L'arnaque du DPE : comment avoir une meilleure note ?

Le nouveau diagnostic de performance énergétique est une expertise très controversée depuis sa mise à jour du 1er juillet 2021. Cette réforme a malheureusement lésée les biens anciens, au profit des biens plus récents.

Aujourd’hui, Romain, responsable technique chez Dimo, diagnostiqueur immobilier et formateur depuis plus de 5 ans, revient sur cette réforme.

Bonjour Romain, peux-tu te présenter en quelques mots ?

Romain : Bonjour tout le monde bienvenue dans cette nouvelle vidéo ! Moi c'est Romain responsable technique chez Dimo Diagnostic. Je suis actuellement en charge de plus de 40 techniciens et techniciennes qui interviennent sur toute la France. En parallèle je réalise du diagnostic immobilier et de la formation depuis plus de 5 ans.

Aujourd'hui, il s’agit d’une vidéo importante puisqu'on va parler d'un sujet qui fait beaucoup de bruit c'est le DPE. Et plus précisément le nouveau DPE.

Qu’est-ce que ce le DPE ?

Romain : Le DPE c'est le diagnostic de performance énergétique. Il est réalisé lors d'une vente ou d'une location et a pour but de donner une estimation des consommations du bien ainsi que son émission de gaz à effet de serre.

Pour l’acquéreur, ça va lui permettre de comparer, de s'informer sur les futurs consommation et aussi d'y voir des propositions de recommandations d'amélioration du bien immobilier.

Pour l'État ça pour but de recenser le parc immobilier français et d'identifier les logements énergivores.

Quelles sont les modifications du diagnostic de performance énergétique ?

Romain : Depuis 2021, le DPE a subi de nombreux changements. Tout d'abord sa méthode de calcul qui datait il a 10 ans a été revu. Ensuite, il y a aussi de nouvelles réglementations notamment au niveau des passoires thermiques, puisque certains biens ne seront plus louables dans certaines années. Et il va falloir aussi réaliser des audits énergétiques en complément de certains DPE.

Au sujet sur la méthode de calcul, elle intègre tout simplement de nouveaux coefficients, ainsi que de nouveaux systèmes par exemple de chauffage, d'eau chaude sanitaires ou lors de ventilation. Tout ceci dans le but de réaliser des diagnostics plus précis en vue des nouvelles constructions et donc des nouvelles technologies qui sont mises en place.

Autre gros changement les biens d'avant 1949, qui, avant ce nouveau DPE consistait en un DPE sur facture. C'est-à-dire qu'on prenait des factures de consommation du logement sur trois ans - si possible évidemment - et en fonction de ces factures de consommation on les va les rentrer dans le logiciel et c'est ça qui va donner la note du DPE. Pour le coup cette méthode elle est maintenue au niveau de tout ce qui est tertiaire bureau commerce etc. Maintenant pour tous les logements d'avant 1949 on va appliquer la même méthode que pour tous les autres logements c'est à dire la méthode de calcul.

Quelles sont les conséquences du changement de la méthode de calcul du DPE ?

Romain : Le constat est là, tous les biens qui sont construits avant 1949 se voit avec une autre beaucoup plus défavorable qu'avec l'ancien dpe. Désormais, c'est donc le logiciel qui va choisir la note en fonction des données que le technicien va lui rentrer, plutôt que les factures de consommation. Même pour les biens qui sont construits avant 1970, on voit aussi une légère baisse au niveau des notes précédentes. Pour mieux comprendre la situation, il faut savoir que le DPE est de plus en plus regardé, notamment aux yeux des acquéreurs, que ce soit pour des raisons de consommation énergétique ou alors de pollution du bien ou même d'investissement locatif, c'est désormais un véritable critère de décision.

Malheureusement le nouveau DPE dans certains cas a tendance à dévaloriser le bien.

Autre constat un article qui a réalisé une enquête que vous allez voir juste après, montre que plusieurs DPE peuvent avoir différents résultats en fonction du diagnostiqueur qui va intervenir.

Qui choisit la note du diagnostic de performance énergétique ?

Romain : Le premier réflexe, que soit pour un client, pour un acquéreur, c'est de se dire c'est que le diagnostiqueur choisit la note du DPE.

