Achat Revente Immobilier : Diverses situations peuvent amener une personne à revendre son bien immobilier. Certaines de ces ventes sont dues à des investissements de court termes qui sont notamment appelés des transactions achat revente immobilier. Ce type d’investissement permet à l’acquéreur de générer des plus-values plus ou moins importantes en achetant un bien, souvent en y effectuant des travaux, puis en le revendant à une valeur supérieure à l’achat immobilier. Aujourd’hui, Dimo Diagnostic vous donne les 4 informations à connaître pour investir dans l’immobilier.
✅ L’achat-revente en 3 étapes ✅ Comment se lancer dans l’achat revente immobilier ? ✅ Quelles banques proposent un prêt achat-revente ? ✅ Quel statut pour acheter et revendre des biens immobiliers ?L’achat-revente en 3 étapes
Bien connaître son secteur
Lorsque vous effectuez un achat et surtout dans le but de le vendre, il est très important de connaître la situation du marché dans lequel vous allez vous implanter. Pour cela vous pouvez vérifier plusieurs choses.
- L’évolution des prix sur les 5 dernières années
- La présence de transports en commun proche du logement
- La proximité des commerces et des écoles
- L’environnement immédiat de l’appartement ou de la maison
Cette liste n’est pas exhaustive et est évidemment à adapter en fonction de l’acheteur cible que vous visez. Tous ces éléments mis ensemble vous permettront dans un premier temps de négocier le prix d’achat, puis dans un second temps de rassurer et de donner un maximum d’informations à vos futurs acquéreurs.
Déterminer le montant et le mode de financement
Un point très important lors qu’un achat est évidemment le budget ! Il peut parfois être difficile de le déterminer ou encore de choisir le mode de financement idéal pour votre futur projet immobilier. Votre budget comprendra entre autres le montant du bien à l’achat, le montant des travaux, les diagnostics immobiliers, les frais de notaire, garantie, dossier, les intérêts de remboursement de crédit immobilier… Tous ces points additionnés représenteront le montant global à financer.
Concernant les modes de financement, plusieurs options s’offrent à vous. Si vous êtes déjà propriétaire vous pourrez passer par un prêt relais. Sinon, un prêt classique pourra être effectué, et dans certains cas, vous pourrez même demander un financement à 110% si votre banque le propose. Afin de choisir au mieux votre budget d’emprunt, nous vous conseillons de présenter votre dossier auprès de plusieurs banques ou bien de contacter un courtier immobilier qui saura vous conseiller.
Revendre votre logement
Une fois l’achat et les éventuels travaux de rénovation effectués, viendra la revente de la maison ou de l’appartement. À ce moment, vous disposerez de plusieurs possibilités. Revendre le bien vous-même, ce qui peut parfois être chronophage, mais vous faire faire des économies. Ou vous pouvez faire appel à un agent immobilier professionnel. Il vous déchargera des visites immobilières, de la gestion de l’annonce sur les différentes plateformes, etc.
Comment se lancer dans l’achat revente immobilier ?
Si la vente de votre maison est une résidence principale, alors la plus-value touchée sur le bien ne sera pas imposable. En revanche, si votre but premier est d’engendrer des liquidités grâce à ce système d’acquisition et de revente, alors vos activités pourra être requalifiées de professionnelle marchand de biens.
Avant de vous lancer, il est donc très important de définir vos objectifs. Pourquoi le faites-vous ? Quelles sont les différentes fiscalités ? Dois-je créer une entreprise ?
Quelles banques proposent un prêt achat-revente ?
Des dizaines de banques proposer un prêt achat-revente. Parmi elles, on retrouve notamment :
- BNP Personal Finance
- Cetelem Immobilier
- Crédit Foncier
- BNP Paribas
- CIC
- Crédit-Agricole
- Crédit Mutuel
Cette liste est non exhaustive et votre banque peut éventuellement vous proposer un prêt immobilier adapté à votre projet.
Quel statut pour acheter et revendre des biens immobiliers ?
Le choix du statut
Le statut de marchand de biens pour l’achat revente immobilier
Dans le cas où vous devez vous professionnaliser, la profession de marchand de biens sera généralement celle qui conviendra le mieux à des opérations d’acquisition et de revente. Mais avant de choisir la profession exercée, il faudra définir le statut adapté.
- La micro-entreprise : elle peut être créée très rapidement et n’impose pas une comptabilité rigoureuse. Le point négatif de ce statut est qu’il met en cause la responsabilité de l’entrepreneur au même titre qu’un simple particulier qui vendrait son appartement par exemple. Le chiffre d’affaires annuel est plafonné à 176 200€ HT. Ce seuil pouvant rapidement être atteint, il peut constituer un frein à de futurs investissements. Aussi, vos différentes charges, comme les travaux par exemple, ne pourront pas être déduites.
