Appartement haussmannien : définition, clés historiques, prix

Vous vous intéressez aux appartements haussmanniens ? Emblème de Paris, l’immeuble haussmannien dispose de façades ornementées et de beaux balcons, ainsi qu’un toit en zinc. Témoins de la transformation de Paris durant le Second Empire, ces appartements associés au Baron Haussmann représentent encore aujourd’hui 60 % de la capitale française et ont inspiré les villes de Lyon, Toulouse ou encore Bordeaux. Que vous souhaitez acheter un appartement haussmannien ou que vous soyez tout simplement curieux, cet article vous explique tout ce qu’il faut savoir sur ces immeubles parisiens atypiques.

L’histoire de l’appartement haussmannien

L’histoire de l’appartement haussmannien débute en 1848, lorsque Napoléon III se rend à Londres. L’empereur est alors impressionné par l’urbanisme de la capitale anglaise, moderne et propre, tandis que Paris est toujours d’allure moyenâgeuse, construite de ruelles étroites et insalubres.

À la même époque se développe le mouvement hygiéniste, selon lequel les effluves de l’air, appelées miasmes, seraient à l’origine des maladies. Il apparaît que l’architecture de Paris empêcherait la circulation de l’air et rendrait ainsi la capitale d’autant plus insalubre.

Face à cela, ainsi que pour lutter contre la paupérisation des classes aisées, Napoléon Il nomme en tant que préfet de la Seine Eugène Haussmann. Ce dernier sera ainsi chargé des grands travaux entre 1853 et 1870, qui feront de Paris la capitale que nous connaissons aujourd’hui.

8 choses à connaître sur l'haussmannien

1. Les travaux haussmanniens ont été réalisés en 17 ans. Mais pourquoi ?

Après le décès du fils de Napoléon III à Londres en 1848, il fut extrêmement impressionné par la modernité et le modèle urbanistique et hygiénique de Londres.

Paris à cette époque était une ville étriquée, aux rues moyenâgeuses, un véritable coupe-gorge, une ville de l'époque. Sans compter toutes les barricades insurrectionnelles. Les immeubles parisiens construits en brique ou en plâtre sont bâtis sur des parcelles de façades étroites avec peu d'accès à la rue.

Pour le mouvement hygiéniste de cette époque très influente, il n'était pas acceptable d'avoir des rues aussi étroites et des maisons aussi hautes. La congestion entrave la circulation de l'air et favorise les "miasmes" qui causent des maladies et la mort. Dans le même temps, le centre de Paris se paupérise. Les riches quittent ces quartiers et s'installent dans les faubourgs nord-est et est.

Il y avait urgence sur le plan social et politique. En 1853, Napoléon III nomme Eugène Haussmann préfet de Paris et le charge de superviser les travaux, qui en 17 ans vont complètement transformer la ville.

2. Il reste 60 % d'immeubles haussmanniens à Paris

Haussmann était doté d'un pouvoir quasi-absolu par l'empereur. Il avait sa confiance. Avec la procédure d'expropriation, renforcée pour les grands travaux, il gérait les terrains situés de part et d'autre d'une percée. Son surnom était "l'Attila des expropriations".

Sa mission était de révolutionner le paysage urbain de la capitale. Il a su s'entourer d'une équipe efficace et dévouée. Dont de grands architectes comme Garnier, Baltard et Belgrand.

Une grande partie de son succès peut être attribuée à sa capacité à organiser le financement avec des banques telles que Péreire & Rothschild. Son "emprunt Haussmann" a également donné lieu à des montages financiers innovants, véritables précurseurs des partenariats public-privé (PPP). Tout comme lui, propriétaires, entrepreneurs et banquiers étaient souvent les inspirateurs de ses travaux... et ils en ont toujours été les grands bénéficiaires.

Il ne fait cependant aucun doute qu'il a sombré (quelques mois seulement avant Napoléon III) à la suite d'intenses critiques liées au coût du projet et à ses origines spéculatives.

En 17 ans, la morphologie de la capitale est donc radicalement modifiée :

• Des routes sont construites sur 64 kilomètres,
• Un total de 20 000 bâtiments ont été détruits et 30 000 ont été construits.
• La plantation de 80 000 arbres,
• Un total de 600 kilomètres de crêtes perchées.

Aujourd'hui encore, environ 60 % de Paris adhère au style haussmannien.

