La signature d'un compromis de vente entre particuliers

Compromis de vente entre particuliers : afin de conclure une acquisition immobilière, il existe deux options pour formaliser l'accord. La signature d'un acte authentique ou la signature d'un compromis ou promesse de vente. Ils peuvent prendre la forme d'un accord sous seing privé ou authentique.

L'acte sous seing privé est également connu sous le nom de signature privée. Dans le premier scénario, il est nécessaire de recourir aux services d'un notaire, ce qui entraîne des frais supplémentaires.

Dans le second cas, le document peut être rédigé directement par les parties concernées. Soit le vendeur et l'acheteur, éventuellement avec l'assistance d'un professionnel tel qu'un avocat ou un agent immobilier.

Qu'est-ce que le compromis de vente ?

Rédaction d'un pré-contrat

Dès qu'il y a accord entre l'acheteur et le vendeur, ils ont la possibilité de rédiger un précontrat pour la cession. Il est conforme à l'Article 1589 du Code civil, en présence ou non d'un intermédiaire.

Il intervient entre la signature de l'accord et la finalisation de l'acte de vente. L'acheteur potentiel dispose ainsi d'un délai pour entreprendre les démarches administratives nécessaires. À savoir, la demande de permis de construire et l'obtention d'un crédit.

L'essentiel pour parvenir à une convention est que les parties contractantes, juridiquement capables de s'engager, s'accordent :

• sur l'objet,
• et le prix de la transaction immobilière. 

Si vous décidez quand même de rédiger l'accord par vous-même, nous vous proposons ce modèle de compromis de vente.

Document non obligatoire

Bien que la promesse unilatérale de vente entre particuliers ne soit pas obligatoire, il est vivement recommandé par les professionnels de l'immobilier. En effet, il témoigne de la bonne foi de l'acquéreur.

Quoi qu'il en soit, l'acheteur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours. Il commence à partir de la réception du précontrat par courrier recommandé avec accusé de réception.

En principe, lors de la signature, l'acquéreur verse au vendeur une indemnité d'immobilisation, appelée dépôt de garantie. Il correspond à un pourcentage spécifique de la vente. Il est généralement compris entre 5 et 10 % du prix du bien. 

Cette somme, déduction faite de l'acompte, sera payée le jour où l'acte de vente définitif sera signé.

Si l'acheteur potentiel se rétracte après la conclusion de la promesse synallagmatique, le vendeur devra restituer l'acompte. De même, si une condition suspensive n'est pas remplie dans les délais impartis, l'acompte sera également restitué.

Prise en charge du vendeur

Dans certains cas, le vendeur peut prendre l'initiative de rédiger lui-même les documents contractuels. Une décision pareille peut être prise pour réduire les dépenses associées à la cession. Il a également la possibilité de confier cette tâche à une agence immobilière.

Elle agira en son nom et assurera la réalisation du compromis.

À qui faire appel pour la rédaction du compromis ?

Appel à un notaire

Il est même envisageable que chaque partie, ou seulement l'une d'entre elles, fasse appel à un notaire. Lorsque deux professionnels interviennent auprès des parties concernées, ils se partagent les responsabilités et les missions. L'un peut se charger de la réalisation de l'acte juridique, tandis que l'autre prendra en charge les autres aspects de la cession.

Cette approche permet une répartition des rôles et des expertises. Elle offre ainsi une assurance supplémentaire quant à la qualité et à la validité de l'accord. Le notaire, en tant qu'officier public, apporte son expertise juridique. Il veille à ce que l'écrit respecte les normes légales et protège les intérêts des parties impliquées.

En revanche, l'agence immobilière peut fournir des connaissances spécifiques du marché et des pratiques immobilières. Cela qui peut être bénéfique pour assurer un échange fluide et efficace.

