Comment calculer le prix de vente d'un appartement loué : de nombreux individus croient encore qu'il est nécessaire d'attendre la fin du bail du locataire avant de vendre un bien immobilier.
Cependant, c'est inexact ! Il est tout à fait possible de vendre un logement tout en conservant le locataire en place. Il convient d'être attentif à la décote potentielle sur le prix de vente. Alors comment vendre un appartement loué ?
Sommaire
Comment calculer le prix de vente d'un appartement loué ? 🤔
La décote appliquée aux maisons ou appartements vendus occupés varie en fonction du type de location.
"Calculer le prix de vente d'un appartement loué, c'est comme démêler les fils d'une équation subtile entre : les revenus locatifs, la durée du bail, les particularités du marché immobilier et les attentes des acheteurs. C'est l'art de trouver l'équilibre financier qui reflète à la fois la valeur actuelle du bien et le potentiel de rendement futur." - Tom Véa, expert immobilier pour Dimo Diagnostic
Si j'achète un bien loué selon la loi de 1948, quelle décote s'applique ?
L'acquisition d'un bien soumis à la loi de 1948 nécessite une réflexion approfondie et une bonne connaissance de cette loi. La décote la plus significative s'observe dans les locations relevant de la loi de 1948, pouvant atteindre jusqu'à 40, voire 50 %.
En vertu de cette loi, les loyers sont très bas et la possibilité de récupérer le logement est pratiquement impossible. De plus, de gros travaux de rénovation énergétique sont généralement nécessaires à la suite du départ du locataire. Investir dans un bien soumis à la loi de 1948 constitue un pari sur l'avenir.
Si j'achète un bien loué meublé, quelle décote s'applique ?
La durée du bail classique pour une location meublée est d'un an. Cependant, le bail peut avoir été conclu pour une durée inférieure.
Dans tous les cas, le nouvel acquéreur n'aura pas à attendre longtemps s'il souhaite récupérer le bien, et aucune décote spécifique ne s'applique. De plus, contrairement à la location vide, il pourra donner :
- congé pour reprise,
- ou congé pour vente aux échéances normales.
Si j'achète une maison ou un appartement loué vide, quelle décote s'applique ?
Ce type de location génère une décote moins élevée, généralement autour de 10 à 15 % en fonction de la durée restante du bail. En effet, la durée du bail pour une location vide est de trois ans.
L'acheteur qui :
- acquiert un bien occupé avec l'intention de donner congé pour reprise au locataire une fois devenu propriétaire ;
- devra attendre au moins deux ans avant de pouvoir récupérer le logement pour y habiter.
Même si l'échéance du bail est proche au moment de l'achat, il ne pourra donner congé pour reprise qu'à l'échéance suivante. Ce qui implique une attente d'au moins 3 ans avant de pouvoir donner congé pour vente.
Si j'achète un bien occupé de petite surface, quelle décote s'applique ?
Les petites surfaces telles que les studettes ou les studios sont souvent attrayants pour les investisseurs en raison de leur rentabilité élevée.
De plus, les locataires en place sont souvent des étudiants, ce qui offre une certaine sécurité :
- aides au logement,
- garantie parentale,
- Visale, etc.
Les risques de loyers impayés sont réduits avec ces étudiants. Cependant, il convient de noter que depuis :
- l'encadrement des loyers à Paris,
- dans certaines grandes villes, les petites surfaces ont perdu de leur attractivité en raison de la limitation des loyers.
Pour louer un logement vide ou meublé à usage de résidence principale du locataire, celui-ci doit disposer d'une pièce principale d'au moins 9 m². Il est donc essentiel de vérifier la surface réelle du bien avant d'envisager son acquisition.
Quelle est la décote à appliquer pour un appartement loué ? 🧐
La vente d'un logement occupé est généralement associée à une décote par rapport à un logement vacant. Cette décote peut varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que :
- la durée restante du bail,
- le montant du loyer,
- l'âge du locataire,
- la performance énergétique du logement,
- la présence d'une réglementation sur l'encadrement des loyers.