3. Les immeubles haussmanniens se trouvent majoritairement dans certains quartiers

Haussmann était un homme ordonné. Il aimait les lignes droites, la perspective, et voulait "aérer" la ville rapidement. Au lieu d'aligner ou d'élaguer les rues, il a préféré tracer de grandes percées rectilignes à travers les bâtiments existants en défonçant littéralement des milliers de constructions et en indemnisant les propriétaires.

Avantage secondaire reconnu par les historiens : il était également plus facile de faire passer la cavalerie et de tirer un canon si nécessaire.

Parmi les 6 grandes gares parisiennes, ces percées servent surtout de voie de délestage. A cette époque, les infrastructures de transport et de chemin de fer étaient en plein essor et il s'agissait de relier tout cela, en construisant des boulevards, des avenues, des rues, des lieux d'importance. Mais aussi des monuments entre chacune des gares.

C'est ainsi que l'architecture haussmannienne est constituée de cette masse dense de briques que l'on retrouve dans certains arrondissements bourgeois de l'Est parisien. Pour en savoir plus, jetez un coup d'œil à la carte de Paris d'aujourd'hui, où se cachent les haussmanniens.

4. Toutes les façades haussmanniennes se ressemblent

Bien qu'Haussmann n'ait pas construit d'immeubles lui-même, les normes qu'il a adoptées ont assuré un haut niveau d'homogénéité dans ses constructions.

A titre d'exemple, la façade devait être réalisée en pierre de taille. En effet, elle n'était plus réservée aux monuments et était désormais plus accessible. Grâce aux nouveaux moyens de transport, au sciage et au levage des blocs de pierre, ces matériaux pouvaient désormais être utilisés sur des maisons proches de Paris, de l'Oise, ou plus éloignées, permettant ainsi de les utiliser pour des habitations.

Un deuxième élément architectural introduit par Haussmann est que les façades des bâtiments occupant un même terrain doivent avoir la même hauteur. La hauteur de la façade doit également être proportionnelle à la largeur de la rue, avec une hauteur maximale de dix-huit mètres et de six étages. C'est ce qui rend aujourd'hui Paris si agréable et équilibré.

C'est Haussmann qui a choisi d'utiliser des plaques de zinc pour les toits : peu coûteuses, faciles à poser et à enlever. De plus, c'était un matériau nouveau à l'époque, symbole de modernité absolue. La légèreté de ce matériau permet aux charpentes de s'alléger. Enfin, un nouvel espace habitable est créé. C'est le début des chambres de bonne qui se trouvent sous les toits.

Il était également impératif que les façades soient uniformément décorées. On trouve ainsi des refends profonds entre le rez-de-chaussée et l'entrée (lignes tracées qui simulent les joints entre les pierres, et doublent les lignes horizontales le long des façades) ainsi que des bossages, des moulures, ou des corniches typiques de l'architecture haussmannienne.

5. Les balcons se trouvent au 2ème et 5ème étage

A l'époque, les immeubles haussmanniens n'étaient pas destinés à servir les classes supérieures de la société. Ces classes avaient déjà ou étaient en train de construire leurs propres hôtels privés. Son objectif était d'accompagner l'essor d'une nouvelle société civile. Chaque immeuble abriterait sous un même toit plusieurs familles de différentes classes sociales.

Bien que le 2e étage soit le plus luxueux de l'époque, il était réservé aux familles les plus aisées, qui n'avaient donc pas trop de marches à franchir ! En plus d'un balcon, il y avait soit un balcon filant. Il pouvait s'étendre sur toute la façade. Soit un balcon central, si l'immeuble comptait quatre fenêtres. Haussmann n'a jamais ignoré les aspects pratiques, malgré l'aspect esthétique. Le balcon avait pour fonction de d'accueillir une garde et de le mettre hors de portée d'éventuels agresseurs.

D'autre part, le 5e étage n'était pas particulièrement "noble". Mais plutôt réservé aux classes plus modestes. Même s'il y avait un balcon au 5ème étage, il ne s'agissait que d'équilibrer la façade ! En effet, les ferronneries y sont moins travaillées qu'au deuxième étage !

Aux troisième et quatrième étages, les appartements étaient plus adaptés à la petite bourgeoisie, et étaient souvent occupés par des locataires. L'appartement appartenant dans la plupart des cas au propriétaire du deuxième étage.