Le but de cette vidéo, ce n'est pas de défendre une profession, mais plutôt de vous expliquer pourquoi certains DPE sont différents, pourquoi certains biens ont une note un peu plus basse. Et aussi de vous donner des astuces pour optimiser votre DPE.

Alors comment est réaliser un diagnostic de performance énergétique ?

Romain : Mais avant de rentrer dans les détails d’optimisation, il faut que je vous explique comment on réalise un diagnostic de performance énergétique. Tout d'abord, le diagnostiqueur va effectuer un descriptif complet du bien, de tous ces composants. Puis, il va venir mesurer toutes les superficie déperditives. C'est-à-dire, les murs, les plafonds, les fenêtres. Ensuite, il va identifier et renseigner tous les équipements comme le chauffage, l’eau chaude sanitaire et la ventilation. Ce sont tous ces éléments là, qui vont, grâce au logiciel DPE, qui je le rappelle est un logiciel commun à tous les diagnostiqueurs de France, donner la note finale. Ce n’est donc pas le diagnostiqueur qui choisit les notes, mais bien le technicien qui renseigne des données dans le logiciel et c'est le logiciel qui va estimer la consommation. C'est pourquoi il est évidemment important que le diagnostiqueur soit très précis au niveau de ses mesures et qu'il ait des connaissances suffisantes pour identifier tous les matériaux, tous les composants et aussi tous les équipements

En revanche, ce n'est pas la seule condition au bon déroulé des opérations. Effectivement, le composant qui va générer le plus de gains au niveau de la note c'est l'enveloppe du bien. Donc les murs, le sol, le plafond… Mais, il n'est pas toujours évident d'identifier l'isolation de ses composants. Alors pour tout ce qui est sol et plafond si on a accès au comble (par exemple au vide sanitaires), il est effectivement faisable de vérifier l'isolation.

Cependant, pour ce qui est des murs c'est beaucoup plus complexe. Mis à part s'il y a des trous dans le mur, alors via une prise on peut vérifier l'isolation. Mais, il y a rarement des trous dans les murs au niveau de la maison donc visuellement on ne peut pas voir si le mur est isolé ou pas. Dans ce cas là, l'arrêté nous demande de renseigner une valeur dite “inconnue” au niveau du mur. Cette valeur inconnue, elle va fluctuer en fonction de l'année de construction, c'est-à-dire que le logiciel va se baser sur ce qui était mis à l'époque en termes de performance et s'aligner au niveau du DPE actuel.

C'est là où intervient le plus gros souci au niveau de certaines notes. Pour tous les biens construits avant 1974, la valeur inconnue est égale à 0 isolation. Pour résumer un bien qui construit dans ces années-là et sans preuve de rénovation que soit visuelle ou avec des documents se voit noter comme isolation inconnue et donc isolation manquante. Tout à l'heure j'ai évoqué le fait que certains biens se voient notés différemment en fonction de plusieurs diagnostiqueurs. Encore une fois cette notion d'isolation inconnue va impacter sur ce dernier élément.

Concrètement, le diagnostiqueur a deux possibilités :

• soit il se réfère à l'arrêté, il renseigne bel et bien cette valeur inconnue
• soit il croit le propriétaire et il renseigne soi-disant l’isolation mais c'est évidemment fortement déconseillé et même interdit de fonctionner comme ça puisqu'il en va de sa responsabilité.

Comment augmenter ses chances d'optimiser le plus possible la note du DPE ?

Romain : Comme j’ai pu l’expliquer précédemment, la meilleure chose est de fournir des justificatifs de preuve de rénovation énergétique.

Si vous avez effectué des isolations de murs, de plafond ou changer d'équipements de chauffage ou d'eau chaude sanitaire par exemple, il va falloir garder ces documents et les proposer aux techniciens quand il va réaliser le diagnostic. C'est à dire qu'à ce moment-là le technicien ne sera plus forcé d'utiliser cette valeur inconnue et pourra donc renseigner les vrais isolations ou années d'installation d'équipement présent dans le logement.

