Peut on acheter un terrain sans construire : plan constructible

Peut-on acheter un terrain sans construire : L'achat d'un terrain en vue de construire sa propre demeure est une entreprise qui requiert une attention particulière et une analyse minutieuse. Avant de s'engager dans cette démarche, il est primordial d'examiner attentivement certains éléments cruciaux afin de prendre des décisions éclairées.

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Achat d'un terrain constructible🤨

Un terrain à vocation constructive est une parcelle de terrain qui présente la possibilité d'accueillir une ou plusieurs nouvelles constructions.

Afin d'être qualifié de constructible, un terrain doit simultanément satisfaire plusieurs critères :

Autorisation

Il doit être légalement autorisé à recevoir une construction. Ce critère est notamment déterminé par le plan local d'urbanisme (PLU), qui précise la destination des sols autorisée ainsi que les règles de construction applicables.

Il doit posséder les capacités physiques requises pour recevoir une construction. La composition du sol et du sous-sol doit être capable de supporter le poids et les charges de la future construction. Cela tout en garantissant la sécurité des occupants.

Viabilisation du terrain

Il doit être accessible ou susceptible d'être raccordé à une ou plusieurs voies d'accès au terrain (notamment pour les véhicules et les matériaux de construction). Et ultérieurement, à la plupart, voire à la totalité des réseaux d'infrastructures courants (eau potable, électricité, gaz, assainissement collectif, télécommunications, etc.).

Lorsque tous ces critères sont réunis, le terrain peut être considéré comme constructible. En revanche, si l'une de ces conditions cumulatives n'est pas remplie, le terrain perd son caractère constructible.

Il est essentiel de prendre en compte ces paramètres lors de l'analyse d'un terrain en vue de son acquisition. Cela afin d'évaluer adéquatement sa faisabilité pour un projet de construction. La conformité aux normes juridiques et aux exigences techniques, ainsi que la disponibilité des infrastructures nécessaires, jouent un rôle prépondérant dans la viabilité d'un tel projet.

Peut-on acheter un terrain sans construire ? 😶

Il n'y a pas d'obligation

En principe, l'acquéreur d'un terrain à bâtir n'est pas obligé de procéder à la construction sur la parcelle qu'il a acquise s'il ne le souhaite pas. Toutefois, afin de restreindre cette situation, certaines municipalités appliquent une taxe sur les terrains constructibles demeurant vierges de toute construction.

Il convient de noter que le risque principal réside dans la possibilité qu'un terrain constructible devienne ultérieurement non-constructible après son acquisition. Seul le permis de construire permet de "figer" le caractère constructible pendant une période de trois ans, correspondant à la durée initiale d'un tel permis.

Prendre en compte chaque facteur pour choisir le bon terrain

Il est important de souligner que l'acheteur qui envisage dès le départ l'acquisition d'un terrain sans l'intention de construire sa résidence a tout intérêt à se tourner vers des offres de terrains non constructibles. Cela s'explique notamment par des considérations financières. En effet, le prix du mètre carré d'un terrain non constructible est nettement inférieur à celui d'un terrain constructible.

Il est donc essentiel pour les acheteurs potentiels de terrains à bâtir de prendre en compte ces facteurs afin de faire des choix éclairés. L'évaluation des risques liés à la modification éventuelle du statut constructible du terrain. Tout comme la recherche d'alternatives telles que les terrains non constructibles, permettent de prendre des décisions en toute connaissance de cause et de s'adapter aux contraintes et aux objectifs financiers de chaque projet.

"En tant qu'expert immobilier, je comprends que vous envisagiez l'achat d'un terrain sans construire. Voici quelques conseils à prendre en compte :

Recherchez des terrains non constructibles : l'option la plus évidente consiste à rechercher spécifiquement des terrains qui ne sont pas destinés à la construction. Ces terrains peuvent être utilisés à des fins agricoles, récréatives ou simplement comme investissement à long terme. Ils sont généralement moins chers que les terrains constructibles et peuvent offrir des opportunités intéressantes.

Avant d'acheter un terrain, assurez-vous de comprendre pleinement sa classification. Certains terrains peuvent être considérés comme constructibles. Mais ils comportent des restrictions ou des exigences spécifiques. Il est important de consulter les documents d'urbanisme locaux et de contacter les autorités compétentes pour obtenir des informations précises.

Bien que le terrain puisse être actuellement non constructible, il peut être utile de vérifier s'il existe des possibilités de changement d'affectation à l'avenir. Les plans d'urbanisme évoluent parfois, et un terrain non constructible aujourd'hui pourrait devenir constructible à l'avenir. Cependant, cela dépend des politiques locales et peut être incertain.