Le sixième et dernier étage était entièrement dédié aux domestiques. Il lui valut son nom de "chambre de bonne". Le sous-toit était divisée en petites pièces avec des pièces d'eau communes. L'escalier de service permettait d'accéder aux cuisines des autres appartements de l'immeuble, de sorte que vous pouvez y retourner directement.

6. La hauteur sous-plafond de ces bâtiments varie

Au 1er étage, qui était autrefois une entrée, les appartements étaient réservés aux propriétaires des magasins du rez-de-chaussée. Il était nécessaire de réduire le niveau juste au-dessus du porche de l'immeuble haussmannien pour des raisons de symétrie. Le porche était plus haut que les autres niveaux de l'immeuble. Dans ce cas, la hauteur sous plafond ne pouvait pas dépasser 2,60 mètres au premier étage, tandis que la hauteur sous plafond peut dépasser 3,20 mètres au deuxième étage.

La hauteur sous plafond diminuait avec l'augmentation des cages d'escalier, selon la hiérarchie sociale de l'époque. C'est l'inverse de la situation actuelle ! En France, les ascenseurs civils n'ont vu le jour qu'en 1870, et comme ils étaient très récents et très chers, on ne les trouvait que dans les résidences de luxe, comme les Grands Hôtels.

7. Il existe un plan classique haussmannien

Le concept de l'architecture haussmannienne s'incarne dans l'idée de la cour intérieure, source d'air et de lumière, qui séduit les hygiénistes de l'époque. Pour ces raisons, les immeubles sont souvent conçus en L ou en U, les petits mitoyens se chevauchant pour créer un ensemble homogène.

À l'intérieur d'un appartement haussmannien, il y a généralement une grande entrée appelée antichambre.

Le hall d'entrée se poursuit par un long couloir qui présente diverses pièces enfilées sur la façade et dotées de grandes fenêtres. La maison comprend une salle à manger, un salon et des chambres, ainsi qu'un espace dédié à la réception pour les plus prestigieux.

Dans l'histoire, la cuisine était largement reléguée au fond du couloir, accessible par un escalier de service. Parfois, même les escaliers étaient contournés.

La salle de bains, qui n'est souvent qu'un ancien point d'eau rénové, se trouve généralement du côté intérieur du couloir.

8. Parquet, moulures, cheminée : est-ce le style haussmannien ?

Les trois éléments principaux d'un appartement haussmannien sont le parquet, les moulures et la cheminée. On l'appelle aussi PMC.

Star incontestée des beaux logements haussmanniens, le parquet en bois massif, parfois en chevrons, point de Hongrie ou bâton rompu, donne un cachet certain à l'appartement. Attention toutefois aux bruits et aux grincements, qui peuvent devenir de plus en plus difficiles à vivre selon l'âge du parquet.

Marque de fabrique des intérieurs haussmanniens, les fameuses moulures ! On trouve une variété d'ornements en bois ou en métal aux angles des plafonds, le long des murs, ou sur les encadrements de portes ou de cheminées. Outre un profil à la grecque, des volutes Louis XV ou une géométrie Art déco, les moulures représentent l'élégance haussmannienne.

A l'extrémité du triptyque, la cheminée haussmannienne est généralement en marbre et sert à chauffer les pièces. Aujourd'hui, elle est considérée comme une décoration et un accessoire pour recevoir des amis autour d'un verre de vin.

Les particularités de l’appartement haussmannien

Les appartements haussmanniens sont très facilement reconnaissables à leur façade en pierre de taille richement décorée, à leur toit en zinc ainsi qu’à leurs balcons, la plupart du temps, situés au deuxième et cinquième étage. Tous les bâtiments haussmanniens présentent ainsi six étages au maximum et des décorations de façade unifiées.

Les immeubles haussmanniens sont souvent construits en U ou en L, offrant une cour intérieure. En plus de permettre une bonne luminosité au sein des appartements, cette cour assure une meilleure aération des pièces, suivant ainsi les recommandations des hygiénistes du Second Empire.

La décoration de l’appartement haussmannien est également typique : parquet massif en point de Hongrie ou chevrons, moulures aux murs, plafonds et encadrement de porte ou encore cheminée de marbre font de cet immeuble un bien exceptionnel, reconnaissable entre tous.

