Acte de vente maison : tout ce qu'il faut savoir avant de signer

Acte de vente maison : indispensable pour la conclusion de la transaction immobilière, il s'agit de l'étape où les deux parties signent la vente définitive. Mais que contient ce document ? Quand le signer ? Avec quels frais ? Toutes les réponses ici !

Acte de vente maison : qu'est-ce que c'est ?

Un acte de vente maison, aussi appelé titre de propriété, est un contrat rédigé et authentifié par un notaire. La signature du contrat de vente représente l'étape finale de la transaction immobilière entre l'acquéreur et le vendeur, après la promesse ou le compromis de vente.

Cet acte juridique permet de finaliser l'achat d'un bien immobilier. Le notaire présent à la signature du contrat de vente atteste et enregistre l'accord entre les deux parties.

Comment se présente un acte de vente maison ?

L'acte de vente maison doit être signé dès que chaque partie est en capacité de conclure la vente. Le document reprend des informations relatives à la vente qui étaient déjà présentes dans la promesse de vente ou le compromis de vente.

Les informations dans l’acte de vente d’une propriété se classent dans l’ordre suivant :

Le Dossier de Diagnostics Techniques doit être obligatoirement joint à l’acte de vente au moment de la signature. Il comprend l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires pour la vente qui sont :

• Diagnostic de performance Énergétique (DPE), obligatoire depuis 2011
• État des risques et de pollution (ERP)
• Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
• État de l’installation intérieure de gaz pour les installations de plus de 15 ans
• Diagnostic termites
• Diagnostic amiante pour les biens dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997
• Diagnostic électrique
• Diagnostic plomb pour les biens qui ont été construits avant 1949

Quels documents pour l'acte de vente ?

En plus du Dossier de Diagnostics Techniques regroupant les diagnostics immobiliers réalisés, chaque partie doit fournir plusieurs documents au notaire pour valider l’acte de vente maison.

Dans le cas d’une vente d’un bien en lots en copropriété, le vendeur est tenu d’apporter des documents supplémentaires conformément à la loi Alur du 27 mars 2014 et de l’article L721-2 du code de la construction et de l’habitation.

Ces documents pour l’acte de vente d’un bien en copropriété sont relatifs à :

• La superficie du lot qui est aussi indiquée dans le métrage loi Carrez

• L'organisation de l’immeuble : règlement de copropriété, documents d’entretien de l’immeuble, notice d’information relative aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement du syndicat de copropriété.

• Montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget payées par le copropriétaire vendeur

• Somme que devra l’acheteur au syndicat de copropriété

• État des charges impayées des copropriétaires et de la dette due aux fournisseurs

• Montant de la part du fonds de travaux versé au lot principal vendu avec le montant de la dernière cotisation versée par le copropriétaire vendeur

En cas de vente d'un terrain à construire, l'acte de vente doit inclure :

• un descriptif détaillé du terrain
• sa surface exacte
• les délimitations du terrain
• la mention d'une ou plusieurs servitudes de passage

L’acte de vente maison est également plus précis que le document de la promesse ou compromis de vente, en détaillant le nombre de mètres carrés exact ainsi que le prix de la transaction hors frais de notaire.

Le vendeur doit s’assurer que le dossier est complet le jour de la signature de la promesse de vente afin de pouvoir finaliser plus-tard l’acte de vente de la maison.

Qui décide de la date de signature de l'acte de vente ?

La date de la signature de l'acte de vente maison chez le notaire est établie conjointement par le vendeur et l’acheteur au moment de la signature de la promesse ou du compromis de vente.

Elle intervient généralement 2 à 3 mois après car cela laisse le temps au notaire d’établir l’acte de vente et vérifier des documents ainsi qu’à l’acquéreur d’obtenir son prêt immobilier.

Quand peut-on signer l'acte de vente ?

La signature définitive de l’acte authentique de vente intervient plusieurs mois après celle de l'avant-contrat. En général, ce délai est d'au moins 3 mois. La date est estimée dans l’avant-contrat.

La signature de l’acte de vente maison chez un office notarial permet également au vendeur du bien de remettre en main propre les clés du bien à l’acheteur. Ce dernier peut ainsi profiter du bien et de l’occuper dans l’immédiat s’il le souhaite.

Comment se passe l'acte de vente chez le notaire ?

Le jour de la signature de l’acte de vente maison, les parties se retrouvent chez le notaire choisi par l’acquéreur. En effet, c’est à lui que revient la charge des frais de notaire. Le notaire commence par lire le contrat de vente aux parties.