Lors de l'achat d'un terrain sans intention de construire, pensez à sa valeur à long terme. L'emplacement, les caractéristiques naturelles et le potentiel de développement futur peuvent influencer la valeur du terrain. Il est important de prendre en compte ces facteurs pour évaluer le potentiel de rendement sur votre investissement."

Fabien, agent immobilier depuis 4 ans

Les frais d'achat sur un terrain 😶

Les émoluments notariaux

Si le vendeur du terrain à bâtir a sollicité la collaboration de son notaire ainsi que celle de l'acquéreur pour la rédaction de l'acte authentique. Alors, des "frais de notaire" doivent être réglés (par défaut, assumés par l'acheteur).

Leur montant dépend principalement du prix de vente du terrain. En moyenne, ces frais s'élèvent à environ 7 % du prix total du terrain. Ils englobent les droits de mutation, les honoraires notariaux ainsi que les frais d'enregistrement de l'acte.

La taxe d'aménagement

Que l'on acquière un terrain constructible en tant que terrain isolé dans une zone disséminée ou au sein d'un lotissement, il est nécessaire de s'acquitter de la taxe d'aménagement. Cette taxe d'urbanisme est exigée pour toute construction nécessitant une autorisation d'urbanisme, telle qu'un permis de construire.

Il est important de prendre en considération ces aspects financiers lors de l'achat d'un terrain à bâtir. Les frais de notaire, qui incluent diverses charges liées à la rédaction de l'acte authentique, peuvent représenter une part considérable du coût total. De même, la taxe d'aménagement, qui contribue au financement des équipements publics, doit être prise en compte pour évaluer l'investissement global.

Il est recommandé de consulter un notaire spécialisé dans l'immobilier pour obtenir des informations précises sur les frais de notaire applicables à votre transaction spécifique. De plus, se renseigner auprès des autorités compétentes concernant les réglementations locales est important. Celles relatives à la taxe d'aménagement permettra de mieux comprendre les obligations fiscales associées à votre projet de construction.

Les coûts de raccordement

Si le terrain que vous achetez n'est pas déjà viabilisé, il est essentiel de prévoir un budget pour les éléments suivants :

• Le raccordement aux réseaux d'eau
• D'électricité, de gaz
• De télécommunications ainsi qu'à l'assainissement collectif
• De plus en plus fréquemment, à la fibre optique

Afin d'éviter les surprises désagréables, il est crucial d'estimer de manière précise les coûts prévisibles de la viabilisation du terrain. Cela implique notamment de prendre en compte la distance qui sépare le terrain des principaux équipements ou réseaux publics. De manière logique, plus cette distance est longue, plus les frais de raccordement sont élevés.

Selon les municipalités, diverses taxes de raccordement peuvent également s'ajouter, telles que la participation pour le financement de l'assainissement collectif (PFAC) et la taxe locale d'équipement (TLE).

Les frais de raccordement peuvent varier considérablement. Selon le site SeLoger, pour un terrain situé dans un quartier résidentiel déjà bien desservi par les différents réseaux, ils peuvent avoisiner les 5 000 euros. Cependant, ces coûts peuvent dépasser les 10 000 euros. Voire atteindre les 15 000 euros, si le terrain est très isolé ou présente des caractéristiques topographiques complexes.

Les contrats de construction possibles 😗

Le contrat de construction de maison individuelle (CCMI)

Qu'il soit accompagné ou non de la fourniture de plans (c'est-à-dire le choix d'une maison préétablie ou la création d'une maison avec des options personnalisables), est établi avec le constructeur. C'est le contrat le plus réglementé, offrant des garanties sur le prix et la livraison de la maison.

Le contrat de maîtrise d'œuvre

Il est signé si vous optez pour un architecte ou un maître d'œuvre. Ce contrat définit les modalités de collaboration entre vous et le professionnel choisi.

Le contrat d'entreprise

Il est nécessaire si vous gérez vous-même la maîtrise d'œuvre ou si vous la confiez à un maître d'œuvre ou à un architecte. Vous devez alors signer des contrats d'entreprise avec chaque intervenant sur votre chantier, en parallèle du contrat de maîtrise d'œuvre.

Le contrat de réservation en VEFA (vente en état futur d'achèvement)

Il est signé avec le promoteur immobilier. Ce contrat, qui se compose d'une réservation initiale puis d'un contrat de vente, concerne l'acquisition d'un logement qui sera achevé ultérieurement.