Autre solution, si vous disposez d'un ancien DPE vous pouvez évidemment le fournir au technicien, ça lui permettra d'aller chercher des informations très intéressantes. En l'absence de preuve si vous êtes persuadé d'avoir des murs qui sont isolés vous pouvez très bien retirer une prise ou alors une bouche de ventilation qui va permettre de voir l'isolation visuellement. En revanche, comprenez bien qu’il faut que ce soit fait par le propriétaire ou par la personne qui accueille le diagnostiqueur immobilier. Le diagnostiqueur n'a pas le droit de réaliser ce type de manipulation. Le diagnostic DPE est uniquement un diagnostic visuel !

Mais alors pourquoi y a-t-il une si grande différence de note entre l’ancien DPE et le nouveau DPE ?

Romain : Il est nécessaire de comprendre qu'un bien qui a été construit dans les années 80 et qui n'a subi aucune rénovation au fil du temps ne peut pas être classé A en vue des isolations et des équipements qui sont mis en place dans la construction neuve. Il faut évidemment qu'il y ait un delta important entre le neuf et l'ancien.

De plus, il est logique que votre ancien DPE n’ait pas la même note que le nouveau puisque l'ancien DPE, même s'il a été réalisé il y a deux ans a été réalisé avec une méthode de calcul qui a plus de 10 ans. Forcément, en dix ans, les équipements et les isolations vont perdre en performance.

Si vous avez encore des doutes concernant le DPE je me suis permis d'inviter Benjamin, le créateur de Dimo Diagnostic et ancien thermicien. Il va donc nous expliquer certains constats et certains faits réels qui vont impacter le DPE.

Benjamin : Nous allons maintenant discuter de quelques idées reçues autour de l'énergétique dans le bâtiment. Les deux sujets qui reviennent assez régulièrement chez nos clients et qui sont au cœur de beaucoup d'interrogations souvent. C'est des idées sur lesquelles on se méprend. La première concerne la rénovation des fenêtres, la seconde concerne les murs épais.

Les menuiseries

Alors ce qu'il faut savoir c'est que quand vous changez vos fenêtres, c'est très bien. Mais ça ne va pas en faire un logement qui va être énergétiquement performant. En fait, les fenêtres vont représenter qu'une minorité des superficies déperditives du bien par rapport à la superficie des murs, des planchers, des plafonds, ça reste quand même très faible. C’est la raison pour laquelle il ne faut pas voir évoluer sa note de manière considérable quand vous pilotez des travaux de rénovation au niveau des menuiseries.

Les murs épais

La seconde chose, c'est les murs épais. Il faut savoir que les murs épais n’ont pas comme caractéristiques d'être isolant. Il ne faut pas confondre le déphasage lié à l'inertie d'un mur qui est épais et son caractère isolant. Un mur épais en pierre n’est en aucun cas isolant. Il va avoir une inertie qui va être importante, mais ne va pas être isolant. Il va donc nécessiter une grande quantité d'énergie à chauffer ou à refroidir.

Bientôt vous aurez une autre vidéo au sujet justement du déphasage. Elle sera dédiée aux passoires thermiques. Vous pourrez retrouver son principe, comment ça fonctionne et qu'il ne faut pas le confondre avec un fort caractère isolant.

Romain : il est vrai que nous sommes habitués aujourd'hui à avoir des étiquettes énergétiques un petit peu partout, notamment dans les magasins d’informatique, d'électroménager et même au niveau de la nourriture. Très souvent les notes qu'on va rencontrer c'est du A voire même du A+++. Il faut bien comprendre que pour l'immobilier c'est complètement différent ! La moyenne nationale du DPE est de E. Un bien des années 1980 sans rénovation énergétique notée en D voire même en E disposent d'une autre plutôt cohérente. Elle ne devrait donc pas être dévalorisée aux yeux du lecteur ou du potentiel acquéreur. L'essentiel est d'éviter d'être en F ou en G dû aux nouvelles réglementations concernant l'audit énergétique et certains biens qui ne seront plus louables.

Dimo reste à votre entière disposition pour vous proposer des recommandations personnalisées en vue d'optimiser votre note.

Nous espérons que ces compléments d’informations concernant le DPE vous ont plu.