Investir dans un terrain agricole

Acheter terrain agricole. Investir dans l'achat et l'exploitation de terres agricoles est aujourd'hui considéré comme un investissement stratégique.

Les investisseurs institutionnels sont de plus en plus nombreux à s'intéresser à acheter un terrain. En effet, ils anticipent une rapide augmentation des prix du foncier agricole offrant ainsi des opportunités de spéculation intéressantes.

Comment acquérir un terrain agricole ?

L'accès au foncier est aujourd'hui le principal obstacle à l'installation des nouveaux agriculteurs. En effet, le prix des terres est en constante augmentation depuis plusieurs années. Deux raisons expliquent cette hausse.

Les surfaces disponibles pour l'installation agricole se réduisent

Cela surtout en zone périurbaine, en raison de l'augmentation de la taille des exploitations. Les exploitations s'agrandissent principalement grâce au bouche-à-oreille.

Il s'agit d'un moyen très efficace d'acquérir une parcelle. En effet, l'information est détenue en priorité par l'entourage proche du vendeur ou de l'acquéreur.

Le foncier est de plus en plus déconnecté de sa valeur agronomique

Il est victime de la spéculation et de la concurrence des activités non-agricoles. Il est donc important de bien se renseigner et de se faire accompagner par un professionnel pour éviter les pièges. Ainsi qu'investir judicieusement dans une parcelle.

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Quel statut pour un terrain agricole ?

Pas de statut particulier

Devenir agriculteur ne nécessite pas de diplôme particulier, contrairement à d'autres professions. Cela signifie que tout le monde peut accéder à cette profession.

C'est une personne qui travaille le sol pour produire des plantes utiles :

• aux êtres humains
• et à l'élevage des animaux.

Il peut exercer son métier de manière indépendante, professionnelle ou non.

Inscription au CFE

Pour exercer des professions agricoles, il est nécessaire de s'inscrire au CFE (Centre de Formalités des Entreprises) de sa région.

Lorsque ces activités sont importantes, une affiliation à la MSA (Mutualité Sociale Agricole) est requise. Il s'agit du régime de sécurité sociale pour les exploitants et salariés du secteur.

Terrain à usage personnel

Sachez que la loi autorise la détention de terres à usage personnel. Vous n'êtes pas obligé de les louer ou de les exploiter. Vous pouvez les utiliser comme surfaces :

• de loisirs, 
• de construction, pour une résidence par exemple,
• ou même de plantation d'arbres, selon vos besoins.

Il est possible de devenir agriculteur à titre principal ou secondaire. Si vous souhaitez développer une exploitation, vous devrez le devenir vous-même. Cela vous permettra d'exercer la profession à titre secondaire.

En outre, il est fréquent qu'un propriétaire loue son site à un agriculteur.

Pourquoi acheter un terrain agricole ?

Une possibilité de production

Les parcelles offrent une variété de possibilités, telles que :

• la production d'aliments
• et la construction de logements.

Avec l'augmentation de la population, les prix des surfaces sont en constante hausse.

Un investissement rentable

Les vignes ont connu la plus forte augmentation, en multipliant leur prix par hectare par 3 en moins de 20 ans. Si vous recherchez un placement sûr pour votre patrimoine, les surfaces agricoles peuvent être une excellente option.

Quel est le prix d'un terrain agricole ?

Valeur d'une terre

Les surfaces des biens agricoles et forestiers sont mesurées en hectares. Par exemple, 10 000 mètres carrés sont équivalents à environ deux stades de football.

Notez que l'unité de mesure en mètre carré est utilisée uniquement :

• pour les surfaces à bâtir
• et les petites superficies, comme les jardins.

Chaque année, les prix de vente sont publiés pour l'année précédente. Cela grâce à un arrêté fixant le barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres. Cet arrêté est publié au Journal Officiel de la République Française (JORF).

