Le calcul m2 est une étape clé dans la vente de votre bien immobilier, puisqu'il va vous aider à estimer et définir le prix de vente de la surface de plancher. La superficie d'un logement est souvent l’information que tout le monde souhaite obtenir, et plus précisément les futurs acquéreur ou locataire dans le cadre d'une location puisque le loyer est souvent déterminé en fonction de la surface privative.

Cependant, le montant de la surface mètres carrés n'est pas un exercice facile puisqu'il existe plusieurs types de mesures et types de surface. Comment obtenir la superficie (en mètres carrés) d'un appartement ou d'une maison ? Quelles sont les précautions ? Quelles sont les conditions pour effectuer les mesures de la surface habitable en m2 ?

Explications sur la méthode de calcul du m2

Calculatrice m2 : Simulateur

Les différentes méthodes de calcul m2 (mètres carrés) :

Méthode de calcul de superficie de forme Simple :

Exemple pour effectuer le calcul déterminer une surfaces de plancher d'une chambre en m2, avec une forme rectangulaire, ou carrée. Le calcul de mètres carrés est simple, il suffit de multiplier la largeur en mètre par la longueur (L x l). La surface est égale = longueur x largeur. 5 mètres de largeur x 5 mètres de longueur = 25 mètres carrés.

La longueur et largeur compte dans le calcul m2 de la surface. Contraitrement à la hauteur sous plafond, et sous-sol qui font partie de la superficie privative mais qui n'ont aucuns impact dans le calcul de la surface habitable.

Méthode de calcul surface m2 par 360° :

La méthode de calcul de mètre carré en 360° est une méthode utilisant une technologie de type scanner. L'appareil de mesure est posé sur un trépied et il balaye et scan la pièce en y répertoriant l'ensemble des mesures. Cette technologie est très onéreuse, mais permet d'obtenir des résultats très précis et de matérialiser l'environnement en 3D en peu de temps.

Méthode de calcul de surface par triangulation :

Vous vous demandez comment le diagnostiqueur immobilier va additionner la surface complexe de votre salon-séjour qui n'a aucun mur droit. Pas de panique, nous avons la solution !

1. Commençons par identifier le nombre de côtés de votre pièce.
2. Démarrons le chiffrage individuel de l'ensemble des murs périphériques en partant d'un angle depuis lequel nous avons une visu sur l'ensemble des autres angles. Exemple : J'ai une pièce à 6 côtés, je vais donc avoir 6 mesures correspondantes au segment 1, 2, 4, 6, 8, 9 de l'illustration ci-dessous.
3. Mesurer les diagonales 3, 5, 7.
4. Notre logiciel calcule automatiquement la surface de la pièce complexe à l'aide des données que nous avons renseigné. Si toutefois vous souhaitez le faire manuellement, ajouter alors les superficies en m2 de chaque triange (sT(1,2,3) + sT(3,4,5) + sT(5,6,7) + sT(7, 8, 9)).

Exemple de calcul m2 par triangulation

Méthode de calcul de surface en m2 par "bandeaux" ou "sections" :

La méthode de calcul m2 de surface par "bandeaux" ou "sections" est une succession de méthode, par combinaison de surface simple de plusieurs sections. L'objectif de cette méthode est de simplifier la prise de mesure des pièces complexes. Dans l'exemple illustré ci-dessous la pièce à été découpée en 4 rectangles.

Les 4 étapes pour estimer les mètres carrés de l'appartement :

1. Prendre connaissance du volume ; En effet, il est nécessaire de bien identifier les contraintes de la pièce de la maison ou de l'appartement à mesurer.
2. Identifier des sections de rectangles complets. La mesure de la surface en m2 peut ne pas être complète ou présenter des difficultés suivant les rectangles choisis. Dans notre cas, nous avons clairement identifier les rectangles bleu, vert, orange et rose.
3. Mesurer la superficie bord à bord de chacun des rectangles. Si vous utilisez un laser, ce dernier peut vous afficher la surface totale du rectangle en mètre carré directement. N'hésitez pas à vous aider de mobilier ou d'autres artifices afin de clôturer vos rectangles. Ces éléments doivent être immobile tout le temps de la campagne de mesure en mètres carrés.
4. Ajouter les différentes superficies trouvées.

Nombreux sont nos clients qui se demandaient comment mesurer une surface d'une pièce complexe, vous avez maintenant une partie de la réponse.

Exemple de calcul surface m2 par bandeaux

Quels sont les différents types de surface ?

