Calcul loyer pinel. L'investissement dans l'immobilier locatif offre la possibilité de bénéficier d'un avantage fiscal conséquent pouvant atteindre jusqu'à 17,5 %, grâce au dispositif de la loi Pinel.
Toutefois, il est important de souligner que certaines conditions doivent être respectées. Notamment en ce qui concerne les plafonds de loyer, afin de pouvoir prétendre à cette défiscalisation.
Quels sont exactement ces plafonds de loyer à respecter ? Comment peut-on calculer le montant maximum du loyer pour un logement éligible au dispositif Pinel ?
Dimo Diagnostic dispose de toutes les réponses nécessaires pour éclairer vos interrogations.
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Sommaire
Qu'est-ce que la loi Pinel ? 🤔
Définition
Le dispositif de la loi Pinel vise à encourager l'investissement dans le secteur de l'immobilier locatif en offrant des incitations fiscales attractives aux investisseurs. L'une des conditions essentielles pour bénéficier de ces avantages est de respecter les plafonds de loyer définis par la législation en vigueur.
Plafond de loyer
La toute première démarche consiste à s'informer exhaustivement sur le plafond qui est établi par le dispositif en vigueur dans votre localité. Ceci précédant toute tentative d'estimation du loyer sous le régime Pinel.
Calculer sa réduction d'impôt Pinel 🙄
Calcul de la surface de votre bien
En possession de ces informations, vous serez en mesure de déterminer le barème qui est applicable dans votre municipalité, votre département ou votre région. C'est alors que vous pourrez vous lancer dans le calcul de la surface utile de votre propriété immobilière. Cette dernière incorpore les éléments suivants :
- Superficie habitable de votre appartement
- Ainsi que 50 % de l'espace qu'occupent les balcons
- Terrasses ou autres dépendances
Coefficient multiplicateur
Ensuite, la surface utile établie, il est de rigueur de calculer le coefficient multiplicateur qui sera utilisé pour l'estimation du loyer. Pour ce faire, utilisez la formule prescrite suivante : 0,7 + 19 divisé par la surface utile de votre logement.
Calcul du loyer
Enfin, la dernière étape consiste à effectuer le calcul du loyer Pinel. Pour arriver à ce résultat, il est indispensable d'appliquer la formule suivante :
La surface utile multipliée par le coefficient multiplicateur, le tout multiplié par le plafond de loyer applicable à votre zone.
"En tant qu'expert en immobilier je conseille mes clients sur les divers investissements réalisables en immobilier. Notamment dans l'immobilier locatif et les avantages que l'on peut en retirer.
La loi Pinel permet une réduction d'impôt sur le revenu qui peut atteindre jusqu'à 21% du coût de l'investissement pour une durée de location de 12 ans. Cette réduction est de 18% pour une durée de location de 9 ans et 12% pour une durée de 6 ans.
Investir dans l'immobilier est un moyen efficace de constituer un patrimoine qui peut être transmis. L'achat d'un bien neuf assure généralement moins de frais de maintenance à court terme. La localisation dans des zones éligibles à la loi Pinel signifie généralement que le bien est situé dans une zone à forte demande de location.
Un bien acquis dans le cadre de la loi Pinel peut fournir une source de revenus supplémentaires à la retraite. Cela surtout si le crédit immobilier est totalement remboursé à ce moment-là.
Si le bien est loué, le propriétaire peut bénéficier de garanties de loyer, notamment en cas de défaillance du locataire.
Enfin en achetant un logement neuf, vous soutenez également le secteur de la construction, ce qui est bénéfique pour l'économie."
Gabriel, expert immobilier depuis 7 ans
Calcul du loyer maximum en Pinel 😶
Un loyer plafonné
La somme du loyer que vous êtes amené à fixer pour vous qualifier à la loi Pinel est soumise à un plafond. Il est déterminé selon un barème établi en fonction de la localisation de votre bien immobilier. Par conséquent, avant d'entreprendre une estimation du loyer sous le régime Pinel, il vous est fortement recommandé de vous renseigner sur le plafond imposé par le dispositif fiscal dans votre municipalité, votre département ou votre région.