Pour l'année 2022, voici quelques statistiques (source : le-prix-des-terres.fr) :

1. Le prix moyen des terres agricoles non louées en France était de 6 130 € par hectare.
2. Le prix moyen des terres agricoles louées s'élevait à 5 060 €/ha.

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Sélectionner l'acquéreur potentiel

Une fois l'acquisition d'une exploitation effectuée, le candidat doit attendre l'acceptation de son projet par le Comité technique. Il se compose :

1. d'organisations agricoles,
2. de collectivités territoriales,
3. d'associations de protection de l'environnement
4. et d'un représentant départemental du Ministère de l'Agriculture.

Il examine les candidatures des porteurs de projet en fonction :

• des missions de service public de la Safer
• et des enjeux locaux.

Si le projet est retenu, deux étapes supplémentaires sont à respecter pour conclure la transaction.

1. La préparation de l'acte de vente est confiée à un notaire qui réunit les documents nécessaires à l'achat de la terre. À noter que différents frais additionnels tels que :
   • les frais d'intervention de la Safer (entre 6 et 12 % du prix d'acquisition),
   • les honoraires du notaire
   • et les frais de mutation
   seront à la charge de l'acquéreur.
2. La conclusion de la vente peut se faire de deux manières différentes, selon que la Safer :
   • a acquis la terre agricole
   • ou a fait signer une promesse de vente au propriétaire.
   Dans le premier cas, il signe directement. Dans le second, il signe avec le vendeur en utilisant la promesse de vente signée.

Faut-il passer par la Safer pour acheter un terrain agricole ?

Règlementation des terres

Lorsque vous êtes à la recherche d'un bien, comprenez que le marché agricole est réglementé par une institution depuis les années 50 : la SAFER (Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural).

Vous ne pouvez pas acquérir librement une surface agricole. En effet, la Safer a un droit de préemption, qui lui permet d'acquérir en priorité n'importe quelle surface, et elle exerce un contrôle administratif du transfert du foncier.

Cette institution a pour but de :

1. favoriser l'installation des agriculteurs,
2. favoriser l'agrandissement de leurs exploitations,
3. et d'empêcher le morcellement des exploitations viables.

Ses missions principales sont les suivantes :

• • acquérir des terres,
  • informer sur les ventes,
  • examiner et gérer les candidatures,
  • revendre des exploitations agricoles aux personnes sélectionnées,
  • fournir des conseils et une assistance aux potentiels acquéreurs,
  • fixer le tarif de vente avec l'accord du propriétaire.

Toutefois, l'achat de terres agricoles par la SAFER doit être approuvé à la fois par le comité départemental et l'État.

De plus, la société d'aménagement dispose effectivement d'un droit de préemption, cependant, elle peut céder un terrain si un candidat répond aux critères requis.

Cela nécessite de suivre plusieurs étapes :

1. Contacter la Safer de sa région.
2. Expliquer son projet au conseiller, en détaillant les objectifs 
   • développement d'une exploitation,
   • placement dans la terre,
   • etc.
   et en estimant le budget. Il pourra alors aider le candidat à affiner son projet.
3. Rechercher les parcelles en vente. En plus du site Propriétés Rurales, qui liste tous les biens mis en vente par la société, vous pouvez trouver des biens agricoles à vendre dans les journaux locaux. Ainsi que les chambres d'agriculture ou les sites spécialisés en annonces.
4. Une fois la surface trouvée, le candidat peut déposer une candidature en remplissant une fiche signalétique. Ainsi qu'en décrivant son projet avec précision.

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Il est possible de ne pas passer par la Safer pour l'achat d'un terrain agricole

Il existe quelques exceptions qui permettent d'acheter un terrain agricole sans passer par la SAFER3 :

• lorsque l'acheteur est un fermier en place qui exerce son droit de préemption,
• lorsque la vente se fait au sein d'une même famille jusqu'au 4ème degré,
• lorsque la vente concerne une petite parcelle de moins de 1 hectare attenante à une habitation.

Traditionnellement, l'agriculture a toujours été une affaire de famille. La question de l'achat ne se posait pas de la même manière il y a un siècle.

