Achat sur plan : vous envisagez de faire un achat immobilier sur plan ? Aussi connu sous le nom "d'achat VEFA", cette méthode d'achat vous permet d'acquérir un logement neuf et de profiter de tout le confort et des garanties offerts par l'immobilier neuf.
L'achat sur plan vous offre la possibilité de concrétiser progressivement votre projet immobilier tout en bénéficiant des avantages qu'offre le secteur de l'immobilier neuf.
Sommaire
Qu'est-ce qu'un achat sur plan ?
Définition
Lorsque vous envisagez d'acheter un appartement neuf ou une maison neuve, il est courant de se référer à l'achat sur plan. Il est également appelé vente en l'état futur d'achèvement (VEFA).
Ces deux termes font référence à la même réalité : une opération réglementée par la loi, dotée de mécanismes protecteurs pour les acheteurs.
Signature de contrat
La vente en l'état futur d'achèvement se distingue notamment par la signature d'un contrat de réservation qui lie le promoteur et l'acheteur. Ce contrat permet à l'acheteur de s'engager envers le bien avant même que sa construction ne soit achevée.
Grâce à ce contrat, l'acheteur bénéficie de la garantie que la construction de son logement neuf sera effectivement terminée, même en cas de défaillance financière du constructeur.
Comprenez bien les spécificités et les avantages de l'achat sur plan lors de votre projet immobilier. Cette forme d'acquisition vous offre la possibilité d'anticiper et de personnaliser votre future propriété, en faisant un choix précoce sur les options et les finitions.
De plus, vous bénéficiez des garanties légales et techniques offertes par la loi pour sécuriser votre investissement.
Voici un tableau récapitulatif des versements à effectuer lorsque l'on finance un achat sur plan :
| Versement | Avançé de la construction |
| 35 % | Réalisation des fondations |
| 50 % | Réalisation du rez-de-chaussée |
| 65 % | Réalisation du plancher haut |
| 70 % | Mise hors d'eau |
| 80 % | Finition des cloisons |
| 90 % | Finition des travaux d'équipements |
| 95 % | Finition de l'immeuble |
| 100 % | Finition du logement |
Réductions d'impôts
Si vous envisagez un achat sur plan, vous pouvez bénéficier d'avantages financiers en fonction de votre projet et de votre situation. Si vous prévoyez un investissement locatif, vous pourrez profiter de l'avantage fiscal du dispositif Pinel.
Ce programme offre une réduction d'impôt calculée en appliquant un pourcentage au prix de revient net du logement.
Jusqu'au 31 décembre 2022, le taux de réduction d'impôt est de :
- 12 % pour un engagement de location de 6 ans
- 18 % pour un engagement de 9 ans
- et 21 % pour un engagement de 12 ans
À partir de 2023, le taux de réduction d'impôt sera de :
- 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans
- 15 % pour un engagement de 9 ans
- 17,5 % pour un engagement de 12 ans
En 2024, le taux de réduction sera de :
- 9 % pour un engagement de location de 6 ans
- 12 % pour un engagement de location de 9 ans
- 14 % pour un engagement de location de 12 ans
Le prêt à taux zéro
Si vous êtes en train d'envisager votre premier achat immobilier et que vos revenus correspondent aux critères requis, le PTZ peut vous apporter un soutien financier.
Le montant du PTZ, plafonné et dépendant des zones géographiques ainsi que du nombre de personnes qui occuperont le logement, peut représenter jusqu'à 40 % du coût total.
Notons que la loi de finances n° 2020-1721 du 29 décembre 2020 pour 2021 prévoit des modifications des conditions de ressources pour le PTZ à partir de 2022.
Le calcul du montant total des ressources sera notamment effectué à la date de l'émission de l'offre de prêt.
La possibilité de demander des travaux de modification
Cela permet d'adapter le logement à vos besoins et à vos préférences. Vous pouvez choisir les matériaux, changer l'emplacement ou supprimer une cloison, par exemple.
De plus, moyennant une différence financière, il est même possible d'envisager des travaux supplémentaires.
Les garanties pour mon achat sur plan
Protection de l'acheteur
Lors de l'acquisition d'un bien immobilier en construction, la loi exige plusieurs garanties visant à protéger l'acheteur en cas de problèmes.
Il est donc obligatoire pour l'acheteur de bénéficier d'une ou plusieurs de ces garanties :
La garantie de remboursement
Elle permet à l'acheteur d'obtenir le remboursement des fonds déjà versés en cas de résolution de la vente en raison d'un défaut d'achèvement de la construction.
La garantie d'achèvement
Elle impose au garant de fournir les sommes nécessaires pour achever la construction.
Garanties en cas de défauts de livraison
De plus, il existe des garanties spécifiques pour couvrir les défauts et malfaçons découverts après la livraison du logement :
La garantie biennale
Elle couvre les dommages causés aux équipements matériels présents dans le logement neuf pendant une durée de 2 ans.
La garantie décennale
Elle garantit les éléments indissociables liés à la solidité et à la stabilité du logement neuf pendant une période de 10 ans.
La garantie dommage-ouvrage
Elle rembourse les éventuels frais liés à la garantie décennale, offrant ainsi une protection supplémentaire à l'acheteur.
Cela peut entraîner un décalage entre la date prévue de livraison et la remise effective des clés. Il peut aussi y avoir des divergences entre les spécifications promises dans le contrat de vente et le produit final.
Cela inclut des différences dans la qualité des matériaux, la conception, ou les finitions. Enfin, si le promoteur rencontre des difficultés financières ou fait faillite, cela peut compromettre l'achèvement du projet. Bien que la garantie d'achèvement offre une certaine protection, il reste des risques associés.