Ce barème, qui fait l'objet d'une actualisation modeste chaque année, généralement aux environs du mois de juin, est divulgué dans le bulletin officiel des finances publiques.
| Composition du foyer du locataire | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 39 363 € | 39 363 € | 32 084 € | 28 876 € | 28 876 € |
| Couple | 58 831 € | 58 831 € | 42 846 € | 38 560 € | 38 560 € |
| Pers. seule ou couple + 1 personne à charge | 77 120 € | 70 718 € | 51 524 € | 46 372 € | 46 372 € |
| Pers. seule ou couple + 2 personnes à charge | 92 076 € | 84 708 € | 62 202 € | 55 982 € | 55 982 € |
| Pers. seule ou couple + 3 personnes à charge | 109 552 € | 100 279 € | 73 173 € | 65 856 € | 65 856 € |
| Pers. seule ou couple + 4 personnes à charge | 123 275 € | 112 844 € | 82 465 € | 74 219 € | 74 219 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 13 734 € | + 12 573 € | + 9 200 € | + 8 277 € | + 8 277 € |
Un réajustement du plafond annuel
En poussant plus loin la réflexion, cette démarche met en exergue le caractère dynamique et évolutif des régulations de la loi Pinel. En effet, les plafonds de loyers sont réévalués chaque année. Cela afin de refléter les changements dans le marché immobilier et l'évolution du coût de la vie. Ces ajustements sont essentiels pour maintenir l'équilibre entre la rentabilité pour les investisseurs et l'accessibilité des logements pour les locataires.
De plus, l'actualisation annuelle de ces plafonds renforce l'importance pour les propriétaires de rester informés et à jour avec les dernières régulations. Non seulement cette mise à jour régulière permet d'optimiser l'investissement. Mais elle assure également la conformité aux conditions de la loi Pinel. Cela garantie ainsi l'éligibilité aux avantages fiscaux prévus par ce dispositif.
Ajustement local
Les plafonds mensuels de loyer susmentionnés peuvent être ajustés au niveau local par décret du préfet de la région afin de prendre en compte les spécificités des marchés locatifs locaux. Dans une telle situation, ces plafonds de loyers locaux modulés sont soumis aux mêmes conditions d'application que les plafonds de loyers nationaux.
Il convient de noter que ces plafonds de loyers modulés s'appliquent aux logements dès lors que la date d'entrée en vigueur du décret est antérieure à la date de signature de l'acte authentique. Ou à la date du dépôt de la demande de permis de construire.
Lorsque le préfet de la région décide de réduire les plafonds de loyer locaux, il tient compte des caractéristiques spécifiques des marchés locatifs dans cette région. Cette mesure vise à adapter les limites de loyer afin de mieux correspondre aux conditions économiques et aux réalités du marché immobilier local.
Les plafonds de loyers modulés localement sont appliqués de la même manière que les plafonds de loyers nationaux. Cela signifie que les mêmes règles et réglementations s'appliquent à ces plafonds locaux. Cela garantissant ainsi une application uniforme dans tout le pays.
Il est important de noter que la prise en compte de ces plafonds de loyers modulés se fait en fonction de la date d'entrée en vigueur du décret. Si cette date précède la signature de l'acte d'acquisition du logement ou la demande de permis de construire, alors les plafonds modulés s'appliquent au logement en question.
| Zone Pinel | Loyer Pinel 2023 |
|---|---|
| Zone A bis | 17,62 € |
| Zone A | 13,09 € |
| Zone B1 | 10,55 € |
| Zone B2 | 9,17 € |
| Zone C | 9,17 € |
Quelles sont les zones éligibles à la loi Pinel en 2023 ?
L'opération de détermination du loyer sous le régime Pinel doit être conduite en considérant un ensemble de facteurs tels que la localisation géographique de votre bien immobilier et sa surface habitable.
Le dispositif Pinel trouve son application dans trois des cinq grandes zones qui constituent le territoire français, notamment la zone A, la zone A bis et la zone B1.
Zone A
La zone A inclut les communes qui sont positionnées en Île-de-France, dans la région de la Côte d’Azur, et également certaines grandes villes comme Lille, Lyon, Marseille ou Montpellier.
Zone A bis
Quant à la zone A bis, elle englobe la métropole de Paris ainsi que 76 communes avoisinantes, situées dans les départements des Yvelines, de Seine-St-Denis, du Val-de-Marne, du Val-d’Oise et des Hauts-de-Seine.
Zone B1
Enfin, la zone B1 rassemble toutes les grandes métropoles hébergeant une population supérieure à 250 000 habitants, les communes de la grande couronne parisienne et toutes les villes où le niveau des loyers et des prix immobiliers est notoirement élevé.
Pour en savoir plus à ce sujet, nous vous invitons à consulter l'article suivant : loi pinel
Description des loyers modulés
Les plafonds de loyers modulés font référence à des limites de loyers spécifiques qui peuvent être appliquées dans le cadre de la loi Pinel. Ils prennent en compte les particularités locales. La décision de réduire ces plafonds doit être prise par le préfet de la région concernée, qui les communique par le biais d'un arrêté officiel. Les plafonds de loyers modulés sont soumis aux mêmes conditions que les plafonds de loyers standard. Ils incluent le coefficient multiplicateur et la révision des loyers en fonction de l'indice de référence des loyers (IRL).
