Passoire thermique, définition, interdiction 2024

Passoire thermique : catégorie de logements la plus énergivore du parc immobilier français. La surconsommation qu'elle engendre contribue à la pollution nationale. Car ce type de biens rejette énormément de gaz à effet de serre.

Pour en savoir davantage à ce sujet, nous vous invitons également à consulter loi isolation 2023.

Comment savoir si mon bien entre dans cette catégorie ? Les travaux sont-ils obligatoires ? Comment améliorer ses performances énergétiques ?

Le loyer va-t-il être gelé ou interdit ? Toutes les réponses ici !

Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?

Consommation énergétique trop importante

On parle de passoire thermique lorsqu’un bien a une consommation énergétique trop importante. Cette dernière est définie lors de la réalisation du DPE 2021, lorsque le diagnostiqueur remet le rapport au propriétaire avec des étiquettes pour l'efficacité et les gaz à effet de serre. 

La passoire thermique est, par définition, extrêmement mal isolée. Le problème d’isolation peut se situer au niveau de la toiture ou des fenêtres simples vitrage par exemple.

Elles sont classées F ou G sur le classement énergétique, ce qui correspond à une consommation d’énergie entre 330 et 420 kWh/m²/an ou plus. On estime aujourd’hui qu’il reste 4,8 millions d’habitations de ce type sur le territoire, soit 17 % des biens. 

Une lutte contre ces habitats

Le gouvernement entend lutter contre les passoires avec la loi climat du 8 novembre 2019.

Durant la période hivernale, les factures d’énergie augmentent considérablement. Le besoin de chauffage est plus important que pour un bien avec une efficacité énergétique correcte. 

Le ministère de la Transition écologique estime que 14 % du territoire subit le froid dans leur habitat à cause des ponts thermiques et de l’isolation défectueuse. Situation inverse durant la période estivale où la fraîcheur s’évapore facilement.

Les passoires thermiques sont inégalement réparties sur le territoire, les départements ruraux et montagneux étant les plus concernés. En France, les départements qui comportent le plus de passoires thermiques sur leur sol sont généralement situés dans le nord et l’est :

(source : étude Fidéli 2018 sur la base des DPE réalisés entre 2017 et 2018 de l’Ademe)

Comment savoir si son logement est une passoire thermique ?

Date de construction

La date du permis de construire est un indicateur pertinent pour déduire si :

• l’isolation du bien est décente,
• ou n’est pas adaptée aux règles en vigueur

Des règlementations thermiques strictes

En effet, la première règlementation française qui fixe les limites maximales de caractéristiques énergétiques des bâtiments neufs date de 1974. Les matériaux utilisés auparavant étaient donc très peu isolants.

Et si vous souhaitez acheter une maison dpe G, vous trouverez un article ici.

Passoires thermiques location

Dans le cadre du nouveau diagnostic de performance énergétique, le gouvernement souhaite éliminer les passoires du parc locatif afin de rendre les biens plus efficaces. 

Pour cela, il a établi le calendrier suivant :

• Dès l’entrée en vigueur du nouveau diagnostic énergétique le 1er juillet 2021, un propriétaire bailleur est interdit d’augmenter les loyers de son bien avec un nouveau locataire. Cela s’il entre dans la catégorie des passoires thermiques. Cette interdiction est valable uniquement en l’absence de travaux de rénovation énergétique.

• À partir de 2022, un audit thermique devra être joint au DPE pour la location d’un bien avec une étiquette DPE F ou G. Ce bilan présente les faiblesses de l’isolation afin d’en faire ressortir des préconisations. L’audit est en somme un ensemble de relevés, mesures, effectués sur les parties concernées par l’isolation.  Ce document supplémentaire servira d’information auprès du ou des futur(s) locataire(s) sur les frais engendrés par cette utilisation d’énergie.

• En 2023, les passoires seront renommées en tant que « logements indécents ». Il s’agit d’une étape d’incitation des propriétaires bailleurs à réaliser des travaux de rénovation avant la deuxième partie de l’agenda gouvernemental.

• En 2028, tout habitat étiqueté F ou G sera interdit à la location en France. Un bailleur alors devra présenter une étiquette au minimum sur le rapport du DPE. Pour inciter les propriétaires à réaliser ces travaux au plus tôt, il existe de nombreuses aides financières octroyées à ceux qui ont des revenus moindres : MaPrimeRénov’, les aides Anah, l’écoprêt à taux zéro, etc.

