, nous aborderons ce thème un peu plus tard.

Le contrat de location varie sensiblement selon les critères que propose le bien à louer. C’est notamment le cas d’une location meublée ou vide par exemple. Le contrat de location peut être rédigé par le représentant du propriétaire, à savoir un agent immobilier ou un notaire. Il est possible d’écrire un tel contrat entre particuliers, tant que ce dernier est valide, c’est-à-dire conforme au modèle légal.

Quel contrat pour quel locataire ?

Que fournir au bailleur afin d’établir un contrat de location ?

Avant même de pouvoir rédiger un quelconque contrat, le bailleur se doit de demander au futur locataire des documents et des informations. Pour certains, c’est une forme de sécurité, pour d’autres, une simple formalité. En effet, ces garanties permettent de rassurer le propriétaire en montrant que le locataire a la capacité de régler les loyers. Dans tous les cas, voici les données nécessaires à votre bailleur afin d’établir un contrat de location.

Tout d’abord, les derniers bulletins de salaire ou autres sources de revenus peuvent vous être demandés. Un avis d’imposition est également demandé afin de prouver que vous êtes en règle. S’il ne s’agit pas de votre première location, le bailleur peut même demander une attestation du précédent propriétaire afin d’avoir une confirmation de votre sérieux et de votre discipline. Afin de confirmer votre identité, un extrait d'acte de naissance peut vous être demandé.

En dehors de ces documents, le propriétaire peut vous demander d’avoir une tierce personne capable de se porter garant. Il s’agit en fait d’une garantie en cas de non-paiement des loyers. Cette dernière devra fournir une attestation de garant ainsi que son avis d’imposition. Sinon, il est possible que vous ayez à procéder à l'avance d'un chèque de caution. Sans quoi le propriétaire n’a pas de garantie quant au règlement des loyers.

Que contient un contrat de location ?

Penchons-nous à présent sur le contenu du contrat de location. Bien que ce dernier puisse varier, on retrouve des paternes et des informations obligatoires qui font de ce document un texte valide aux yeux de la loi. De ce fait, laissez-nous vous présenter ce que contient un contrat de location.

Les clauses obligatoires

Premièrement, le contrat doit mentionner ses signataires, à savoir le locataire et le bailleur. Il mentionne également l’adresse du bailleur. Le document décrit de manière précise le logement ou le bien en question. Plusieurs détails le concernant sont indiqués :

• la surface habitable
• le nombre de pièces
• les équipements fournis…
• Si le cas se présente, le propriétaire mentionne dans le contrat le montant des travaux effectués depuis le contrat précédent.

Viennent ensuite toutes les informations en lien avec le loyer. Le contrat de location doit systématiquement comprendre le montant du loyer, celui du dépôt de garantie ainsi que celui des charges récupérables. Les modalités de paiement sont indiquées de surcroît. Il est aussi convenu de faire figurer le montant du loyer acquitté par le précédent locataire. L’engagement de la personne qui se porte garant pour le locataire doit être fourni avec le contrat. La durée et l’étendue de la somme sont alors indiquées pour le garant.

Bien que votre location ne fasse pas partie d’une de ces zones, le contrat doit tout de même mentionner le plafond de loyer applicable. Si votre location se déroule par le biais d’une agence immobilière, le contrat devra alors préciser les frais d’agence et leur répartition entre les différentes parties.

Enfin, une information supplémentaire est la date de prise d’effet du contrat. Obligatoire, elle aussi, la durée du contrat de location est fixée à trois ans. Mais il peut être écourté dans certains cas.

Les documents figurants dans le contrat de location

Une notice précisant les droits et devoirs des différentes parties doit obligatoirement être annexée au contrat de location, en plus des autres clauses. D’ailleurs, son contenu est prévu par la loi. Les annexes doivent contenir un dossier de diagnostic technique immobilier. Il peut être communiqué au locataire sous un format numérique ou papier. Ce dernier présente notamment le diagnostic de performance énergétique, plus largement connu sous le nom de DPE. L’état des risques naturels et technologiques et le constat de risque d’exposition au plomb sont deux documents obligatoires à joindre dans un contrat de location.

