Acheter un bien en SCI (Société Civile Immobilière) confère à ladite société la propriété dudit bien. Cette forme offre plusieurs opportunités d'investissement dans le domaine de l'immobilier. En général, c'est pour acheter un bien immobilier à plusieurs.
En optant pour l'achat en SCI, les investisseurs ont la possibilité de bénéficier de nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux. Par ailleurs, cette forme d'acquisition peut être particulièrement intéressante pour les investisseurs désireux de protéger leur patrimoine familial.
Sommaire
SCI : qu’est-ce que c’est ? 🔍
La SCI : une méthode d'investissement immobilier 🏘️
Investir dans l'immobilier via l'achat en Société Civile Immobilière est une option à considérer, à condition de comprendre les enjeux associés. C'est une entreprise de type civil, dont l'objet est limité à l'acquisition et la gestion de biens immobiliers à long terme. Elle ne permet pas de mener des activités commerciales telles que l'achat-revente ou la location meublée.
Monter une SCI pour acheter, requiert la participation d'au moins deux personnes. Ces personnes peuvent être :
- des partenaires commerciaux
- des membres de la famille (jusqu'au 4e degré)
- des amis
La constitution de son capital peut se faire de deux façons :
- Soit par un apport en numéraire.
- Soit par un apport en nature, comme un immeuble, qui nécessite l'intervention d'un notaire pour le transfert de propriété.
Dans les deux cas, la société devient propriétaire du bien immobilier. Quant aux investisseurs, ils reçoivent des parts sociales représentatives de leur investissement.
Ce système permet une détention indirecte du bien immobilier. Elle offre ainsi aux associés des droits pour assurer sa gestion optimale.
Il est important de noter que la durée de vie d'une SCI est généralement limitée à 99 ans. Pour sa création, il est fortement recommandé de faire appel à un professionnel.
Les différentes formes de SCI 👇
Avant d'opter pour l'achat en Société Civile Immobilière, il convient de se poser la question de la forme juridique à adopter. Plusieurs options s'offrent aux investisseurs :
| Les diverses formes juridiques | Détails |
|---|---|
| SCI Location |
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| SCI familiale |
|
| SCI professionnelle |
|
Dans la dernière forme juridique, le bien n'est pas comptabilisé dans l'actif. Cette caractéristique permet de le protéger en cas de dettes sociales. De plus, les loyers peuvent être comptabilisés comme des charges. Cela permet de réduire l'impôt à verser. Une solution fiscalement avantageuse.
Acheter un bien en SCI : pourquoi ? 🤔
Les avantages d'acheter avec une SCI 🤩
L'acquisition d'une maison à travers cette méthode est un choix judicieux. Voyons pourquoi :
Une capacité d'emprunt plus importante 🪙
La capacité d'emprunt est l'un des bénéfices de l'achat en SCI. Étant donné que vous serez au moins deux, vos ressources financières seront plus importantes. Ainsi, la banque tiendra compte de la capacité d'emprunt de chaque associé pour octroyer un prêt.
Une réduction des charges et des coûts individuels grâce à la mutualisation 🧑🤝🧑
La mutualisation des charges et des coûts est également un avantage non négligeable. En effet, vous pourrez répartir les frais d'acquisition et de gestion de la résidence entre les différents associés. Ainsi, tous les membres pourront partager :
- les charges d'entretien
- le paiement de la taxe foncière et de la taxe d'habitation
- les dépenses de travaux
- les autres frais liés à la propriété
La possibilité de contourner l'indivision 🚫
Le régime de l'indivision impose que toutes les décisions soient prises à l'unanimité. C'est un facteur qui peut engendrer des problèmes en cas de désaccord entre les propriétaires.
Or, acheter une maison en SCI vous permet de contourner le régime de l'indivision. Concrètement, cela signifie que vous serez propriétaire collectivement du bien immobilier, selon les quotes-parts que vous aurez définies (50/50 %, 30/70 %...).
En société civile immobilière, vous nommez un gérant qui prend les décisions de gestion courante. Pour les autres actes, il convoque les associés en assemblée générale ordinaire ou extraordinaire. Cette assemblée se prononce à une majorité déterminée. Ainsi, grâce aux statuts et aux dispositions légales, le fonctionnement de la SCI ne sera jamais paralysé.
