Acheter en démembrement avec ses parents : c'est l'une des options qui existent lorsque l'on envisage un investissement immobilier en collaboration avec sa famille. Il en existe d'autres. Les plus couramment envisagées sont généralement la création d'une SCI familiale ou encore l'indivision.
Pourtant, l'acquisition d'un bien en nue-propriété s'avère être une alternative particulièrement intéressante. Elle l'est d'autant plus lorsque l'on souhaite acheter avec ses parents. Quels sont les avantages spécifiques de ce type d'opération ? Quel intérêt présente-t-elle ? On vous dit tout !
Sommaire
Acheter en démembrement avec ses parents : comment ça marche ? ⚙️
De quelle manière peut-on établir un patrimoine familial ? 👪
La constitution d'un patrimoine familial peut prendre deux formes :
- Les enfants optent pour l'acquisition de la résidence principale de leurs parents. Ils l'achètent en nue-propriété, afin que ces derniers conservent l'usufruit.
- Les parents peuvent procéder eux-mêmes à l'achat d'un bien immobilier (maison, appartement, immeuble). Dans ces conditions, ils réalisent une donation en nue-propriété avec réserve d'usufruit, au bénéfice de leurs enfants.
Quelles sont les implications du démembrement de propriété pour l'usufruitier et le nu-propriétaire ? 🤔
Le démembrement du droit de propriété lors d'un achat immobilier implique deux choses :
- les parents deviennent usufruitiers
- les enfants deviennent nus-propriétaires
C'est une opération qui doit être formalisée par un acte notarié.
Les parents, en qualité d'usufruitiers, ont le droit d'habiter le logement ou de le mettre en location pour en percevoir des revenus. En contrepartie de leur occupation, ils sont tenus de régler :
- la taxe d'habitation
- la taxe foncière
- l'ensemble des charges d'entretien, à l'exception de celles figurant à l'article 606 du Code civil
Quant aux enfants, détenant la nue-propriété, ils n'ont pas le droit d'occuper ni de louer le bien immobilier. Ils peuvent seulement en disposer (par échange, vente ou donation).
Néanmoins, ils sont exonérés du paiement de :
- la taxe d'habitation
- la taxe foncière (qui demeure à la charge des parents)
- l'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
- l'impôt sur les revenus fonciers
Au décès des parents, les enfants récupèrent l'usufruit, et par conséquent, la pleine propriété.
Acheter en démembrement avec ses parents : quels sont les avantages ? 🤩
Lors d'un héritage, les droits de succession peuvent atteindre des sommes très élevées. Ils prennent en compte l'ensemble du patrimoine, sauf les assurances vie. Ils peuvent donc rapidement devenir considérables. Parfois, la somme d'argent est telle, que les héritiers sont contraints de contracter un crédit pour la régler.
C'est pourquoi la donation en nue-propriété peut être une solution intéressante. Elle permet de réduire l'assiette des droits de succession et donc la somme à payer.
La valeur de la nue-propriété peut être déterminée selon un barème fiscal, énoncé à l'article 669 du Code Général des Impôts. Ce barème prend en compte l'âge de l'usufruitier et le prix de la pleine propriété.
| Age de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
De plus, dans le cas d'une donation entre parents, il est possible de bénéficier d'un abattement fiscal.
Ainsi, les droits de succession seront calculés sur une base plus faible, une fois que les abattements ont été appliqués. Les héritiers devront ensuite s'acquitter des frais de notaire.
En outre, il est possible d'inclure une clause d'usufruit successif. Cette clause est utile dans le cas où un des parents décède. Le conjoint survivant récupère alors gratuitement l'usufruit (droit de vivre, droit de louer). Les droits de donation seront également recalculés.
Si le parent survivant est plus jeune que le parent décédé, la valeur de la nue-propriété sera recalculée. De plus, un remboursement proportionnel des droits de donation pourra être effectué auprès de l'enfant.
Acheter un bien immobilier avec ses parents : les options alternatives 📌
La création d'une SCI familiale 🏬
La SCI est une société civile immobilière. La SCI familiale quant à elle, sert à réaliser un achat immobilier en collaboration avec vos parents ou d'autres membres de votre famille.
Ainsi, vous devenez des associés. Quant au bien acheté via cette méthode, il peut être destiné à une résidence principale ou à un investissement locatif.
