Apport crédit immobilier : si vous souhaitez emprunter de l'argent auprès d'une banque, avoir un apport personnel peut vous offrir certains avantages. En tant qu'acheteur, il s'agit du montant que vous pouvez investir dans votre projet. Il permet de consolider votre profil auprès des banques, sans qu'un montant spécifique ne soit requis.
Vous souhaitez vous lancer dans un projet immobilier ? Quelles sont les sources d'apport personnel disponibles ?
Sommaire
Qu'est-ce qu'un apport personnel ? 🤔
Définition
Il est question d'un montant que l'acheteur investit lui-même lors de l'obtention d'un crédit. Il s'exprime en pourcentage en fonction du montant du bien à acquérir. On peut être amené à se demander à partir de quel seuil l'apport est considéré comme suffisant, voire important.
Apport classique
Pour bénéficier des avantages de l'emprunt immobilier avec une contribution personnelle, il n'y a pas de montant minimum ou obligatoire. Toutefois, il est important de noter que les banques sont plus enclines à accepter les dossiers avec un montant adéquat, en fonction de la nature et du tarif du bien à acquérir.
De manière générale, elles exigent une participation d'au moins 10 % du montant total de l'achat. Ce pourcentage correspond principalement aux frais annexes liés à l'acquisition de votre bien, tels que :
- Les frais de notaire
- De caution
- De garantie
- D'agence, etc.
Dépôt plus conséquent
Indépendamment du coût, avoir une contribution personnelle de 20 % est un indicateur positif pour votre banquier. Cela vous assure de figurer parmi les bons dossiers et vous permet de négocier plus facilement votre taux d'intérêt et votre assurance emprunteur.
Si vous pouvez fournir plus de 20 %, cela devient encore plus intéressant pour les établissements d'emprunt. Cela peut vous aider à obtenir les meilleures offres et à faire partie des dossiers les plus compétitifs. Cependant, il est important de ne pas investir toutes vos économies ou de vider vos comptes pour augmenter votre contribution. Des frais imprévus peuvent survenir lors de l'achat, il est donc conseillé de conserver une certaine épargne en réserve. Soyez prudent et évitez de vous mettre en difficulté.
"Bonjour, si vous envisagez de contracter un crédit, je vous conseille de constituer un dépôt personnel solide. En effet, les banques préfèrent les dossiers avec un dépôt suffisant. Il n'existe pas de montant minimal obligatoire, mais généralement, les établissements exigent un dépôt d'au moins 10% du total de votre achat. Cela pour couvrir les frais annexes tels que les frais de notaire, les frais de caution, les frais de garanties, les frais d'agence, etc.
Cependant, si vous pouvez contribuer à hauteur de 20% ou plus, cela sera un excellent signal pour votre banquier. Vous ferez assurément partie des bons dossiers. Et vous pourrez négocier plus facilement votre taux d'emprunt ainsi que votre assurance.
N'oubliez pas que vous devez garder une certaine épargne de côté pour faire face aux éventuelles dépenses imprévues ou aux frais supplémentaires qui peuvent survenir pendant l'achat. Évitez également d'investir tout votre épargne ou de vider vos comptes pour gonfler votre mise de fonds." Sebastien, agent immobilier depuis 5 ans
A quoi sert-il ? 🤨
Rassurer les établissements bancaires
Bien qu'il n'y ait aucune règle imposant une contribution, il n'est pas courant qu'on vous accorde un prêt sans qu'aucune contribution ne soit faite.
Elle montre que le particulier est capable d'épargner et de gérer ses finances de manière responsable. De plus, plus la part est importante, plus la banque sera encline à accorder un crédit et à proposer de bonnes conditions, notamment en termes de taux et de frais de dossier, ainsi qu'en raccourcissant le délai de traitement du dossier.
Cependant, le dépôt n'est pas le seul critère pris en compte par la banque. Elle évalue également :
- Le niveau d'endettement (qui ne doit pas dépasser 35 %)
- La stabilité de sa situation professionnelle
- La possibilité d'une évolution de ses revenus
- La possibilité d'épargner
Il est important de souligner que l'apport peut aider à réduire le taux d'endettement. En effet, plus il est important, moins le capital emprunté sera élevé. Ce qui allège le poids du crédit et le nombre d'échéances à rembourser.
Tout d'abord, il est important de noter que même s'il n'y a pas de règle pour souscrire un crédit immobilier, il est fortement recommandé d'avoir un apport. En effet, c'est un élément important pour convaincre la banque de vous accorder un crédit.
Plus il est important et représente une part significative de l'emprunt, plus les conditions d'obtention du prêt seront favorables, tant en termes de taux que de frais de dossier. Cependant, il ne faut pas pour autant investir toute votre épargne pour gonfler votre dépôt, car des dépenses imprévues peuvent intervenir durant l'achat. Et il est toujours préférable de garder une certaine épargne de côté.
En plus du montant du dépôt, la banque prendra également en compte d'autres critères pour évaluer votre capacité à rembourser le crédit, tels que votre niveau d'endettement, votre situation professionnelle, vos revenus, votre disposition à mettre de l'argent de côté, etc.
Indique la capacité de remboursement
Une grande importance est attachée à l'apport personnel. En effet, il s'agit d'un indicateur fiable de la possibilité future de remboursement du souscrivant ainsi que de ses compétences en matière de gestion.