Une méthode qui favorise la transmission du patrimoine 🤝
Acheter un bien en SCI peut être avantageux pour :
- transmettre un patrimoine immobilier
- réduire des droits de succession ou de mutation
En effet, deux options permettent de réaliser des économies substantielles :
- les abattements fiscaux
- le démembrement de propriété des parts sociales
Les donations avec abattements en fonction du lien de filiation sont une option intéressante. Principalement, pour les parents qui souhaitent transmettre leur patrimoine à leurs enfants.
Acheter un bien immobilier en SCI : quelle est la fiscalité appliquée ? 🧐
Le montant du don s'élève à 100 000 € tous les 15 ans, et se fait par parent et par enfant.
Grâce à cette option, vous faites don de parts sociales. Ces parts vont bénéficier d'une décote fiscale. Cette décote dépendra de deux éléments :
- le passif de la société, c'est-à-dire le prêt immobilier qui a été souscrit
- la liquidité qui sera moins importante que celle d'un logement dans son intégralité
Ce système permet également d'éviter l'indivision. Pour rappel, l'indivision peut rendre difficile la prise de décisions communes entre les héritiers.
Le démembrement de propriété des parts est une autre stratégie fiscale. Elle possède aussi ses avantages pour transmettre un patrimoine immobilier. Ce montage juridique consiste à donner la nue-propriété des parts sociales à ses enfants tout en conservant l'usufruit. L'usufruit signifie que le parent a le droit d'occuper la résidence ou d'en percevoir les loyers.
Les droits de donation sont calculés sur la valeur des parts décotées selon les dispositions de l'article 669 du Code général des impôts. À la mort du donateur, les enfants deviennent pleinement propriétaires, sans avoir à payer de droits de succession. C'est une manière astucieuse de transmettre son patrimoine à ses enfants tout en minimisant les coûts fiscaux.
Acheter un bien en SCI : comment ? ⚙️
Avant de procéder à un achat immobilier SCI, la création de la structure doit être faite. Pour cela, les associés doivent établir de manière précise les statuts.
Ils doivent contenir les informations relatives à l'identité de la société et son fonctionnement. Il est important de noter que la création d'une SCI nécessite au minimum deux associés. Ces associés peuvent être :
- des personnes physiques ou morales
- liés ou non par un lien de parenté, et ce, peu importe leur nationalité
La rédaction minutieuse des statuts est primordiale pour la réussite de l'acquisition. Les associés doivent prendre en compte différents éléments, comme l'objet social. Il ne peut par ailleurs pas être commercial. Sinon, il risque une requalification et une imposition à l'IS si une activité commerciale est mentionnée à titre principal.
La gestion de la société doit également être définie. C'est notamment le cas, dans le cadre d'une SCI familiale, où les parents peuvent se nommer gérants et se doter de pouvoirs étendus pour une durée maximale. Les statuts doivent aussi mentionner les règles concernant :
- la convocation et la tenue des assemblées
- les conditions de majorité lors des votes
- les modalités d'agrément strictes pour l'entrée de nouveaux associés
Le but étant de préserver l'intuitu personae.
Il est possible de les rédiger sous seing privé ou par acte authentique. Néanmoins l'intervention d'un notaire pour leur rédaction représente un coût supplémentaire.
Acheter un bien immobilier en SCI : quels sont les financements ? 💰
Lorsque plusieurs associés décident d'acheter un bien en SCI, divers modes de financement peuvent être envisagés. On compte parmi eux, les apports au capital social ou les avances en compte courant.
En effet, les associés peuvent affecter un bien immobilier au capital, mais dans ce cas, la prestation d'un notaire est obligatoire.
En outre, ils peuvent opter pour l'utilisation de leurs fonds propres ou contracter un emprunt. Dans le cas d'un emprunt, le gérant est chargé de préparer le dossier et de solliciter l'établissement bancaire. La banque versera les fonds sur le compte pour permettre l'acquisition immobilière.