Monter une SCI pour acheter implique des formalités obligatoires liées à la création d'entreprise, comme :
- la désignation d'un siège social
- la définition des statuts des membres de la SCI
- la nomination d'un ou plusieurs gérants
Il est également nécessaire de choisir un régime d'imposition :
- soit l'impôt sur le revenu (IR)
- soit l'impôt sur les sociétés (IS)
Au premier abord, c'est une méthode d'acquisition immobilière qui paraît complexe. Toutefois, elle peut simplifier l'obtention d'un prêt immobilier en augmentant votre budget grâce à l'apport de vos parents.
La création d'une SCI est payante, elle nécessite des frais moyens de 200 € pour :
- la création des statuts
- la création de l'immatriculation de la société
- la publication d'une annonce légale
Si vous souhaitez être assisté par un avocat ou un notaire, les frais peuvent s'élever entre 1 500 € et 2 500 €.
Contrairement à l'achat en indivision, il n'y a qu'un seul propriétaire du bien, la société en elle-même. Vous et vos parents ne détenez que les parts sociales. Si l'un des membres souhaite partir, il ne peut pas forcer les autres à vendre le bien. Il devra alors céder ses parts :
- soit à une personne tierce
- soit à un autre membre directement
Il convient de souligner que l'acquisition via une société, même familiale, implique plusieurs obligations, comme :
- la souscription d'assurances pour couvrir le bien immobilier
- la gestion des quotités
Le don familial pour un achat 🤲
L'obtention d'un prêt immobilier sans apport est plus difficile que lorsqu'on dispose d'une épargne conséquente. En effet, cela peut avoir un impact négatif sur le taux d'intérêt proposé.
"Si vous n'avez pas la possibilité d'économiser suffisamment, il est envisageable de demander une aide financière à vos parents. Cette aide peut prendre la forme d'un don familial, qui vous permettra d'augmenter votre capacité d'emprunt et d'acquérir ainsi un bien immobilier." - Sarah, experte immobilière depuis 5 ans
Le don familial est encadré par une réglementation stricte, qui limite les montants des donations et impose des règles spécifiques. En effet, chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € à leur enfant tous les 15 ans, sans avoir à s'acquitter de droits de donation. Dans le cas d'une donation conjointe, ce montant peut s'élever jusqu'à 200 000 €.
Il est cependant important de faire appel à un notaire pour vous accompagner dans cette démarche. La réglementation est complexe et une erreur pourrait engendrer des conséquences financières désastreuses.
Nous vous recommandons également de lire notre article sur la donation de son vivant après 70 ans. Les conseils d'experts qui y sont répertoriés pourront aussi vous aider.
Acheter en indivision avec ses parents : les complications liées à l'héritage 🥶
Acheter avec ses parents, nécessite d'anticiper :
- les conséquences en cas de décès de ces derniers
- la transmission du patrimoine familial
Si vous avez des frères et sœurs, ces derniers peuvent hériter des parts du logement de vos parents. Ce cas de figure peut poser un problème en particulier si le bien est votre résidence principale.
En cas d'indivision, tous les héritiers de vos parents peuvent prétendre à leurs parts du logement. Vous devrez donc racheter leurs parts à vos frères et sœurs (opération appelée rachat de soulte) ou accepter qu'ils entrent en indivision sur votre logement. Une nouvelle convention d'indivision devra être rédigée afin d'éviter un partage des biens.
Si l'acquisition a été réalisée à l'aide d'une SCI, des conditions sont prévues dans le cas d'un décès. En effet, la transmission de parts de l'associé se fera aux conditions prévues dans le statut de la société. En revanche, dans le cas d'une SCI familiale, c'est le parent survivant qui récupère les parts.
En cas de décès des deux parents, ce sont les héritiers qui se partagent les parts de la SCI. Cependant, vos frères et soeurs ne pourront pas y prétendre si :
- les statuts sont bien rédigés
- vos frères et sœurs n'y sont pas mentionnés
Dans ces conditions, vous vous verrez conférer la pleine propriété du bien.
La SCI peut être avantageuse pour la transmission d'un bien immobilier, car il n'y a pas de droits de mutation à régler. Les droits de succession sont quant à eux calculés en fonction de la valeur des parts de la société en tenant compte de ses dettes éventuelles.
- C'est une option pour investir dans l'immobilier en famille.
- L'achat en nue-propriété est une alternative intéressante. Les parents ont l'usufruit, les enfants ont la nue-propriété.
- Le démembrement est formalisé par un acte notarié.
- Les parents peuvent habiter le bien ou le louer, les enfants ne peuvent que disposer de leur part.
- L'achat en nue-propriété réduit les droits de succession.
- Possibilité d'inclure une clause d'usufruit successif pour le conjoint survivant.
- Les alternatives sont la création d'une SCI familiale ou le don familial.