L'effort déployé sur plusieurs années pour épargner est un signe de fiabilité. Cela montre également que cette personne est capable de faire face aux échéances de remboursement et faire face au différentiel entre le loyer et les mensualités du crédit. De plus, en cas de baisse de la valeur du bien, son épargne sera censée lui permettre d'affronter la situation.
Afin de se protéger contre le risque d'impayés, l'établissement inclut dans le taux d'intérêt du crédit un coût additionnel. Par conséquent, lorsque l'apport personnel augmente, la banque sera plus disposée à réduire le taux d'intérêt, car elle sait qu'elle court moins de risques.
Comment se crée un apport ? 🧐
Il peut être issu de différentes sources telles que les suivantes :
- Les sommes détenues sur un compte courant
- Un livret A
- Un plan d'épargne logement ou tout autre placement tel qu'une assurance-vie
- Un héritage, d'une donation de parents ou de grands-parents
- Un emprunt accordé par un proche
- Le produit de la vente d'un bien
Vous retrouverez ici un article sur : un prêt immobilier sans apport.
Les solutions d'épargne
Les différents produits d'épargne ont chacun leurs avantages et inconvénients. Bien que les rendements des livrets d'épargne puissent sembler faibles, ils sont souvent défiscalisés.
Le livret A
Il est particulièrement intéressant pour ceux qui souhaitent obtenir une contribution conséquente en transférant automatiquement un montant fixe chaque mois.
CEL et PEL
Les comptes et plans d'épargne logement ont l'avantage de donner droit à un emprunt particulier et à une prime d'État sous certaines conditions. De plus, le plafond du PEL est assez élevé (61 200 euros) comparativement à d'autres, comme le livret A (22 950 euros).
Les contrats d'assurance-vie
Ils sont plus adaptés pour le moyen terme. En effet, leur rupture anticipée entraîne des pénalités fiscales et/ou des frais. Il est préférable d'opter pour les supports en euros, car les fonds sont garantis, même si le rendement est moins intéressant.
Le PEA
Quant au Plan d'Épargne en Actions, il est conseillé de l'éviter s'il est possible de le faire. C'est un placement hasardeux car les moins-values théoriques se transforment en moins-values réelles.
Le PEE
Enfin, certaines entreprises ont ouvert un Plan d'Épargne Entreprise ou un d'épargne interentreprises (PEI) permettant aux salariés de placer la participation et l'intéressement versés par leur employeur.
Ces montants investis sont habituellement bloqués pendant 5 ans. Néanmoins, il est possible de demander un déblocage anticipé dans certains cas, notamment pour l'achat d'une résidence principale.
Les prêts à taux préférentiels
N'oubliez pas de considérer les emprunts à taux réduit qui sont considérés comme un apport personnel.
Bien qu'ils soient plafonnés et qu'ils exigent de répondre à différents critères, plusieurs prêts peuvent contribuer à augmenter votre capital de départ. C'est par exemple le cas du PTZ (prêt à taux zéro).
Mais il y a aussi :
- Le prêt Action Logement
- Ceux réservés aux fonctionnaires
- Ceux octroyés par les collectivités territoriales
- Les crédits accordés par les caisses de retraite ou la Caisse d'allocations familiales
- Le prêt relais
Quand fournir notre apport ? 😶
Le paiement de l'apport ne sera requis qu'au moment de la signature de l'acte authentique. En tant qu'acheteur, vous disposez d'un délai confortable entre la recherche du bien, la signature de la réservation et le jour de la signature du compromis de vente pour rassembler la somme demandée.
Cependant, il convient de noter qu'un dépôt de garantie peut être demandé au moment de la réservation. Ce montant, généralement compris entre 5 et 10 % du prix de vente, sera mise sous séquestre jusqu'à la finalisation de l'acte. Il est préférable de disposer d'un montant minimum avant de s'engager dans une promesse d'achat.
Peut-on avoir un crédit sans apport ? 🤨
Grâce à certaines banques
Bien qu'ils existent plusieurs moyens pour constituer un dépôt, et des dispositifs d'appuis, certains particuliers ne disposent pas de fonds propres pour financer leur projet. Ce sont notamment les jeunes actifs en début de carrière qui n'ont pas encore eu l'opportunité d'épargner.
Certaines acceptent de financer des demandes d'emprunt sans dépôt initial. Toutefois, pour obtenir cette faveur, il faut répondre à des critères stricts. La banque sera encore plus pointilleuse dans l'analyse de ce type de dossier, qui doit répondre à des critères précis et inclure de bonnes garanties.
Les premiers éléments examinés par l'analyste sont les revenus du ménage, les éventuels placements, la gestion des comptes bancaires et l'historique d'endettement.
Le taux d'endettement est un facteur clé
Le taux d'endettement d'un particulier ne doit pas dépasser 35 %, ce qui signifie que les mensualités de crédit ne devraient pas représenter plus d'un tiers de leurs possibilités financières. Toutefois, le reste à vivre n'est pas le même que l'on dispose de 1 500 euros ou de 5 000 euros, même à un taux d'endettement égal.
Une situation professionnelle stable est un avantage. Idéalement, le ménage doit travailler sous un contrat à durée indéterminée.
Dans le cadre d'un emprunt, le bien que vous souhaitez acheter est une garantie supplémentaire via une hypothèque ou une caution. En cas de défaut de paiement, la banque peut se rembourser en vendant le bien. Pour cette raison, la localisation du bien est cruciale, car elle détermine sa valeur de revente.
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