Aujourd'hui, la continuité de l'activité n'est pas toujours assurée. Ainsi, investir dans du bien peut être un bon moyen de diversifier son patrimoine.

Rechercher une zone agricole pour un profit à long terme est également possible, à condition que la zone devienne constructible. Dans ce cas, la valeur de l'hectare réaffecté peut changer considérablement.

Critique de la Safer

La Safer joue un rôle crucial dans la régulation du marché foncier en France. Elle agit comme un gardien vigilant du secteur agricole. Cependant, elle fait face à des défis significatifs, limitant son efficacité dans :

• la prévention de la concentration excessive des terres agricoles
• et dans la réalisation d'objectifs ambitieux. Comme celui de la région Bretagne par exemple, qui est d'installer 1 000 nouveaux agriculteurs chaque année.

Cette situation est exacerbée par un clientélisme syndical qui favorise l'expansion des grandes exploitations au détriment de l'entrée de nouveaux acteurs dans le secteur.

Bien que la Safer ait une influence limitée puisqu'elle intervient sur une fraction seulement du marché foncier agricole breton, elle joue un rôle essentiel en maintenant l'accessibilité financière des terres agricoles.

Ce qui garantit ainsi que les prix restent compétitifs par rapport aux normes européennes. Néanmoins, le taux de renouvellement des agriculteurs en Bretagne est préoccupant. Seul un départ à la retraite sur trois est remplacé par une nouvelle installation.

De plus, la tendance à l'agrandissement des exploitations se poursuit, avec une augmentation moyenne de 14 hectares par exploitation au cours de la dernière décennie.

Comment vendre son terrain agricole ?

Conseils pour vendre son terrain agricole avec succès

Pour optimiser la vente, il est préférable de le vendre libre. Malgré une décote pouvant aller de 15 à 30 %.

Pour une plus-value intéressante, vous pouvez le valoriser :

1. en y plantant des arbres destinés à l'ébénisterie ou au bois de chauffage,
2. ou en le vendant comme terrain constructible.

Un pari risqué

Néanmoins, sachez que la taxe sur la plus-value s'élève à 34,5 % si vous revendez votre bien dans les cinq ans suivant l'achat. Cette taxe est exonérée au bout de 22 ans.

En somme, l'achat n'est pas toujours une bonne idée, notamment dans une optique de revente ou d'enrichissement.

Cet investissement est complexe en raison des nombreuses contraintes qu'il implique. Toutefois, faire l'acquisition d'un terrain intéressant, cela peut être profitable pour vos petits-enfants !

Choisir l'acheteur

La décision prise s'inscrit dans une démarche collaborative impliquant les principales parties prenantes locales. Elle doit obtenir l'approbation formelle de l'État. Cette démarche garantit que toutes les perspectives pertinentes sont prises en compte.

Ce qui renforce ainsi la légitimité et la qualité des décisions.

Les projets soumis sont rigoureusement évalués par un comité technique spécialisé. Ce comité est constitué d'experts issus de divers horizons professionnels. Ce qui garantie une expertise multisectorielle. Les membres incluent :

• Des représentants d'organisations agricoles, telles que les chambres d'agriculture, les établissements bancaires et les assurances mutuelles agricoles. Ainsi que des syndicats agricoles reconnus.
• Des délégués des collectivités territoriales, incluant le conseil général, les mairies, les communautés de communes et une association représentative des maires.
• Des représentants de l'État, à savoir le directeur départemental de l'agriculture et le directeur des services fiscaux, assurant une supervision et une régulation conformes aux directives nationales.

Dans certaines régions, le comité est également enrichi par :

1. la présence de membres du conseil régional,
2. d'associations ou d'organismes dédiés à la protection de l'environnement,
3. ainsi que de notaires. 

Cette composition diversifiée du comité technique permet une évaluation complète et équilibrée des projets. Elle se fait en ligne avec les meilleures pratiques et les réglementations en vigueur.