Cette lecture est longue et peut prendre au moins 2 heures. Ensuite, le vendeur et l'acheteur peuvent poser des questions sur des termes techniques ou des clauses mal comprises. Le prix de la maison doit être payé au moment de la signature de l'acte authentique de vente. Si l'acheteur a eu recours à un prêt immobilier pour l'achat de la maison, le notaire demandera à la banque garante du crédit de transférer le montant quelques jours avant la signature, et y ajoutera le dépôt de garantie. Une fois la lecture du contrat de vente terminée, les deux parties peuvent signer l’acte de vente maison sur chaque page du contrat. Ensuite, le document est signé par un notaire qui délivre son authentification Les parties de l’acte de vente peuvent maintenant signer de façon électronique, avec la lecture et la conservation de l’acte. Le notaire doit juste s’assurer de réunir les deux parties pour pouvoir procéder à la signature ainsi qu’à la remise des clefs. Un support numérique est dès lors mis à disposition des parties pour la signature.

En plus de la signature électronique, l’acte est authentifié par une clé Réal ainsi qu’une clé USB spéciale qui renferme les certificats du notaire.

Cette lecture électronique permet aux parties de suivre en temps réel les clauses contractuelles de l’acte de vente maison édictées par le notaire.

Le notaire garde l’unique original de l'acte de vente après la signature, appelé dans le jargon la minute. Il publie par la suite l'acte de vente au fichier immobilier, situé au service de publicité foncière dont dépend le bien. Cet enregistrement rend l'acte de vente opposable au tiers.

Le jour de la signature du contrat de vente, le notaire remet une attestation de propriété immobilière à l'acheteur.

Qui garde l'acte de vente ?

C'est le notaire qui est tenu de conserver l'original l’acte de vente immobilier pendant 75 ans. Le contrat sera archivé avec les autres actes notariés de l’étude notariale.

Le nouveau propriétaire reçoit ensuite une copie de l'acte de vente quelques mois après la signature.

Le temps de conservation obligatoire est de 30 ans, même s'il est amené à vendre le bien par la suite. En cas de perte ou de disparition du document pour quelconque raison, il est toujours possible de demander au notaire une nouvelle copie.

En cas de perte ou de disparition du document pour quelconque raison, il est toujours possible de demander au notaire une nouvelle copie.

Pour un acte de vente maison d'un bien en copropriété, le nouveau copropriétaire doit conserver le document durant une période minimale de 10 ans avec :

• La preuve de paiement des charges de la copropriété,
• Procès-verbaux des assemblées générales du syndicat de copropriété
• Les correspondances avec le syndicat

Quels sont les frais d'acte de vente ?

Les frais d’acte de vente maison sont versés par l’acheteur le jour de la signature de l’acte de vente. Ces frais sont de l’ordre de 7 à 8 % du montant de la vente pour un logement ancien et de 2 à 3 % lorsqu’il s’agit d’un logement neuf.

Il est toutefois possible pour l’acquéreur de diminuer le montant des frais d’acte de vente de deux façons :

• Par le règlement des frais d’agence en contournant par le notaire. Pour cela il faut donc distinguer explicitement dans le compromis de vente le prix net du vendeur avec les frais d’agence.

• En séparant le montant du mobilier du prix d’achat du bien, car les frais de notaire seront alors calculés uniquement sur le prix du bien, et non sur celui du mobilier.

Annulation acte de vente maison : est-ce possible ?

En théorie, une fois l'acte de vente maison signé il est peu probable de faire marche arrière pour l'acheteur sous peine de payer des dommages et intérêts à l'acheteur. Néanmoins, il existe 4 situations où l'annulation d'un acte de vente est toléré :

1 - Annulation d'un acte de vente immobilier pour non-respect de l’obligation de délivrance du vendeur :

Le vendeur doit délivrer à l’acheteur un bien conforme à la description faite dans le contrat de vente, et sans occupants. Si cette obligation n'est pas respectée, l’acheteur peut faire un recours en justice pour faire annuler la vente et se faire rembourser. 2 - Annulation d'un acte de vente immobilier pour vice de consentement ou dol :

Cela s'applique si le vendeur a volontairement trompé l'acheteur en lui cachant certains détails concernant le bien immobilier à l'acheteur dans le but de modifier son avis sur la propriété. Afin d'annuler une vente immobilière en raison d'un consentement non éclairé ou d'une fraude, l'acheteur doit justifier l'existence des vices majeurs qui nuisent à l'habitation du logement. 3 - Annulation d'un acte de vente immobilier pour vice caché L'acheteur a également la possibilité d'annuler la vente du bien en raison d'un défaut majeur dont ni lui ni le vendeur n'avaient connaissance. Par exemple : un terrain contaminé, la présence de nuisibles dans le bien ou des fondations qui se dégradent. Dans ce cas, l'acquéreur doit déposer une demande de garantie pour vices potentiels.

4 - Annulation vente immobilière pour lésion

Dans ce cas, c'est le vendeur qui est en mesure de faire annuler la transaction immobilière. En effet, s'il estime qu'il a vendu son bien immobilier à un prix trop faible par rapport à sa vraie valeur lors de la signature de l’acte de vente maison.

Il peut dans ce cas intenter une action en justice pour faire annuler la vente ou demander une compensation financière. La décision de justice se basera sur l'avis d'experts indépendants qui peuvent affirmer qu’il y a eu lésion , à savoir que le prix de vente du bien était inférieur ou égal à 5/12ème de sa vraie valeur.