Il existe une liste exhaustive des diagnostics immobiliers à effectuer pour la location. Les voici en fonction de la date de construction de celle-ci :

Si la location est réalisée dans le cadre d’une copropriété, le règlement de cette dernière doit être communiqué au locataire. Elle permet à ce dernier de ne pas se trouver dans une situation d’infraction à son insu. Enfin, un état des lieux ainsi que l’attestation d’assurance logement du locataire doivent être annexés au contrat de location.

Les clauses facultatives du contrat de location

Une fois que toutes les informations obligatoires ont été mentionnées dans le contrat, le propriétaire est en droit d’ajouter des clauses "facultatives".

Il est donc possible de prévoir une clause de révision annuelle du loyer, ainsi que d’insérer des clauses résolutoires. Elles permettent la résiliation automatique du bail si l’occupant ne respecte pas ses obligations, s’il ne règle pas correctement son loyer par exemple.

En pratique, le propriétaire peut se permettre d’ajouter les clauses de son choix tant que ces dernières sont conformes à la loi en vigueur. Ainsi, le propriétaire est en droit d’interdire la présence de chiens d’attaque dans le logement par exemple. Une clause courante et pourtant non conforme à la loi est d’interdire à son locataire d’héberger une ou plusieurs personnes de manière temporaire.

Quelle est la durée d’un contrat de location ?

La durée du contrat de location diffère en fonction du logement concerné. Le contrat de location d’un logement vide a soit une durée de :

• 3 ans.
• 6 ans.

Dans le cas d’un particulier, le document est signé pour une durée de trois ans. Autrement, pour une personne morale, à savoir une société, la durée du contrat de location est plus souvent fixée à six ans.

Il est possible d’obtenir un dont la durée est fixée à un an, mais selon des conditions bien spécifiques. Cette possibilité s’applique dans le cadre de raisons médicales ou professionnelles qui obligent le locataire à changer de logement.

Le renouvellement d’une location

Le contrat de location est sujet à tacite reconduction. C’est-à-dire que le contrat est automatiquement renouvelé à la fin de la durée convenue tant que le locataire n’émet pas de résiliation. Par exemple, si un contrat signé pour une durée de trois ans arrive à son terme, le propriétaire peut renouveler le contrat de trois ans supplémentaires tant que le locataire n’a pas fait les démarches de résiliation.

Comment résilier un bail de location ?

Afin de résilier un contrat de location, le locataire ainsi que le bailleur doivent donner congé. Ils respectent un préavis avant de vider le logement en question. Le locataire doit communiquer son congé sous forme d’une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur.

Voici un exemple de lettre de résiliation pour un préavis d’un mois :

[Nom, prénom et coordonnées du locataire]

[Nom, prénom et coordonnées du bailleur]

À [Ville], le [Date du jour] 

Objet : Résiliation du contrat de bail

Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame, Monsieur,

En tant que locataire du bien situé [Adresse du logement], je vous notifie ma volonté de quitter le logement et résilier le bail.

Conformément à l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, je bénéficie d'un délai de préavis d'un mois car [motif expliquant la réduction du préavis], qui débutera à compter de la réception de cette lettre.

Je me tiens à votre disposition pour convenir d’une date afin de réaliser l'état des lieux de sortie.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.

[Prénom, nom et signature du locataire]

Voici un exemple de lettre de résiliation pour un préavis de trois mois :

[Nom, prénom et coordonnées du locataire]

Objet : Résiliation du contrat de location

Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame, Monsieur,

En tant que locataire du bien situé [Adresse du logement], je vous notifie ma volonté de quitter le logement et résilier le bail.

Conformément à l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, je compte respecter un délai de préavis de 3 mois qui débutera dès réception de ce courrier. Ainsi, la date de départ effective sera le [Date de départ].

Je reste à votre disposition pour convenir d’une date dans le but de réaliser l'état des lieux de sortie.

Je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sincères salutations.

