Attestation Carrez : loi, obligation, superficie

Attestation Carrez : diagnostic obligatoire pour la mise en vente d’un bien immobilier en copropriété. Il permet d’informer l’acheteur quant à la superficie du logement ou local commercial.

L'attestation loi Carrez mesure la surface privative habitable d’un bien. Elle comprend les espaces au sol situés sous une hauteur de plafond de 1,80 m. 

Mais son calcul est un peu plus complexe que cela. Il prend de nombreux critères en compte. Ces critères sont imposés par une législation dont nous allons vous parler en détail.

Le but final étant que l’acquéreur soit informé de la surface réelle du bien. Pour cela, elle doit être mentionnée dans le compromis et dans l’acte de vente.

Certificat de mesurage Loi Carrez

Il faut savoir que la Loi Carrez n’est pas un simple mesurage. En effet, il s’agit d’un diagnostic immobilier à part entière. L’attestation loi Carrez est obligatoire dans certains cas. Elle est notamment régie par deux textes de lois fondamentaux :

• Loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété :

Art. 2 - “La présente loi est applicable dans les territoires d'outre-mer et à Mayotte.”

Art. 3 - “La présente loi entre en vigueur au terme d'un délai de six mois à compter de sa promulgation. Elle n'est pas applicable aux actes authentiques constatant dans les six mois à compter de la date d'entrée en vigueur de la présente loi une vente réalisée antérieurement à cette entrée en vigueur ou intervenant à la suite d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat dont la date est antérieure à cette entrée en vigueur. Ni aux décisions judiciaires constatant une vente réalisée antérieurement à cette entrée en vigueur.”

• Décret n° 97-523 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété :

Art. 4.1 - “La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos. Couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches, et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.”

Art. 4.2 - “Les lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 mètres carrés ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie mentionné à l’article 4 – 1.”

Art. 4.3 - “Le jour de la signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, le notaire ou l'autorité administrative qui authentifie la convention, remet aux parties. Contre émargement ou récépissé, une copie simple de l'acte signé ou un certificat reproduisant la clause de l'acte mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot vendu. Ainsi qu'une copie des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque ces dispositions ne sont pas reprises intégralement dans l'acte ou le certificat.”

Lors de la vente d’un lot de copropriété ou bien d’une partie de lot, il est obligatoire de mentionner la superficie privative Carrez des biens concernés.

C’est une obligation légale. Elle a été créée au bénéfice du futur propriétaire. Cela lui permet d’avoir connaissance de toutes les informations du bien.

Si la surface est erronée ou absente, il aura le droit d’annuler la vente. Il pourra aussi réclamer une restitution d’une partie du prix. Cela s’appliquera proportionnellement à ce qui a été payé de base.

Dimo Diagnostic © - Exemple d'attestation Carrez

Le champ d’application de l’attestation Carrez

Cela doit être un lot (ou fraction de lot) de copropriété.

Tous les terrains à bâtir ne sont pas concernés. Les maisons individuelles peuvent afficher leur superficie en loi carrez, mais ce n’est pas une obligation. En revanche, tous les biens se trouvant en copropriété sont concernés.

• Il doit s’agir d’une mutation à titre onéreux.

L’attestation Carrez est obligatoire dans la cadre d’une vente. C’est-à-dire que toute autre transaction de bien n’est pas concerné par ce mesurage.

• La mention de la superficie Loi Carrez doit apparaitre dans les avant-contrats et dans les actes définitifs.

Les sanctions en cas d’absence de superficie

Comme expliqué précédemment, la surface Carrez est obligatoire. Si cette mention est absente, alors le contrat est nul. Il existe une seconde sanction si la donnée est erronée.

Le défaut de mention obligatoire de la superficie Loi Carrez

Le notaire devra impérativement indiquer la surface des lots vendus. L'étendue est indiquée en mètre carré. Les critères de mesurage, eux, sont définis dans le décret du 23 mai 1997.

L’intervention d’un professionnel n’est pas obligatoire, bien qu’elle soit fortement recommandée. Si le vendeur décide d’effectuer les mesurages lui-même, c’est sa responsabilité civile qui sera engagée en cas d’erreur.