Appartement haussmannien et investissements immobiliers

Les immeubles haussmanniens sont les appartements les plus investis au sein du marché immobilier parisien. Situés dans la plupart des arrondissements de Paris, on peut facilement les retrouver le long des boulevards Haussmann, au sein des quartiers bourgeois ou dans les arrondissements prisés de la rive Gauche.

Possédant un charme incontesté et situé au cœur de la capitale, l’appartement haussmannien est très prisé des investisseurs. Ce dernier a, en effet, une image de prestige et représente l’architecture parisienne par excellence. De plus, l’appartement haussmannien est très flexible : il est facile de réaliser des travaux de réaménagement. En particulier, les logements situés au rez-de-chaussée deviennent aisément transformables.

Comment investir dans un appartement haussmannien ?

Si vous souhaitez investir dans un appartement haussmannien, il est important de prendre en compte certains points. En fonction de votre budget, il deviendra ainsi préférable de se diriger vers des quartiers plus ou moins prisés. Si vous souhaitez garder un budget bas, nous vous conseillons d’investir dans des petites surfaces, tels que le studio et le T2. Par ailleurs, la plupart de ces appartements sont situés dans le 20e arrondissement.

Il est également possible d’investir dans des villes autres que la capitale. En effet, des grandes villes françaises, telles que Bordeaux, Marseille, Lyon ou encore Toulouse, possèdent aussi des immeubles haussmanniens. En outre, ces villes touristiques sont très dynamiques et prisées. Cet investissement s'avèrera intéressant pour les personnes disposant d’un budget conséquent.

Rénover un appartement haussmannien

Rénover un appartement haussmannien peut s’avérer être une tâche difficile. En effet, il est important de respecter les caractéristiques particulières du bâtiment, telles que les moulures et le parquet en bois massif, tout en apportant une touche de modernité et de confort.

Ainsi, il pourra être nécessaire de faire appel à un ou plusieurs spécialistes pour vos travaux de rénovation. En particulier, la rénovation du parquet peut s’avérer être complexe. Si ce dernier s’est affaissé, il pourra être nécessaire de reposer l’ensemble du parquet afin de changer les lambourdes, situées en dessous.

L’intérieur de l'haussmannien est caractéristique. Nous vous conseillons donc d’éviter de retirer les moulures ou encore les cheminées, mais d’adapter votre décoration à ces dernières. Si vous souhaitez donner un coup d’éclat à votre cheminée en marbre, élément emblématique de l’appartement haussmannien, il est possible de repeindre cette dernière ou bien de réaliser un placage.

Finalement, les appartements haussmanniens peuvent également nécessiter des travaux d’isolation thermiques et sonores. En effet, ces beaux immeubles sont bien souvent situés au sein de quartiers bruyants, ce qui peut contribuer à une pollution sonore importante. Il pourra être nécessaire de réaliser des travaux afin de limiter ces nuisances. Par ailleurs, certains appartements ne possèdent toujours pas de double vitrage, ce qui peut contribuer à une déperdition thermique importante.

Dans tous les cas, n’hésitez pas à faire appel aux services d’un professionnel pour réaliser vos travaux de rénovation. Ce dernier saura vous conseiller pour le choix de matériaux dans le but de faire de votre appartement haussmannien un logement moderne et convivial.

Le diagnostic de performance énergétique des appartements haussmanniens

Si vous souhaitez vendre ou louer votre appartement haussmannien, il est désormais obligatoire de réaliser un diagnostic de performance énergétique (DPE). Le DPE est un outil ayant pour objectif d’informer le potentiel locataire ou acheteur sur la performance énergétique de l’appartement. Il permet également de recommander les potentiels travaux à réaliser afin d’avoir un bien moins dépensier en énergie.

Ce diagnostic permet au locataire de se renseigner sur la consommation énergétique du bien. Il inclut un inventaire des équipements de production de chauffage, d’eau chaude, de refroidissement et de ventilation au sein du bien. Ainsi que des informations sur la quantité de gaz à effet de serre émise par ce dernier. Le DPE est valable pour une durée de 10 ans et doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié.

Comme mentionné précédemment, les appartements haussmanniens, en raison de leur construction ancienne et de leur potentielle absence de double vitrage, peuvent être fortement dépensiers en énergie. Il pourra donc être nécessaire de réaliser des travaux d’isolation avant de mettre votre bien en vente ou en rénovation, afin de faciliter vos chances de louer ou vendre rapidement.