Pour obtenir la superficie de l'habitation, nous avons plusieurs méthodes d'estimation, notion de surface et de mesure afin de connaître le nombre de m2 qui correspond à la superficie du logement. Attention, elles sont souvent confondues, chaque méthode de mesure à une législation différente

La loi Carrez

Concerne toutes les ventes de biens en copropriété d'une surface au moins égale à 8 m2 (Contrairement à 9 m2 indiqué dans la vidéo), c'est-à-dire les appartements, les locaux commerciaux ou professionnels, les chambres de service de plus de 8 m2 et certaines maisons ou pavillons en copropriété horizontale.

La loi Carrez mesure la surface des maisons closes et couvertes après déduction des écarts entre cloisons, murs, marches et cages d'escalier, canalisations, portes et fenêtres. Cet espace de vie privatif représente la surface en mètres carrés privative telle que définie dans le dernier règlement de copropriété publié dans l'état descriptif de division.

La loi Carrez ne comprend pas les surfaces des balcons, terrasses et dépendances, caves, garages et jardins d'une hauteur inférieure à 1,80 m. La superficie des cloisons, gaines, embrasure, escalier n'est également pas comptabilisée. De plus, n'est pas concerné par la loi Carrez, la vente des maisons en lotissement, individuelles ou appartements sur plan.

Loi Boutin

La superficie habitable s'additionne dans tous les cas de location, alors que la superficie Carrez ne se calcule qu'en copropriété. La superficie occupées se mentionne dans un bail, alors que la superficie Carrez se mentionne dans un acte de vente.

Surface Pondérée

Il est utilisé par le syndicat de copropriété. En considérant divers critères, tels que le niveau de l'étage de la propriété, la vue ou son emplacement dans la copropriété, la valeur du lot peut être fixé avec précision. Les critères vont aider à déterminer et répartir les charges de façon légitime entre les propriétaires.

La surface utile d'un logement est défini par l'article R 331-10 du code de la construction et de l'habitation. Elle équivaut à la surface au sol du logement augmentée de la moitié de la surface de ses annexes. Par conséquent, il doit être égal ou supérieur à la surface habitable, car il comporte des pièces supplémentaires.

La superficie Carrez est elle aussi une superficie utile car ce sont les m2 exploitable.

La surface thermique

La surface thermique d'un logement est la superficie chauffée comprennant l'ensemble des pièces habitables et répondant au critère d'éligibilité de la loi Carrez à quelques exeptions. Est considéré également les espaces tampons solarisés.

Comment calculer m2 appartement ou maison ?

Comment mesurer la surface en mètres carrés de votre bien immobilier ? Pas besoin d'avoir un matériel de professionnel, un mètre pliant ou un ruban peut faire l'affaire ! Afin de réaliser le calcul facile de superficie de chaque pièce en mètre carré, généralement d'une forme rectangulaire ou carrée, il faut appliquer une formule très simple :

Multiplier la Largeur en mètres par la Longueur : Surface = l x L (longueur x largeur) et obtenez la somme des surfaces.

Exemple : Une pièce de 3 mètres de largeur et 4,6 mètres de longueur a une surface de 14,4 m2 (3x4,6 = 14,4). Attention de bien mentionner la longueur supplémentaire en centimètres et arrondir au cm près afin de simplifier le résultat de la surface en m2.

L'objectif est de d'additionner chaque pièce de votre logement pour ensuite les additionner entre elles pour obtenir le volume habitable.

Si vous êtes sur le point de faire construire votre maison individuelle, votre dépôt de permis de construire est établis vous devez connaitre plusieurs règles. Un garage ou une véranda est aménageables en chambre, bureaux mais il ne fait pas partie de la surface habitable si vous ne faites pas les démarches nécessaire.

Comment calculer la surface en m2 d'une forme particulière ?

Si vous possédez un bien qui a des formes particulières (triangles, hexagones, etc.) Il est conseiller de diviser la superficie en plusieurs parties, en ajoutant un carré à l'aire d'un triangle par exemple.

En multipliant la base et la hauteur, et en divisant le tout par 2 vous obtenez la surface d'un triangle.

Exemple mode de calcul : si un salon peut être divisé en un triangle et un rectangle, on peut faire : (6x4)/2 + 4,6x8 = 48,8 mètres carrés de surface.

Il est conseillé d'établir un croquis de la pièce sur une feuille ou sur téléphone pour vous faciliter le l'addition et la compréhension. En réponse à cette question vous pouvez relire les méthodes d'estimation en 360°, par triangulation ou par bandeaux, sections relatées précédement.

L'aide d'un diagnostiqueur immobilier certifié est fortement conseiller puisqu'il est amené à réaliser quotidiennement ce type de mission, et cela évite aux propriétaires du logement d'engager leurs responsabilités. Pour donner la surface réelle il faut connaître tous les types de surface définie par les lois et qui sont relatives aux situations

rencontrées : bien destinés à la vente, location, copropriété, immeuble etc.