S’il y a erreur, des nombreux risques seront encourus. Pour cette raison, il est très recommandé de faire appel à un diagnostiqueur. Dans ce cas, c'est la responsabilité de l'expert qui sera engagée.

Ainsi, sa responsabilité peut être engagée dès :

• la négociation,
• lors de la rédaction de l’acte.

Si personne n’est intervenu et que le vendeur n’a pas effectué le mesurage : il y aura une absence de mention. Cela entrainera la nullité du contrat.

La nullité doit être portée jusqu’à 1 mois après la signature de l’acte de vente authentique. Au plus tôt, la nullité peut être invoquée dès la signature du compromis de vente. Ces périodes ne sont valables que dans le cas d’une absence totale de la mention Carrez.

La sanction appliquée sera donc la nullité de la vente. Autrement dit, l’acte de vente ou toute autre procédure en cours pourra être annulée. Seul l’acquéreur peut se prévaloir de l’annulation.

Attention, l’omission pourra être régularisée dans certains cas. Si l’erreur est bien connue du futur propriétaire, celui-ci peut signer l’acte authentique. En revanche, il n’aura plus le droit d’engager l’annulation. S’il refuse de signer, il pourra poursuivre l’action de nullité.

L’erreur de superficie Loi Carrez

Dans certains cas, l’attestation Carrez peut être seulement erronée. Il existe plusieurs cas de figure. Il faut savoir qu'une marge d'erreur de 5% est tolérée.

Il faudra donc, en premier lieu, vérifier la différence entre la superficie indiquée et la surface réelle. Dans le cas où elle est supérieure à 5% et défavorable à l'acquéreur, alors le vendeur devra diminuer son prix. 

Il se peut que l'espace réel soit supérieur à celui indiqué. Dans ce cas, même s'il dépasse la marge de 5%, le prix ne sera pas augmenté.

La diminution du prix devra être demandé par l’acheteur. Il aura un an à compter de la signature de l’acte de vente pour se manifester.

La loi protège avant tout l’acquéreur. Il est en droit de demander une baisse du prix. À savoir, qu’en cas de décès de ce dernier, les successeurs pourront demander une diminution.

Afin que la baisse soit prise ne compte, il faudra effectuer une demande auprès du tribunal de grande instance.

C’est pour toutes ces raisons qu’il est vivement recommandé de faire appel à un diagnostiqueur formé.

Qu’est-ce que l’attestation Carrez prend en compte ?

Durée de validité de l’attestation de superficie Loi Carrez

Si le bien n’est pas modifié, le certificat carrez a une durée illimité. Toutefois, il est conseillé d’effectuer un nouveau mesurage au bout d’un an. La cause est simple : au bout d’un an, la responsabilité du vendeur sera engagée.

Qui peut créer une attestation Carrez ?

Comme évoqué précédemment, le mesurage peut être fait par le vendeur. Ce qui n’est pas très recommandé pour des fondements de responsabilité.

Sinon, il peut être fait par un diagnostiqueur. Avoir recours à un professionnel du mesurage permettra d’éviter les erreurs de calcul. Il est très intéressant si votre logement présente une configuration relativement complexe.

Cela sera aussi un avantage en cas de litige. Le technicien pourra ré-intervenir pour rectifier l’erreur. De même, il sera protégé par son assurance professionnelle.

Qui est concerné par l’attestation Carrez ?

Seuls les biens en vente sont concernés par ce type de mesure.

Les ventes concernées

Elle s’applique uniquement sur les biens en copropriété. Sont alors concernés :

• Les appartements d'habitation.
• Les locaux d'activités (bureaux, locaux commerciaux, professionnels ou à usage de dépôt).

Les ventes non concernées

Ne nécessite pas de mesurage Carrez :

• Les caves, garages, emplacement de stationnement ainsi que tous les lots inférieurs à 8 mètres carrés.
• Les terrains et tous les biens qui ne sont pas soumis au statut de la copropriété.