Congé pour vente : résiliation, formalités, délais de préavis

Congé pour vente : formalité juridique obligatoire pour tout propriétaire bailleur souhaitant vendre son bien mis en location. Il est toléré dans le respect d'une durée précise et limitée. En quoi consiste cette mise en congé du locataire ? Quels sont les délais à respecter ? Que dit la législation à ce sujet ? Toutes les réponses ici !

Qu'est-ce qu'un congé pour vente ?

Les articles 15 et 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 définissent le congé pour vente comme le fait pour un propriétaire bailleur de reprendre le logement loué à un locataire à la fin du contrat entre les deux parties. On parle alors de mettre en congé le bail afin de reprendre le bien immobilier mis en location. C’est le principal moyen à la disposition d’un propriétaire pour mettre fin au contrat de bail. Cette formalité concerne à la fois :

• Les logements loués vides, avec les meubles du locataire
• Les logements meublés avec ceux du propriétaire
• Les logements régis par la loi de 1948

Le congé pour vente doit avoir lieu obligatoirement à l’échéance du contrat de location, le propriétaire ne peut pas y avoir durant l’application du bail. Cette formalité juridique concerne particulièrement les résidences principales afin de mieux protéger le locataire. Pour vendre le bien, le propriétaire devra réaliser les diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente manquants et non valides.

Quand faire un congé pour vente ?

Donner congé à un bail intervient dans plusieurs situations, délimitées par la législation. Le premier cas de figure, celui du congé pour vente, est lorsque le propriétaire souhaite vendre son bien vide ou meublé auprès d’un tiers, dont le locataire peut se porter acquéreur. Dans ce cas, la loi prévoit que le locataire peut faire valoir son droit de préemption, c’est-à-dire sa priorité auprès du vendeur propriétaire.

Le propriétaire peut également donner congé lorsque ce dernier souhaite reprendre le logement pour l’habiter. Dans ce cas, il a la possibilité de :

• Prendre le logement pour en faire sa résidence principale
• Faire loger un proche pour que le bien soit son principal logement

Les personnes considérées comme des proches et qui sont autorisées à prendre la place du locataire sont les suivantes :

• L’époux ou le conjoint depuis au moins 1 an à la date du congé. En cas de Pacs, celui doit être enregistré à la date du congé du bail.
• Un des parents ascendants du propriétaire ou du conjoint, concubin ou partenaire de Pacs
• Un des descendants du propriétaire ou du conjoint, concubin ou partenaire de Pacs (enfants, petits-enfants ou arrière-petits-enfants)

Enfin, le propriétaire peut demander congé en cas de motif légitime et sérieux. Cela arrive notamment lorsque le locataire ne respect pas l’une de ses obligations, comme celle du paiement des loyers à temps. Ou lorsque le locataire provoque des nuisances de voisinage. Cependant, il n’y a pas d’exemples juridiques précis pour définir le terme « légitime et sérieuse ». En cas de litige avec le locataire, le propriétaire bailleur devra prouver que la raison du congé délivré soit bien légitime et sérieuse.

Quelle est la procédure de mise en place d'un congé pour vente ?

Les propriétaires qui souhaitent demander congé aux locataires doivent respecter des délais spécifiques. Ce délai varie en fonction de la nature du contrat signé, si le logement concerné locatif est vide ou meublé. Lorsque le bien immobilier est loué sans meubles, le congé pour vente doit être annoncé au moins six mois avant l’échéance du contrat. S'il est loué meublé, le délai passe à trois mois avant l'expiration du contrat. Si le locataire reçoit le courrier plus tard que cette période limite, alors le congé pour vente n’est pas valable.

Pour en savoir plus, vous retrouverez ici un article sur : quand peut-on vendre une maison en location.

Le propriétaire bailleur doit obligatoirement indiquer la demande de congé pour vente au locataire par un courrier écrit. Cette lettre doit inclure le motif qui annule le renouvellement du bail à tous les signataires bail dans le cas où il y aurait plusieurs locataires.