En d’autres termes, résilier son contrat de location est plutôt simple. Il suffit de prévenir votre bailleur avec une lettre recommandée si vous ne souhaitez pas poursuivre le contrat. Puis il faut respecter le délai de préavis. Ce dernier est fixé à trois mois pour la plupart des logements. Néanmoins, les locations situées dans les zones dites “tendues” telles que les grandes villes de Paris, Lyon ou Marseille ont une durée de préavis fixée à un mois.

Voici un exemple de lettre de résiliation que vous pouvez produire :

[Nom, prénom et coordonnées du locataire]

Objet : Résiliation contrat de location

Lettre recommandée avec accusé de réception

Madame, Monsieur,

En tant que locataire du bien situé [Adresse du logement], je vous notifie ma volonté de quitter le logement et résilier le bail.

Conformément à la loi Alur 2014 et à la loi Macron 2015 concernant les zones tendues, le délai de préavis est fixé à un mois et commencera dès réception de ce courrier.

Je suis à votre disposition pour convenir d’une date afin d’effectuer un état des lieux de sortie.

Dans l’attente, je vous prie d’agréer Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.

Si votre préavis est d’une durée initialement établie à trois mois et que vous souhaitez la réduire, c’est possible. Toutefois, il vous faudra correspondre au minimum à une des situations suivantes pour ce faire :

• être bénéficiaire de l’allocation adulte handicapé,
• toucher le minimum de solidarité active (RSA),
• être muté, avoir trouvé un emploi après une période de chômage,
• avoir été licencié,
• avoir plus de 60 ans,
• devoir changer de domicile pour raisons médicales.

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Où se procurer un contrat de location ?

Si vous cherchez à rédiger un contrat par vous-même sans avoir recours à un professionnel, une solution s’offre à vous : trouver des modèles de contrat de location gratuits en ligne. Ces derniers doivent cependant correspondre aux normes législatives. De plus, ils ne doivent présenter aucune inscription ni filigrane.

Certains sites internet proposent des modèles de contrat de location gratuitement pour différents types de logements, meublé ou vide. A vous de trouver le contrat qui convient le mieux à votre situation. Celui qui répond le mieux à tous vos besoins. Néanmoins, afin de vous procurer un contrat conforme aux normes actuelles, il faut vous assurer que ce dernier est dans un format qui comprend les informations obligatoires. A partir de là, il vous suffit de télécharger le document type puis de l’éditer à l’aide d’un logiciel de texte.

Quels types de propriétés peuvent être loués ?

En théorie, toute propriété peut être louée tant qu’un accord à lieu entre le propriétaire et le locataire. Si l’option la plus communément choisie est de louer un appartement ou une maison, différents types de propriétés peuvent être loués. Tout dépend du projet auquel le locataire aspire pour le bien immobilier. Par exemple, les maisons ou les appartements sont considérés comme des contrats de location à but résidentiel. Louer un bureau ou tout autre type de local sera alors considéré comme un contrat de location commercial. Ce ne sont pas les seuls types de locations existants. D’autres baux peuvent prendre effet selon l’investissement du locataire.

Les baux moins courants sont les baux d’espace publicitaires ainsi que les baux industriels ou fonciers. Ces derniers se voient employés par des entreprises par exemple. Ils ne sont donc pas aussi fréquents que des contrats de location résidentiels.

Quelle est la différence entre un bail et un contrat de location ?

Lors du point précédent, nous nous sommes référés à certains contrats de location comme un “bail” ou des “baux”. Bien que la plupart des gens se servent des termes “contrat de location” et “bail” de manière similaire, il faut savoir qu’une véritable différence existe entre les deux. Ces derniers ne sont pas des mots interchangeables.

En effet, un bail est un accord sur une durée déterminée. Il s’élève en moyenne à un an. Il est possible d’observer un bail d’une durée de quelques mois. Tout comme certains baux pourront s’étendre sur plusieurs années. Le bail peut être sujet à des modifications pourvu que les deux parties soient d’accord, et ce même pendant que le bail fait effet. Ce n’est pas possible durant un contrat de location. Ce dernier ne peut être modifié avant son expiration. Mais il ne s’agit pas de la seule différence entre les deux.