Lors de la construction d'une maison, le choix du contrat approprié dépend de vos préférences, de vos besoins spécifiques et de la structure de votre projet. Chacun de ces contrats offre des avantages et des obligations distincts. Il est important de comprendre les termes et les conditions de chaque contrat, ainsi que les responsabilités de toutes les parties impliquées.

Quel délai entre l'obtention du terrain et la construction😗

Pas d'obligation directe de s'engager dans des travaux

Quelle est la durée maximale pendant laquelle on peut conserver un terrain sans construire après son acquisition ? Il n'y a pas d'obligation de s'engager immédiatement dans des travaux de construction de son logement après l'achat d'un terrain constructible.

Ainsi, il est possible de maintenir un terrain à bâtir vacant tant que la parcelle demeure constructible, après l'obtention d'un permis de construire. Cependant, conformément au Code de l'urbanisme, il est nécessaire de "démarrer" les travaux dans les trois années suivant l'obtention du permis.

En effet, le délai de validité du permis est fixé à trois ans, avec la possibilité de deux prolongations d'une année chacune.

Une durée théorique de 5 ans

En conséquence, théoriquement, l'acquéreur dispose d'un délai de cinq ans (trois ans pour la validité initiale du permis de construire, et deux prolongations d'un an) pour entamer les travaux. Toutefois, il convient de noter que la demande de prolongation du délai de réalisation des travaux de construction ne peut être effectuée que si les règles d'urbanisme n'ont pas évolué. Et ce de manière défavorable à l'égard de l'acquéreur depuis l'obtention du permis.

En revanche, il n'existe pas de délai spécifique pour achever les travaux une fois qu'ils ont débutés. Cependant, il est important de respecter les éventuels délais stipulés dans les contrats signés avec les professionnels intervenant dans le processus de construction.

Quelle est la procédure d'achat pour un terrain ? 😶

Le pré-contrat

La conclusion du pré-contrat intervient suite à l'accord du vendeur et de l'acheteur sur le prix et d'autres modalités éventuelles. Ce pré-contrat permet à l'acquéreur de rassembler les fonds nécessaires (qu'ils soient issus de ses propres ressources telles que son épargne ou d'un prêt bancaire). La poursuite de la vente est souvent soumise à une condition suspensive, à savoir l'obtention du financement par l'acquéreur.

La signature de l'acte de compromis de vente

Qu'il s'agisse d'un compromis de vente ou d'une promesse de vente. Il s'agit d'un acte qui peut être conclu directement entre le vendeur et l'acheteur ou par l'intermédiaire d'un notaire (dans ce cas, il s'agit d'un acte authentique). Les signatures des deux parties (vendeur et acheteur) sont obligatoires dans tous les cas. Cette signature peut entraîner le versement d'un acompte (ou d'un séquestre). Il s'agit d'une somme d'argent immobilisée qui permet à l'acheteur de réserver le bien en vue de la vente. Dans ce cas, il est impératif de passer par un notaire.

Acte de vente authentique

La procédure d'acquisition d'un terrain à bâtir se conclut par la signature de l'acte authentique de vente devant notaire. Le solde restant est alors intégralement versé et l'acquéreur devient immédiatement propriétaire.

Quelle différence entre terrain isolé et en lotissements ?

Le code de l'urbanisme établit une distinction entre deux types de terrains.

D'une part, le terrain "isolé" ou "hors lotissement"

Il désigne un terrain qui n'est pas issu d'une division foncière. C'est-à-dire qu'il n'a pas été subdivisé en plusieurs parcelles. On le qualifie également de terrain en diffus. Dans ce cas, il peut être mis en vente sans avoir été borné ni viabilisé.

D'autre part, le terrain situé dans un lotissement

Il est le fruit d'une procédure de lotissement, où un promoteur divise un terrain en plusieurs parcelles. Avant sa commercialisation, le lotisseur doit obtenir un permis d'aménager. Ou alors une décision de non-opposition de la mairie pour diviser une parcelle en plusieurs lots constructibles. Le terrain en lotissement doit obligatoirement être borné et viabilisé, c'est-à-dire qu'il doit être délimité et doté des équipements nécessaires (accès aux voies de circulation, réseaux d'eau, d'électricité, etc.).

Il convient de souligner que cette distinction est d'une importance capitale lors de l'acquisition d'un terrain, car elle influence les conditions de vente et les obligations qui incombent tant au vendeur qu'à l'acheteur. Il est essentiel de s'assurer de la conformité légale du terrain et de comprendre les implications liées à son statut (isolé ou en lotissement) avant de procéder à l'achat.