- Les sociétés commerciales : Vous pouvez aussi opter pour une EURL ou une SASU si vous souhaitez opérer seul. Si vous désirez avoir un associé, le choix d’une SAS ou SARL sera plus adapté.
Les sociétés civiles pour de l’achat revente immobilier
La SCI ou Société Civile Immobilière ne permet pas ce type de transaction. Cela ai dû à la nature commerciale de l’activité. Une SCI a, par définition, un objet civil et donc non commercial. La seule chose possible avec un SCI est la location de logement non meublé.
Quel type de fiscalité privilégier ?
Choisir un statut professionnel aura forcément un impact sur la fiscalité qui vous sera imposée. Il est très important de réfléchir à votre projet immobilier sur du long terme pour éviter tout blocage et mauvaises surprises.
La TVA applicable aux opérations d’achat revente immobilier
La TVA pour un marchand de bien
Elle diffère en fonction de la nature du bien :
- Pour construction et revente : le taux de TVA sera de 20%
- Pour l’achat-revente d’un bien de plus de 5 ans : pas de TVA sauf dans le cas de gros travaux de rénovation pour remettre le bien à neuf. La taxe portera sur le prix total de la vente.
La TVA en tant que particulier
Aucune TVA ne devra être acquittée.
La taxation de la plus-value au moment de la revente du bien immobilier
Si tout se passe bien, vous devriez réaliser une marge sur la revente. La plus-value, c’est la différence entre le prix d’achat et le prix de vente du bien immobilier. Elle est taxée différemment en fonction de votre statut (professionnel ou particulier).
La plus-value d’achat revente pour un particulier
Dans le cadre d’une revente de résidence principale, aucune taxe ne devra être payé sur la plus-value.
La plus-value est taxée à l’impôt sur le revenu à un taux forfaitaire de 19 % après application d’un abattement pour durée de détention.
| Durée | Taux d'abattement impôt sur le revenu | Taux d'abattement prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0% |
| Entre 6 et 20 ans | 6% par an | 1,65% par an |
| 22 ans révolu | 4% | 1,6% par an |
| A partir de la 22ème année | Exonération | 9% par an |
| A partir de la 30ème année | Exonération | Exonération |
La réduction d'impôt est liée à la durée de détention du bien. Plus vous gardez longtemps votre propriété ou votre terrain, moins vous payez d'impôts.
💡 Bon à savoir : une année de détention compte comme une année entière. Prenons l'exemple d'une conservation d'actifs de 8 ans et 7 mois : la période de calcul de l'abattement est égale à 8 ans.
Si la plus-value s’élève à plus de 50.000 €, une taxe supplémentaire de 2 à 6% pourra s’ajouter.
La plus-value professionnelle
Il existe 2 cas de figure dans le cadre d’une plus-value professionnelle :
Votre société dispose de l’impôt sur le revenu ou vous êtes en micro-entrepreneur : la plus-value est imposable dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Elle sera taxée dans votre tranche d’impôts.
Votre société est soumise à l’impôt sur les sociétés : le bénéfice sera taxé au taux d’impôts sur les sociétés applicable.
4 conseils pour revendre plus vite
- Vendre au prix du marché immobilier : lorsque les vendeurs ont une attache sentimentale à un bien immobilier, ils peuvent le surévaluer. C'est-à-dire qu'ils lui donnent une valeur supérieure à sa valeur réelle. Cependant, si ce prix ne correspond pas à la réalité du marché, la vente peut prendre plus de temps. Vous pouvez demander à un notaire, agent ou expert immobilier d'estimer la maison ou l'appartement.
- Mettre en valeur le logement : Veillez à ce que le logement soit propre et bien rangé. Il est important de mettre en valeur tous vos atouts, même l'extérieur ! Beaucoup de société se sont récemment lancées dans le home staging. Elles mettent en avant votre bien à moindre coût en réutilisant vos meubles et objets de décorations. N'hésitez pas à contacter ce type d'entreprise.
- Faire ses diagnostics immobiliers en avance : dans ce type de transaction, le temps est important. Il est donc considérable d'anticiper ces diagnostics et de les effectuer le plus tôt possible. Vous perdrez moins de temps sur la vente du bien si vous avez tous les papiers en main.
- Choisir un agent immobilier et le mandat adéquat : nous vous conseillons de vous référer aux panneaux vendus que vous trouverez dans votre secteur. Cela montre les agences qui ont vendu dans votre zone auparavant. Ils connaissent donc très bien le marché et pourront vous aider au mieux.
Si vous souhaitez en apprendre davantage :