La durée restante du bail influence-t-elle la décote ?
Avant d'acheter ou de vendre un logement occupé, il est important de prendre en compte la durée restante du bail, qu'il s'agisse de :
- quelques mois,
- de deux ans,
- ou de plusieurs années.
Plus la période avant la récupération du logement est longue, plus la décote sera significative. Toutefois, il peut arriver que la rentabilité locative soit si élevée que le vendeur n'accepte pas de baisser le prix.
Le montant du loyer a-t-il un impact sur la décote ?
Le montant du loyer peut influencer la négociation du prix. Si le loyer est aligné sur le marché, la décote sera moins importante que pour un loyer bas. Cela semble logique.
Les logements :
- classés F ou G en termes de performance énergétique,
- dont le bail a été conclu ou tacitement reconduit depuis le 24/08/2022,
- ne peuvent plus être soumis à une indexation des loyers.
Il s'agit là encore d'un critère important qui influence la décote.
L'âge du locataire peut être un facteur de décote
Il est à noter que les locataires âgés de plus de 65 ans avec des ressources modestes bénéficient d'une protection particulière. Sauf si le bailleur lui-même a :
- plus de 65 ans,
- dispose de revenus modestes.
Ainsi, l'âge du locataire est souvent perçu comme un désavantage pour le vendeur. L'acheteur peut estimer qu'il sera difficile de faire partir un locataire âgé. Il est donc utile d'expliquer dans quels cas cette protection s'applique et en quoi elle consiste.
La performance énergétique du logement : un critère essentiel
Il convient de rappeler que depuis le 1er janvier 2023, certains logements classés G, sont considérés comme des passoires thermiques. Ils ne peuvent plus être mis en location, lorsque leur consommation énergétique dépasse 450 kWh/m2/an. C'est la loi climat et résilience.
Pour les autres logements, le calendrier est le suivant :
- Les logements classés G seront interdits à la location en 2025.
- Les logements classés F seront interdits à la location en 2028.
- Les logements classés E seront interdits à la location en 2034.
Pourquoi vendre un appartement loué ?
La vie peut parfois réserver des surprises et de nombreuses situations peuvent inciter à vendre un logement occupé :
- déménagement contraint,
- mutation,
- mariage,
- décès,
- maladie,
- séparation,
- perte d'emploi, etc.
Si vous êtes :
- en dehors des délais pour donner congé au locataire,
- que vous disposez encore de quelques mois à plusieurs années avant de pouvoir récupérer le logement,
- il existe une solution : vendre le logement occupé.
Il n'y a pas de formalités spécifiques pour informer votre locataire de votre intention de vendre le logement qu'il occupe. En pratique, la plupart des propriétaires bailleurs informent toujours leur locataire de leur projet de vente. Ils lui proposent d'acquérir le logement, même en l'absence d'un droit de préemption. Il est évident que votre locataire est le premier concerné par cette situation !
Il est donc recommandé de communiquer ouvertement avec votre locataire. En lui expliquant vos motivations et de lui offrir la possibilité d'acquérir le logement. Cette approche favorise généralement une meilleure collaboration entre les parties. Il peut aboutir à un arrangement satisfaisant pour toutes les parties concernées.