Des droits pour chacune des parties prenantes

Le compromis de vente entre particuliers est régi par les droits personnels des signataires, ainsi que par le droit des créances. Par conséquent, l'écrit contractuel qui lie les deux parties doit obligatoirement contenir diverses informations essentielles. 

Ces informations obligatoires comprennent, mais ne se limitent pas, aux éléments suivants :

Éléments à prendre en compte

• La nature de l'échange, c'est-à-dire la description précise de l'opération immobilière envisagée.
• Les noms, coordonnées et signatures des parties contractantes. Elles permettent d'identifier de manière formelle et juridique les personnes impliquées.
• L'utilisation prévue pour le bien, afin de spécifier l'objectif ou la destination souhaitée pour la propriété.
• Les détails relatifs à l'acte de vente précédent, le cas échéant. Cela afin de renseigner toute transaction antérieure concernant le bien.
• Les caractéristiques spécifiques de la propriété et de ses annexes, qui fournissent une description détaillée des caractéristiques physiques du logement.
• L'emplacement exact de la maison à vendre. Afin de localiser géographiquement le bien immobilier concerné.
• La valeur du bien et les modalités de paiement convenues entre les parties. Elles déterminent ainsi le montant monétaire associé à l'acquisition et les conditions de règlement.
• L'indemnité d'immobilisation, qui correspond à un montant convenu entre l'acheteur et le vendeur. Elle est versée par l'acquéreur lors de la signature du contrat pour garantir son engagement.
• Les frais d'enregistrement à payer auprès de l'administration fiscale. Ils correspondent aux frais administratifs liés à l'enregistrement de la cession.
• Les clauses suspensives, qui sont des conditions spécifiques à la réalisation de la vente. Elles doivent être satisfaites pour que la cession puisse se conclure. 
• La date à laquelle les lieux seront libérés. Elle indique le moment où le vendeur doit quitter la propriété et permettant à l'acquéreur de prendre possession du bien.
• Le délai de rétraction du contrat de vente précise le laps de temps pendant lequel les parties peuvent se rétracter. Et qui détermine la date limite pour finaliser la cession.

Quels sont les termes du contrat ?

Les mentions relatives aux parties impliquées

Dans le cadre du compromis de vente entre particuliers, il est essentiel de mentionner de manière précise et détaillée les parties contractantes. Le premier paragraphe, intitulé "désignation des parties", doit inclure les noms, prénoms et adresses de chacune des parties.

Si l'achat est réalisé en tant que couple, il est également nécessaire d'indiquer la nature de la relation :

• Mariage,
• Partenariat civil,
• Concubinage.

Il convient de fournir les coordonnées de cette entité ainsi que celles du gérant ou du président, si :

• le vendeur est une entité juridique telle qu'une SCI (Société Civile Immobilière),
• une SARL de famille,
• ou une SAS immobilière,

Les mentions relatives au bien immobilier

Les informations relatives à la description du bien doivent permettre une localisation précise. Ainsi qu'une compréhension complète de ses caractéristiques.

Ainsi, il convient d'inclure dans ce paragraphe :

1. L'adresse complète du bien, comprenant le numéro, le nom de la rue, le code postal et les références cadastrales.
2. L'origine du bien, c'est-à-dire le moyen à partir duquel il a été acquis (achat, donation, succession).
3. Une description détaillée du logement, comprenant ses annexes telles que le parking, la cave, ainsi que les équipements intégrés.
4. La destination prévue pour le bien, qui dans ce cas serait l'habitation.
5. Toute intervention réalisée sur la structure ou les gros œuvres du bien dans les dix dernières années.

Un document juridique de vente

L'acte sous seing privé est également connu sous le nom de promesse sous signature privée. Il s'agit d'un écrit juridique entre des personnes qui ne sont pas des officiers publics (les notaires, greffiers, huissiers... étant des officiers publics).