Quelles sont les pièces concernées par le calcul m2 du bien immobilier ?

Dans le cas d'une location, une surface habitable est nécessaire, cela va permettre de calculer la base fiscale de plusieurs taxes liées à la superficie.

Il faut noter que la hauteur de la pièce est prise en compte lors de la mesure de la surface habitable et de la loi de Carrez. En effet, les pièces d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ne sont pas comprises dans la surface habitable.

Pour conclure, toutes pièces qui font partie intégrante du logement, doit être incluse dans le calcul de la superficie au sol pour déterminer la surface habitable. Voici la liste :

Pièces	inclus dans le calcul m2
Entrée	✅
Cuisine	✅
Séjour	✅
Salle de bain	✅
Dressing	✅
Chambres	✅
WC	✅
Buanderie	✅

Quelles sont les pièces exclues de la surface habitable ?

Les pièces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètres sont exclues du mesurage de la superficie du logement. Cette règle s'applique aussi bien pour la vente d'une maison ou la location d'un appartement.

Pièces	inclus dans le calcul m2
Caves, garage, parking	⛔️
Véranda	Cas particulier
Terrasses, balcons	⛔️
Réserve	⛔️
Remises	⛔️
Grenier	⛔️
Combles non aménagés	⛔️

Cas particulier : la Véranda

La véranda doit répondre à certains critères afin d'être comptabilisé dans la surface Carrez. D'après la loi Carrez, on peut compter la surface d'une véranda que si elle est :

• Couverte,
• Close,
• Hauteur supérieure à 1m80,
• Autorisée par la copropriété,
• considéré comme partie privative.

Il en va de même pour la loggia. Si la véranda est considéré comme un espace tampon solarisé elle peut être intégré à la surface de la superficie chauffée.

Que faire en cas d'erreur de calcul de mètre carré ?

Aucune action ne peut être ouverte au vendeur ou bailleur en cas de mesure de m2 supérieure post signature d'acte authentique ou de bail.

Exemple 1 : Mon appartement mesure 100 mètres carrés. Si lors d'une vente immobilière l'acquéreur effectue un contre calcul des m2 et trouve 93,5 m2 il peut alors assigné son vendeur ou son bailleur qui appellera en garantie le professionnel qui a établie le montant de la surface.

L'acheteur dispose d'un délai d'un an à compter de l'acte authentique pour obtenir une réduction du prix de vente.

À savoir :

• Il est estimé que le préjudice est subit dès lors ou le différentiel est supérieur à 5%. C’est-à-dire que la superficie contractuelle doit être inférieure de plus de 5% de la surface en mètres carrés réelle. Voir Exemple 1.

• L'acheteur ou le locataire doit réaliser une expertise contradictoire. Il se retournera contre l'ensemble des professionnels de l’immobilier et le propriétaire vendeur ou bailleur qui feront appel en garantie du professionnel ayant calculé les m2.

• Dans le cas ou aucun mesurage de la superficie carrez a été fourni, il peut être demandé dans les 1 mois suivant la transaction, la nullité de l'acte de vente.

• En cas d'erreur de surface, l'acheteur ou le bailleur peut être indemnisé par la personne morale ou physique (Propriétaire bailleur ou vendeur ou professionnel) ayant réalisé le résultat en m2 de cette superficie.

Chaque acquéreur dispose d'un droit de réduction du prix qu'il soit ou non de bonne foi. Il importe peu s’il était au fait de cela lors de la signature de l'acte de vente.

Exemple 2 : Ma maison est en copropriété et mesure en réalité 145 mètre carré. Le calcul de surface annonce 150 m2. À ce titre, le résultat est compris dans le seuil de tolérance et il ne sera pas possible d'obtenir réparation.

Comment un calcul de m2 peut présenter des erreurs ?

Lors du mesurage de la superficie en mètre carré, personne n'est à l’abri d'une erreur. Il est important, afin d'éviter ces différentiels de bien connaître quels pourraient être les sources de ces écarts :

• Défaut d'étalonnage des appareils de mesure.
• Erreur de mesures lié à des pièces complexes.
• Oubli de mesure de pièce.
• Considération dans le l'addition des m2 d'une pièce dont la destination ne doit pas être intégrée au mesurage loi Carrez ou loi Boutin.
• Les pièces calculées ne sont pas répertoriées comme étant des parties privatives.

La liste des outils pour calculer la surface m2

Pour le réaliser l'addition des mètres carrés de votre habitation, vous pouvez utiliser différents outils de mesure qui vous vont vous aidez à calculer les m2 de chacune des pièces. Comment calculer une surface en mètres carrés ? Avec quels outils ?

• Mètre ruban
• Le télémètre
• Mètre BMI
• Laser 360°