Acheter une passoire thermique : rénovation, investissement 2023

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ? 🤔

Un bilan énergétique mauvais

Une passoire thermique, également appelée passoire énergétique, désigne un logement (qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement) présentant des caractéristiques spécifiques, notamment une consommation énergétique élevée et une émission importante de gaz à effet de serre (GES).

Généralement, il s'agit de logements anciens présentant des problèmes d'isolation thermique, notamment au niveau des murs, des combles et des fenêtres. De plus, le mode de chauffage utilisé peut également contribuer aux émissions de GES.

Dans le cadre de la loi Climat, l'objectif est de promouvoir la mise à disposition de logements décents à la location et de rendre le parc immobilier plus respectueux de l'environnement. Dans cette optique, le gouvernement français a instauré une interdiction de mise en location des passoires thermiques, c'est-à-dire des logements classés G+ et consommant plus de 450 kWh/mètre carré par an.

Des travaux de rénovation à prévoir

Cette interdiction est entrée en vigueur le 1er janvier 2023, ce qui signifie que les propriétaires de ces biens sont désormais tenus d'effectuer des travaux de rénovation énergétique pour pouvoir les proposer à la location. En l'absence de ces travaux, la vente du bien immobilier peut être envisagée comme une alternative.

Cette mesure vise à encourager les propriétaires à améliorer l'efficacité énergétique de leurs logements, à réduire les émissions de GES et à offrir des conditions de vie plus confortables aux locataires. En investissant dans des travaux de rénovation énergétique, les propriétaires peuvent augmenter la valeur de leur bien, réduire les coûts énergétiques à long terme et contribuer à la lutte contre le changement climatique.

Cependant, il est important de noter que les travaux de rénovation énergétique peuvent représenter un investissement financier significatif pour les propriétaires, en fonction de l'étendue des améliorations nécessaires. Il est donc essentiel de prendre en compte ces aspects, ainsi que les éventuelles incitations financières et les avantages à long terme, pour évaluer la viabilité économique de la rénovation énergétique d'une passoire thermique.

Faut-il investir dans une passoire thermique ? 🤔

Un investissement qui peut être rentable

L'existence d'une décote sur les logements énergivores offre une opportunité aux propriétaires de vendre leur bien immobilier sans avoir à réaliser des travaux de rénovation énergétique préalables. Toutefois, il est important de souligner qu'à partir du 1er avril 2023, les propriétaires devront fournir un audit énergétique pour les biens classés F et G.

Pour les investisseurs, l'acquisition d'un bien immobilier avec une étiquette énergétique F ou G est souvent associée à une décote significative. En effet, les propriétaires ne peuvent pas espérer vendre leur bien au prix du marché en raison de sa performance énergétique médiocre.

Les potentiels acheteurs doivent procéder à une évaluation minutieuse des coûts liés à la rénovation énergétique avant de présenter une offre d'achat. La décote exigée doit dépasser le montant total engagé pour les travaux de rénovation. De plus, la taille du logement doit également être prise en compte, car cela implique un investissement à long terme. Toutefois, il est important de noter que grâce aux aides financières et aux incitations mises en place par l'État français, l'achat d'une passoire thermique peut être davantage rentabilisé.

Conseils d'expert

"En tant qu'expert immobilier, je comprends que vous envisagiez l'investissement dans un logement qualifié de passoire thermique. Cette décision doit être évaluée avec soin, en tenant compte de plusieurs facteurs importants.

Tout d'abord, il est essentiel de considérer le coût des travaux de rénovation énergétique nécessaires pour améliorer les performances énergétiques du logement. Les passoires thermiques nécessitent généralement des investissements significatifs pour améliorer l'isolation, les systèmes de chauffage et de refroidissement, ainsi que d'autres aspects liés à l'efficacité énergétique. Vous devez évaluer attentivement ces coûts et vous assurer qu'ils sont viables par rapport à votre budget et à vos objectifs financiers.

De plus, il est important de prendre en compte les incitations financières disponibles pour les rénovations énergétiques. Dans de nombreux pays, il existe des subventions, des crédits d'impôt ou d'autres avantages fiscaux pour encourager les propriétaires à entreprendre des travaux de rénovation énergétique. Renseignez-vous sur les programmes existants dans votre région et évaluez comment ces incitations pourraient réduire les coûts totaux de rénovation.

Ensuite, considérez le potentiel de valorisation du bien immobilier une fois les travaux de rénovation énergétique terminés. Les améliorations apportées à l'efficacité énergétique peuvent augmenter la valeur du logement et attirer un plus grand nombre d'acheteurs potentiels à l'avenir. Cependant, il est important de tenir compte de l'évolution du marché immobilier et des préférences des acheteurs potentiels dans votre région.