En substance, un acte sous seing privé peut être rédigé par les entités suivantes :

• Un professionnel tel qu'un avocat ou un agent, qui agit en qualité de rédacteur de l'acte.
• Des particuliers, tels que le vendeur ou l'acheteur du bien. Dans ce cas, on parle d'un compromis de vente entre particuliers.

Le compromis sous seing privé n'a pas besoin d'être rédigé par un officier public. Il ne nécessite aucune formalité spécifique, contrairement à l'acte authentique. Cependant, il doit impérativement contenir au minimum la date et la signature des différentes parties qui l'ont initié.

Une flexibilité dans le contrat

L'utilisation de l'acte sous seing privé offre une certaine flexibilité dans le processus de réalisation des contrats.

• Cela permet aux parties concernées de collaborer directement,
• ou de faire appel à un professionnel pour attester de leur accord. 

Toutefois, notez que, bien que ce document puisse être moins formel, il doit néanmoins respecter les principes fondamentaux du droit. Et assurer la validité juridique de la cession.

Acte authentique

Contrairement à l'acte authentique, dûment signé en présence d'un notaire, l'acte sous signature privée ne jouit pas d'un niveau équivalent de protection juridique. En effet, il se limite à un écrit qui a force probante entre les parties prenantes et leurs héritiers ou ayant droit.

• La signature apposée sur un contrat de vente sous seing privé est donc plus sujette à contestation. Par exemple, l'une des deux personnes signataires peut parfaitement nier avoir rédigé ou signé le rendu. Dans ce cas, il est nécessaire de recourir à l'intervention d'un juge pour vérifier l'authenticité de l'écriture.

De plus, le compromis sous signature privée ne bénéficie pas de la même certitude temporelle vis-à-vis des tiers. Selon l'article 1377 du Code civil :

"l'acte sous signature privée n'acquiert une date certaine à l'égard des tiers que lorsqu'il est enregistré, lorsque survient le décès d'un signataire, ou lorsque son contenu est constaté dans un acte authentique"

Une garantie professionnelle

Faire appel aux services d'un notaire offre une véritable garantie. Cela procure une tranquillité d'esprit inégalée lorsqu'il s'agit d'entamer un processus d'achat ou de vente.

Un compromis de vente sur mesure

Mieux encore, grâce à son devoir de conseil, le notaire est en mesure d'élaborer un compromis de vente sur mesure. Il doit comporter des conditions équilibrées entre les acquéreurs et les vendeurs. 

Cela tout en s'adaptant à la situation de chaque partie (situation personnelle, professionnelle, plan de financement, etc.). Par conséquent, aucun détail important n'est omis ni susceptible de compromettre la cession.

Des éléments négociables

Une transaction englobe généralement une somme considérable. Ainsi, il est primordial de négocier préalablement les éléments tels que :

• Le dépôt de garantie d'une valeur de 5 à 10% du prix du logement,
• Le délai de rétractation et les conditions suspensives.

C'est précisément l'intérêt de faire appel à un professionnel compétent, capable de répondre aux besoins de chaque partie contractante.

Les clauses suspensives

Les clauses suspensives rendent le précontrat invalide si certains événements se produisent avant la conclusion définitive de la vente. Les fonds envoyés au vendeur seront alors restitués à l'acquéreur. La rétractation dans ce cas est donc sans pénalités. 

Voici quelques exemples illustrant les situations mentionnées précédemment :

• La découverte d'une servitude d'urbanisme préoccupante,
• L'exercice du droit de préemption par la municipalité,
• Le refus d'obtention d'un crédit de la part de l'établissement financier.

D'autre part, la plupart des contrats de vente entre particuliers contiennent une clause pénale. L'acheteur a le droit de se rétracter à travers une lettre d'annulation. Selon comment le contrat a été rédigé, l'acheteur peut s'exposer à des pénalités dans le cas d'une annulation du compromis de vente.

Il n'est pas rare qu'on se voit refuser le prêt bancaire, il est donc vivement recommandé d'inclure cette condition dans la promesse.