Si l'emprunt est réalisé par une SCI familiale, la protection prévue par le code de la consommation est applicable. De cette façon, la conclusion du compromis de vente dépend de l'obtention de l'emprunt. Si il n'est pas accordé par la banque alors la société n'est pas soumise à une contrainte d'acquisition.
La banque exigera généralement une garantie hypothécaire et personnelle, quelle que soit l'option choisie entre l'imposition sur le revenu (IR) ou sur les sociétés (IS). De ce fait, il est impératif pour les associés de calculer correctement les frais liés aux différents modes de financement.
La transparence fiscale s'applique. De cette façon, les loyers perçus et plus-values sont imposés dans les mêmes conditions que si le bien était détenu en nom propre.
"Dans l'imposition sur les sociétés, les bénéfices dégagés ne sont plus une quote-part imposable entre les mains des associés. Ce sont des dividendes distribuables soumis à la flat tax de 30 %. Cela peut être avantageux pour les personnes imposables au-delà de la tranche d'imposition de 30 %. De plus, l'option de l'IS permet de pratiquer un amortissement sur le bien immobilier. Cependant, elle entraîne également une imposition plus importante de la plus-value." - Sarah, experte immobilière depuis 5 ans
Il est important de noter que la méthode de calcul des plus-values de cession d'immeuble en SCI diffère si elle est soumise à l'IR ou à l'IS :
- Dans le premier cas, la plus-value est soumise à une imposition de 19 % + 17,2 % de prélèvements sociaux. Cette imposition est réalisée après l'application d'un abattement variable en fonction de la durée de détention.
- Dans le second cas, il n'y a pas d'abattement pour la durée de détention, et la plus-value est ajoutée au résultat de la société puis imposée à l'IS.
En somme, si l'option de l'IR ne présente pas d'avantage fiscal particulier, l'option de l'IS peut être intéressante pour les personnes fortement imposables. Toutefois, il convient de peser le pour et le contre des deux options. Notamment en matière de fiscalité applicable :
- aux recettes locatives
- aux plus-values
- aux garanties bancaires
Acheter en SCI : comment revendre ? 🥵
Lorsque l'on effectue un achat immobilier en SCI, des questions se posent concernant la revente.
Comment faire si l'un des associés souhaite partir ? Il suffira de vendre ses parts sociales. En effet, il n'est pas nécessaire de mettre l'entièreté du logement en vente.
Mais, comment vendre ses parts sociales d'une SCI ? Généralement, une clause d'agrément des cessions est prévue pour empêcher l'entrée de tiers dans le capital social. Ainsi, il faudra qu'une majorité des associés donnent leur accord sur la personne à qui le partant souhaite revendre. Si aucun accord n'est trouvé pour la cession, ce sont les associés préexistants qui sont tenus de racheter.
Étant donné qu'il s'agit d'une cession de parts et non d'une transaction immobilière, l'intervention d'un notaire n'est pas requise. L'opération revient donc moins chère.
Quelle fiscalité s'applique lors de la vente de parts sociales d'une SCI ? Si elle est soumise à l'IR, la cession des parts est soumise au régime des plus-values immobilières. C'est-à-dire à un taux de 19 % + 17,2 % après application d'un abattement pour durée de détention.
Si elle est soumise à l'IS, la plus-value réalisée lors de la cession de parts est soumise à la flat tax de 30 %. Sinon, elle est intégrable dans les tranches marginales de l'impôt du contribuable sur option.
- C'est une entreprise de type civil qui a pour objet l'acquisition et la gestion de biens immobiliers à long terme.
- Elle offre une détention indirecte du bien immobilier et permet aux associés d'avoir des droits sur sa gestion.
- Il en existe plusieurs formes : location, familiale, professionnelle.
- Les bénéfices de ce système d'acquisition sont : une capacité d'emprunt plus importante, la mutualisation des charges, et la possibilité de contourner l'indivision.
- Les modes de financement pour ce type de projet incluent les apports au capital social, les avances en compte courant, et les emprunts.
- Les associés ont le choix entre l'imposition sur le revenu (IR) ou sur les sociétés (IS).
- En cas de sortie d'un associé, il peut vendre ses parts sociales. Toutefois, une clause d'agrément des cessions l'empêche de choisir unilatéralement l'acquéreur.