| Avantages de vendre un appartement loué | |
|---|---|
| Revenus locatifs | En vendant un appartement occupé, vous continuerez à percevoir les loyers jusqu'à la fin du bail en cours, ce qui peut constituer une source de revenus stable pendant la période de vente. |
| Rentabilité immédiate | L'achat d'un appartement occupé peut offrir une rentabilité immédiate, car vous bénéficiez déjà d'un locataire en place et d'un flux de revenus. |
| Visibilité sur les revenus futurs | En connaissant le montant et la durée du bail, vous pouvez estimer les revenus locatifs futurs, ce qui peut être intéressant pour les investisseurs cherchant une stabilité financière à long terme. |
| Moins de coûts de vacance | En vendant un logement occupé, vous évitez les périodes de vacance locative pendant lesquelles le logement ne génère aucun revenu. |
| Possibilité d'attirer des investisseurs | Certains acheteurs peuvent être spécifiquement intéressés par les biens immobiliers déjà occupés, en raison de la stabilité des revenus et de la perspective de continuer à générer des revenus locatifs. |
| Inconvénients de vendre un appartement loué | |
| Décote sur le prix de vente | Les logements occupés sont généralement vendus avec une décote par rapport aux logements vacants, ce qui peut réduire le montant final de la vente. |
| Restreint le pool d'acheteurs potentiels | La vente d'un appartement occupé peut limiter le nombre d'acheteurs intéressés, car certains préfèrent acheter des biens vacants pour avoir la liberté de les occuper ou de les louer selon leurs besoins. |
| Contraintes légales | Il existe des règles et des procédures spécifiques à suivre lors de la vente d'un logement occupé, notamment en ce qui concerne les droits du locataire et les délais de préavis pour donner congé. |
| Risque de complications | La présence d'un locataire peut entraîner des complications supplémentaires lors du processus de vente, notamment en termes de visites, d'accès au logement et de coordination des horaires. |
| Limitation de la flexibilité | En vendant un appartement occupé, vous perdez la flexibilité de disposer du logement selon vos propres besoins ou projets personnels à court terme. |
Les droits du locataire et du bailleur pour la vente de l’appartement
Droit du locataire :
Le changement de propriétaire ne fragilise pas la situation du locataire, bien au contraire ! On peut même dire que cela renforce son contrat de location.
En effet, d'une part, le nouveau propriétaire ne peut rien modifier aux conditions du bail en cours, y compris l'augmentation du loyer. Le bail doit se poursuivre exactement dans les mêmes conditions générales.
D'autre part, grâce à la loi Alur, le nouveau propriétaire n'a pas le droit de donner congé immédiatement. S'il souhaite reprendre le logement pour y habiter, il doit attendre au minimum deux ans.
De plus, s'il envisage de donner congé pour vendre, il ne peut le faire que pour la prochaine échéance du bail, pas pour celle à venir. Ces dispositions légales offrent une protection supplémentaire au locataire. Ils lui assurent une stabilité dans la durée.
Droit du bailleur :
Effectivement, donner congé au locataire n'est pas toujours simple et comporte certaines contraintes.
- En location meublée, il est possible de donner congé une fois par an.
- Tandis qu'en location vide, cela n'est possible que tous les trois ans. Cette limitation de fréquence peut rendre la démarche moins souple.
De plus, il est important de respecter les conditions de forme, telles que :
- le délai de préavis (3 mois en meublé et 6 mois en vide),
- la motivation du congé (vente, reprise personnelle ou motif légitime et sérieux).
Il est donc essentiel d'anticiper cette procédure et de bien préparer sa décision de donner congé au locataire.
- La vente d'un logement occupé est souvent associée à une décote par rapport à un logement vacant.
- La décote peut varier en fonction de plusieurs facteurs, tels que la durée restante du bail, le montant du loyer, l'âge du locataire, la performance énergétique du logement et la réglementation sur l'encadrement des loyers.
- Les locations soumises à la loi de 1948 peuvent entraîner une décote significative, pouvant atteindre jusqu'à 40 à 50 %.
- Les locations meublées ont généralement une décote moins élevée, tandis que les locations vides ont une décote d'environ 10 à 15 % en fonction de la durée restante du bail.
- La durée restante du bail et la performance énergétique du logement sont des facteurs importants influençant la décote.
- Les locataires âgés de plus de 65 ans bénéficient d'une protection spécifique, ce qui peut entraîner une décote.