La lettre de congé pour vente doit être transmise au locataire par l’un de ces moyens :

• Lettre recommandée avec accusé de réception
• Faire signer la lettre au locataire par acte d’huissier
• Remise en main propre du propriétaire bailleur contre émargement ou récépissé signé du locataire

En plus de la raison principale de la non-reconduction du bail, soit la vente, la lettre de congé pour vente doit inclure certaines mentions obligatoires pour les logements non-meublés. En effet, lorsque le bien immobilier est loué sans meubles, le locataire dispose du droit de préemption. Cela lui permet d’être prioritaire dans l’achat du bien s’il le souhaite.

Lorsque les calculs du délai de préavis obligatoire sont différents, il faut se fier au dernier jour du mois : quand le bail termine le 31 août, le locataire doit recevoir le courrier au plus tard le 28 février (ou 29 février s’il s’agit d’une année bissextile).

Ce calcul inclut les jours fériés et les week-ends : si le délai de préavis se termine un dimanche, il se termine bien en ce jour au lieu du vendredi précédent ou du lundi suivant. Si le propriétaire donne le congé avant le délai de 6 mois réglementaire, il sera toujours valable, mais prendra effet à la date où il doit être donné.

Vous retrouverez ici un article sur le préavis location meublée.

Comment contester un congé pour vente ?

Lorsque le locataire conteste le motif du congé pour vente, il peut après avoir quitté le logement saisir le tribunal judiciaire contre le propriétaire bailleur. Dans le cas d’une vente immobilière, le locataire doit apporter la preuve que le propriétaire n’avait pas l’intention de vendre le logement. S’il s’agit d’une reprise du logement pour faire habiter un proche du propriétaire, le locataire doit apporter la preuve que :

• Le bien n’est pas habité par les individus mentionnés dans la lettre
• L’habitation reste vide
• Le logement sert de résidence secondaire

En cas de contestation avérée du locataire par le juge, le propriétaire bailleur peut être condamné pénalement à payer une amende de 6.00 €, et jusqu’à 30.000 € s’il s’agit d’une personne morale.

Le droit français protège le locataire en fonction de son âge et de ses revenus face au congé pour vente. Si le locataire a 65 ans ou a une personne à charge du même âge, ou si ses revenus ne dépassent pas un certain plafond de ressources, alors le renouvellement du bail est automatique. Sauf si le propriétaire lui propose une solution de relogement.

Voici les plafonds de ressources à respecter en 2021 :

Modèle lettre congé pour vente

Voici à quoi doit ressembler une lettre juridiquement conforme pour demander un congé pour vente :

[Nom et Prénom de l'émetteur]

[Adresse]

[CP / Ville]

[Nom et Prénom du destinataire]

[Adresse]

[CP / Ville]

Fait à [Ville],

[Date de la lettre]

Objet : Congé délivré au locataire pour cause de vente

Madame, Monsieur,

Je soussigné [Nom et Prénom du bailleur], propriétaire du logement situé à [Adresse] [CP] [Ville], vous informe que votre bail arrive à échéance le [Date d'échéance du bail]. À son terme, je ne souhaite pas le reconduire. En effet, je désire récupérer mon bien pour le mettre en vente.

Le/La [Type de logement et composition du lot] sera vendu(e) au prix de [Montant de l'estimation à exprimer en lettres et en euros] selon les conditions suivantes. [Préciser les modalités de paiement et les conditions de vente spécifiques au bien immobilier concerné]

Le présent congé vous permet d'être prioritaire si l'offre de vente vous intéresse. Vous avez un délai de deux mois pour fournir votre réponse. Si vous avez besoin d'un prêt pour financer votre projet, l'article 15 de la loi du 21 juillet 1994 vous autorise à bénéficier de quatre mois.

Conformément à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, vous disposez d'un préavis de [six mois pour une location vide ou de trois mois pour une location meublée] pour libérer les lieux et satisfaire à vos obligations en tant que locataire, au plus tard le [Date d'échéance du bail]. Je reste disponible pour convenir d'un rendez-vous afin de réaliser l'état des lieux de sortie.

Je vous remercie de l'attention que vous porterez à la présente et suis à votre disposition pour répondre à vos questions.

En seconde page, vous trouverez les alinéas 1 à 5 de l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, obligatoire pour valider la demande de congé.

Veuillez recevoir, Madame, Monsieur, mes salutations respectueuses.

[Nom et Prénom de l'émetteur]

[Signature]