Ces plafonds de loyers modulés s'appliquent dans les situations suivantes :
- Aux logements dont l'acte authentique d'acquisition est signé à partir de la date d'entrée en vigueur de l'arrêté.
- Aux logements pour lesquels la demande de permis de construire est déposée après ladite date.
Expérimentation en Bretagne
Une expérimentation régionale est actuellement en cours en Bretagne, connue sous le nom de "Pinel breton", et elle concerne 58 communes. Selon les cas, la totalité du territoire de la commune ou seulement une partie de celle-ci est éligible à ce dispositif.
Lorsqu'une partie spécifique de la commune est éligible, le découpage peut être effectué selon l'unité statistique de l'Iris (un regroupement de quartiers pour les informations statistiques) ou selon une maille de 200 mètres sur 200 mètres. Les plafonds de loyer sont ajustés par commune grâce à un arrêté préfectoral. Les plafonds de ressources des locataires sont identiques à ceux déterminés au niveau national pour le dispositif Pinel.
L'expérimentation en Bretagne, qui était initialement prévue pour prendre fin en 2022, a été prolongée jusqu'au 31 décembre 2024. Cette prolongation témoigne de la volonté d'évaluer plus longuement l'efficacité et les résultats de cette approche régionale spécifique dans le cadre de la loi Pinel.
Cette initiative régionale vise à adapter les plafonds de loyers aux spécificités locales, en tenant compte des conditions du marché immobilier breton.
Quelles sont les conditions de la loi Pinel ? 🤔
Deux pôles principaux
La loi Pinel, un dispositif d'investissement immobilier français, est régulée par un ensemble de critères et de conditions strictes que les investisseurs doivent impérativement respecter. Les stipulations de la loi sont ainsi structurées autour de deux pôles principaux :
- Les exigences liées à la propriété immobilière elle-même
- Et celles associées au locataire
En ce qui concerne le logement, l'application de la réduction d'impôt en loi Pinel est spécifiquement dédiée aux nouvelles constructions, aux propriétés en état futur d'achèvement ou bien celles faisant l'objet de travaux de réhabilitation. À noter que depuis le début de l'année 2021, la loi a exclu les logements individuels ou pavillonnaires. Elle se concentre exclusivement sur les résidences situées au sein d'immeubles collectifs. Pour être éligible, le bien immobilier doit également être proposé à la location non meublée. D'un point de vue énergétique, le logement doit respecter une certaine performance, comme stipulée à l'article 46 AZA octies-0 A de l'annexe 3 du code général des impôts.
Un plafond pré-établi
Quant aux conditions liées au locataire, la loi Pinel stipule que le revenu fiscal de référence du locataire doit être inférieur à certains plafonds préétablis. Par ailleurs, il est possible pour le locataire d'être un ascendant ou un descendant du propriétaire. Cela à la condition sine qua non qu'ils ne soient pas membres du même foyer fiscal.
Il convient de mentionner que les investissements en loi Pinel réalisés via des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) bénéficient des mêmes conditions favorables que ceux effectués par des particuliers.
Comme indiqué par le ministère de la Cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales, la souscription de parts de SCPI peut également permettre de bénéficier du dispositif. A condition que 95% de cette souscription soit investie dans des logements éligibles au dispositif et loués dans les conditions qu'il prévoit.
Conclusion de la loi Pinel 👌
Le dispositif Pinel, également connu sous le nom de Pinel +, se distingue par sa simplicité et ses avantages indéniables.
Il offre la possibilité d'investir dans l'immobilier neuf, dans une zone éligible au dispositif Pinel, tout en bénéficiant d'une réduction d'impôts.
Pour cela, le propriétaire de cette propriété locative doit la mettre en location dès la première année suivant sa livraison, pour une durée de 6, 9 ou 12 ans.
Les contribuables français soumis à l'impôt sur le revenu peuvent tirer parti des multiples atouts offerts par ce dispositif :
- Ils peuvent bénéficier d'une réduction d'impôts s'élevant à 12, 18 ou 21 % du montant de l'investissement immobilier acquis (dans le cas du dispositif Pinel +).
- Ils ont l'opportunité de générer des revenus complémentaires grâce aux loyers mensuels perçus.
- Ils peuvent envisager leur retraite en construisant un patrimoine immobilier solide.
- Il leur est possible de louer le bien à leur famille, que ce soit à leurs ascendants ou à leurs descendants.
Cependant, l'investisseur doit satisfaire à deux critères essentiels :
- Respecter le plafond de loyer, mentionné précédemment, qui varie en fonction de la zone géographique où se situe le bien immobilier.
- Respecter le plafond de revenus des locataires, en fonction de leur situation familiale.