Paloma, expert immobilière depuis 6 ans

Considérer les avantages comme les inconvénients

L'investissement dans un logement qualifié de passoire thermique, avec une étiquette énergétique F ou G, peut présenter une occasion intéressante en raison des décotes appliquées. Cependant, il est primordial d'adopter une approche proactive et réfléchie pour ce projet immobilier. Les potentiels acheteurs doivent mener une évaluation approfondie du montant des travaux de rénovation requis, en considérant tous les aspects financiers associés. Ils doivent préparer un dossier de financement solide, en tenant compte des coûts totaux, de la durée estimée du projet et de la nécessité éventuelle de recourir à un emprunt pour financer les travaux.

Pour maximiser le rendement de leur investissement, les propriétaires peuvent effectuer différentes simulations pour déterminer leur éligibilité à des aides financières spécifiques et à des dispositifs de défiscalisation. Ces simulations permettent d'estimer les montants auxquels ils pourraient prétendre. Cependant, il est essentiel de garder à l'esprit que la plupart de ces aides et dispositifs sont conçus pour un investissement à long terme. Par conséquent, une revendication prématurée du bien immobilier après les travaux de rénovation pourrait compromettre les avantages financiers escomptés.

Il est recommandé de solliciter l'expertise de professionnels de l'immobilier, de conseillers financiers et d'experts en rénovation énergétique pour obtenir des conseils personnalisés et éclairés. Ces experts peuvent vous aider à analyser en détail les coûts, les avantages potentiels et les risques liés à l'investissement dans une passoire thermique. Ils peuvent également vous orienter vers les meilleures pratiques en matière de financement et d'optimisation des aides disponibles.

Quel coût de rénovation pour ce type de bien ? 🤨

Acquérir une passoire thermique en vue de la rénover dans le but de la mettre ensuite en location peut s'avérer une stratégie rentable. En effet, de nombreux travaux de rénovation sont éligibles aux aides de l'État, lesquelles peuvent être cumulées avec des dispositifs de défiscalisation.

Les aides disponibles pour les travaux de rénovation énergétique sont diverses

Parmi celles-ci, MaPrimeRénov' se distingue comme une prime gouvernementale spécialement dédiée à la rénovation énergétique des logements. Cette aide peut être accordée à tous les propriétaires qui envisagent d'entreprendre de tels travaux, que ce soit dans leur résidence principale ou dans un bien destiné à la location. Il convient toutefois de noter que le logement doit avoir été construit il y a au moins 15 ans. Afin de déterminer l'éligibilité des travaux et le montant auquel chaque propriétaire peut prétendre, un simulateur est mis à disposition.

Par ailleurs, les collectivités territoriales proposent également des aides spécifiquement dédiées à la rénovation énergétique

Il s'agit principalement de subventions accordées par des régions, des communes ou des agglomérations. Ces aides viennent compléter les dispositifs nationaux et permettent d'obtenir un soutien financier supplémentaire pour les travaux de rénovation.

Les dispositifs de défiscalisation offrent des opportunités intéressantes pour les investissements immobiliers

L'un de ces dispositifs est le dispositif Denormandie, qui permet aux propriétaires de bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu. Pour être éligible à ce dispositif, le propriétaire doit s'engager à rénover un logement acquis dans un quartier ancien et dégradé. Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l'opération. Une fois les travaux terminés, le bien doit être mis en location.

Un autre dispositif intéressant est le déficit foncier

Il s'adresse aux propriétaires d'un bien locatif non meublé ayant choisi le régime d'imposition au réel. Ce dispositif permet tout d'abord de déduire certaines charges éligibles des revenus fonciers. Le déficit foncier correspond à la part des charges qui dépasse les revenus fonciers. Cette différence peut être déduite du revenu global imposable. Il convient de noter que la déduction du déficit foncier est plafonnée à 10 700 €.

Ces dispositifs de défiscalisation offrent des avantages financiers significatifs pour les investisseurs immobiliers. En réduisant leur impôt sur le revenu, ces dispositifs permettent d'optimiser le rendement de l'investissement immobilier et de faciliter la réalisation de travaux de rénovation.

Reconnaître une passoire thermique

Quelles dates considérer concernant les passoires thermiques ? 😶

Le 24 août 2022

En tant que propriétaire-bailleur, vous n'êtes pas autorisé à augmenter les loyers de vos logements qui ont une note F et G.

De plus, il est impératif de remettre en état de location vos logements classés E. Cela en effectuant des travaux de rénovation énergétique qui permettront de répondre aux normes requises.

À partir du 1er janvier 2023

Tout logement consommant plus de 450 kWh/m²/an d'énergie finale sera considéré comme indécent. Par conséquent, la location de ces logements sera interdite et sanctionnée par la loi.

À partir du 1er janvier 2025

La location de logements classés G, consommant plus de 420 kWh/m²/an d'énergie, sera également interdite.

Puis, à partir du 1er janvier 2028

La location de logements classés F, consommant plus de 420 kWh/m²/an d'énergie, sera également proscrite. Les locataires auront alors le droit d'exiger de leur bailleur qu'il effectue des travaux de rénovation et d'isolation thermique.

Enfin, d'ici 2034

Les logements classés E seront considérés comme indécents et donc interdits à la location, conformément aux normes établies.

Voici un tableau récapitulatif de certaines lois encadrant les performances énergétiques des biens immobiliers.