Comment se passe un achat sur plan ?
Lorsque vous faites l'acquisition d'un bien immobilier neuf sur plan, suivez plusieurs étapes clés :
- Visitez le terrain à bâtir ainsi que l'environnement qui l'entoure.
- Profitez de cette occasion pour vous familiariser avec les commodités à proximité telles que les commerces, les services et les transports.
La signature du contrat de réservation
Cette étape revêt une grande importance lors de l'achat immobilier. Le contrat consigne les engagements mutuels entre l'acheteur et le promoteur, ainsi que les caractéristiques spécifiques du logement et les délais d'exécution des travaux.
Signature de l'acte de vente définitif
L'acte de vente sur plan peut prendre deux formes distinctes :
- le contrat de vente en l'état futur d'achèvement (VEFA),
- et le contrat de vente à terme.
Livraison du logement
Au fil de l'avancement du chantier, vous devenez progressivement propriétaire de votre bien immobilier.
Cependant, la pleine propriété ne vous est transférée qu'au moment de la livraison, à partir duquel vous pouvez prendre possession de votre nouveau logement.
Couverture par les garanties du neuf
Les garanties propres à l'immobilier neuf vous protègent à long terme, même après l'achèvement de l'immeuble.
Ces garanties comprennent notamment :
- la garantie de parfait achèvement,
- la garantie biennale
- et la garantie décennale, qui vous offrent une sécurité en cas de vices cachés, de défauts ou de malfaçons.
En vous assurant de suivre ces étapes rigoureusement, vous vous donnez les meilleures chances de mener à bien votre projet d'achat sur plan.
Prenez le temps de lire attentivement le contrat de réservation et de poser toutes les questions nécessaires pour clarifier les conditions et les détails du projet immobilier.
Le financement de l'achat immobilier sur plan : étapes de déblocage des fonds
Lorsque vous réalisez un achat immobilier sur plan, le déblocage des fonds est étroitement lié à l'avancement des travaux. Voici comment les paiements sont échelonnés :
- 35 % du prix de vente maximum lorsque les fondations sont achevées.
- 70 % du prix de vente lorsque le logement est mis hors d'eau.
- Jusqu'à 95 % du prix de vente à l'achèvement de l'immeuble.
Si vous financez votre achat à l'aide d'un crédit immobilier, ce qui est généralement le cas, le promoteur se charge de transmettre les appels de fonds directement à la banque prêteuse.
À chaque étape de la construction, le promoteur débloque une nouvelle tranche de fonds.
Achat immobilier neuf sur plan : personnalisation grâce aux plans d'architecte
Lorsque vous effectuez un achat immobilier sur plan, les plans d'architecte jouent un rôle essentiel.
En tant qu'acheteur, prêtez une attention particulière à ces plans, car ils contiennent des informations précieuses telles que :
- l'emplacement,
- et la superficie des différentes pièces,
- la position des arrivées d'eau
- et des prises électriques, etc.
Les plans d'architecte vous offrent un aperçu de la configuration de votre futur logement neuf.
Que sont les TMA ?
Vous avez la possibilité, sous réserve de leur faisabilité, de demander des modifications, ce que l'on appelle les travaux modificatifs acquéreurs.
- que ce soit l'ajout de prises électriques,
- le déplacement ou la suppression d'une cloison,
- ou encore la modification d'un équipement.
Les TMA vous permettent d'adapter l'agencement de votre logement neuf pour qu'il réponde mieux à vos attentes.
Comment faire une vente sur plan ?
Lors de l'achat d'un bien immobilier sur plan, plusieurs étapes doivent être suivies pour mener à bien votre projet :
Choix du bien immobilier neuf
- Définissez vos critères de recherche tels que l'emplacement, la proximité des commodités, la superficie et le budget.
- Explorez les programmes immobiliers neufs qui correspondent à vos besoins
- et prenez le temps de vous familiariser avec le quartier pour vous projeter dans votre futur logement.
Signature du contrat de réservation
Ce contrat établit les conditions de vente entre l'acheteur et le vendeur.
Il précise les caractéristiques du bien immobilier neuf et récapitule les informations relatives aux parties impliquées.
Recherche de financement immobilier
Une fois le contrat de réservation signé, vous pouvez entamer la recherche d'un financement immobilier, à moins que vous ne fassiez un achat au comptant.
Préparez minutieusement votre dossier afin d'optimiser vos chances d'obtenir le meilleur taux de crédit immobilier.
Signature du contrat de vente définitif
Le contrat de réservation fixe la date de signature chez le notaire. Le contrat de vente définitif précisera le délai de livraison et reprendra toutes les informations concernant votre futur logement.
Déblocage progressif des fonds
Le prix de vente du bien immobilier neuf est débloqué par étapes, en fonction de l'avancement des travaux de construction.
Livraison du logement et remise des clés
Une fois la construction terminée, vous pourrez prendre pleinement possession de votre logement neuf.
Des étapes clés, comme la visite de livraison, vous permettront de vérifier la conformité du bien par rapport aux documents initiaux.
Activation des garanties en cas de besoin
Différentes garanties, telles que la garantie biennale et la garantie décennale, vous assurent une tranquillité d'esprit lorsque vous habitez ou louez votre bien immobilier neuf.
- Acheter un bien sur plan permet une personnalisation de votre bien importante.
- Il donne la possibilité d'avoir des paiements échelonnés.
- Il permet aussi des économies d'énergie importantes dû à la récente construction.