Lorsque le bail vient à expirer, ce dernier n’est pas renouvelé automatiquement. Le contrat de location lui, est sujet à tacite reconduction. Ainsi, à moins qu’une des deux parties ne décide de résilier le contrat, il est perpétuellement renouvelé. Ces différences entre bail et contrat de location ne sont peut-être pas très importantes à vos yeux. Mais elles sont définitivement à prendre en compte si l’on ne veut pas de mauvaises surprises.

Comment faire un bail de location à titre gratuit ?

La loi autorise toute personne bénéficiant de la jouissance d’un bien, qu’il soit locataire ou propriétaire, à héberger une ou plusieurs personnes durant une certaine période de temps. Ce service a pour obligation législative d’être entièrement gratuit, car autrement, le versement d’une quelconque somme fera office de loyer et nécessitera donc d’un bail de location. Si la personne hébergée est la seule à occuper le logement, comme une personne pourrait le faire dans la résidence secondaire d’un propriétaire, on parle alors de “prêt à usage”, ou bien même de “commodat”. Dans ce cas, un contrat doit être établi entre le locataire et le propriétaire. Ce contrat est fondé sur le principe que "l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir" et que "le preneur devra la rendre après s’en être servi".

Ce type de contrat peut vous permettre de justifier la situation administrative du logement. Il devra stipuler que ce dernier n’est pas vide, mais ne rapporte aucun revenu pour autant.

Aucun document n’est obligatoire si l’hébergé réside dans le logement du propriétaire. Toutefois, il est toujours préférable d’établir par écrit les conditions ainsi que la durée de l’hébergement. Quand bien même l’hébergé ne règle pas de loyer mensuel, le propriétaire peut toujours demander qu’il participe à certaines dépenses comme l’électricité ou le service internet.

Ainsi, la personne hébergée doit se déclarer comme “occupant à titre de gratuit”. Pour établir un bail de location à titre gratuit, nul besoin de rédiger autant d’informations que dans un contrat de location classique. En effet, une simple attestation de la part du propriétaire suffit. Des modèles d’attestation d'hébergement sont facilement trouvables en ligne. Il ne reste plus qu’à les remplir. 

Les sanctions en cas de non-conformité du contrat de location

Les sanctions peuvent varier selon les clauses omises ou incorrectes. Par exemple, si le montant et la répartition des honoraires d’agence entre les parties ne figurent pas dans le contrat, le locataire peut invoquer sa nullité. D’autre part, le locataire dispose de 30 jours après la prise d’effet de son contrat pour contraindre le bailleur à insérer ces informations :

• la surface habitable,
• le montant du loyer versé par le précédent locataire,
• le plafond de loyer applicable sont absentes.

Si le bailleur n’obtempère pas dans le délai indiqué, le locataire peut alors saisir le tribunal d’instance pour réclamer une diminution du loyer.

Quelles sont les clauses abusives ?

Les clauses abusives sont des clauses rajoutées dans le contrat de bail initial et qui n'ont aucune valeur juridique (interdites et illégales). Elles comprennent notamment tout clause qui :

• Impose au locataire des frais supplémentaires.
• Autorise le bailleur à prélever les loyers directement sur le salaire du bailleur.
• Autorise le bailleur à percevoir des montants comme "amendes et pénalités" en cas de non-respect d'une des clauses du bail.
• Impose au locataire de verser un montant supplémentaire au dépôt de garantie convenu, lors de la réalisation de l'état des lieux d'entrée.
• Fait payer au locataire l'envoi de quittance de loyer tous les mois.
• Oblige le locataire à souscrire l'assurance habitation choisie par le bailleur.
• Interdit au locataire d'héberger des invités chez lui.
• Interdit au locataire d'utiliser le logement pour exercer une activité associative, politique ou syndicale.
• Impose que le locataire est automatiquement responsable de toute dégradation dans le logement.
• Oblige le renouvellement automatique du bail initial pour moins de 3 ans.
• Prévoit la résiliation pour d'autres motifs que ceux décrits dans les clauses résolutoires.