L'ensemble de ce calendrier concerne plus de 1.7 million de biens pour des travaux de rénovation énergétique d’ici à 2028. De plus, avec cette nouvelle réforme, de nombreux habitats vont baisser dans le classement des étiquettes énergie et ainsi passer dans la catégorie de passoires thermiques.

La prise en compte des émissions de gaz à effet de serre dans le calcul du nouveau DPE va pénaliser les biens avec un système de chauffage au fioul ou au gaz.

Comment rendre son logement moins énergivore ?

Pour améliorer les attributs énergétiques d’un bien, les travaux doivent cibler en priorité les endroits où les déperditions de chaleur sont les plus courantes. 

Cela afin de limiter cette perte :

• la toiture qui représente 30 % des déperditions de chaleur,
• les murs avec 25 % des pertes,
• la ventilation : 13 % de la chaleur s’échappe par cet endroit,
• les vitres, mal isolées, elles représentent un risque de 13 %.

Le gouvernement prévoit déjà 14 milliards d'euros pour inciter les propriétaires à réaliser ces chantiers avec le Plan Climat. Ces travaux d'améliorations énergétiques ont pour but de pousser les propriétaires à réaliser des économies d'énergie.

Un propriétaire avec des moyens limités peut demander des soutiens financiers pour réduire les émissions de gaz de sa passoire énergétique. Cela à l'instar de MaPrimeRénov'.

À l’instar des maisons passives qui réalisent d’excellentes caractéristiques énergétiques et qui sont classées A dans l’échelle des étiquettes énergies, l’isolation d’un bien doit être travaillée de l’extérieur et non de l’intérieur.

L’isolation extérieure est davantage efficace, car elle empêche la création de ponts thermiques responsables de la destruction de la barrière isolante. Les matériaux utilisés pour isoler les murs peuvent être :

• la laine de coton,
• la fibre de bois,
• ou encore les panneaux de Lin.

L’autre point primordial est le chauffage une fois l’isolation optimisée. Choisir un système adapté au bien permet de réduire considérablement les factures d’énergies. 

Les recommandations du diagnostiqueur lors de la remise du rapport du DPE s’axent sur des équipements qui utilisent des énergies renouvelables.

Cela peut être :

• un chauffage fonctionnant au bois,
• un chauffe-eau solaire,
• une ventilation VMC qui renouvelle l’air intérieur,
• ou encore la pose de panneaux solaires.

Les prochaines étapes pour la location

Le gel des loyers

À partir du mercredi 24 août, les augmentations de loyer ne seront plus possibles pour les biens mal notés (F et G) lors du DPE. La mesure est issue de la loi climat et résilience.

Les "passoires énergétiques" louées sont dans les viseurs gouvernementaux et seront interdites progressivement. Sur les 30 millions de biens principaux que compte la France, 5,2 millions, soit 17,3 %, sont classés F ou G, selon une étude publiée fin juillet 2022 par l'Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE).

Le décret n° 2022-1079 du 29 juillet 2022 précise que "lorsqu'un logement de la classe F ou de la classe G [...] fait l'objet d'une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire".

Cela signifie que si le loyer contractuel est de 600 €, ce montant ne peut pas être augmenté au cours de la prochaine période contractuelle, en cas de nouveau contrat. Cela inclut les logements meublés ou vacants.

Il est également précisé que "le loyer ne peut être réévalué lors du renouvellement". En d'autres termes, les propriétaires ne peuvent pas non plus apporter de modifications aux baux par défaut. Il en va de même pour la révision annuelle des loyers en cours.

Calendrier des interdictions de location

1. Depuis janvier 2023, les habitats très énergivores (G+) avec une dépense supérieure à 450 kWhEP/m².an sont bannis.
2. À partir de janvier 2025, les habitations classées G (les plus énergivores) sera prohibée en France métropolitaine, selon la nouvelle règle du DPE.
3. Les propriétaires de ces biens sont vivement incités à entreprendre des travaux de rénovation énergétique pour améliorer le classement de leur bien. Et ainsi pouvoir continuer à louer leur bien légalement.

Les locations courtes durée : Airbnb et les passoires thermiques

Le 25 octobre dernier, le ministre délégué au Logement, Olivier Klein, a annoncé qu'il voulait interdire la location des passoires thermiques sur la plateforme Airbnb.

Il s'agit pour l'instant d'un souhait, mais les locations courtes durées n'étant pas encore soumises au DPE pourrait se voir obligé de l'effectuer.

Comment réaliser un audit énergétique ?

L’audit énergétique, appelé également bilan thermique, est un complément au DPE. Il s’agit d’un état des lieux sur la performance d’un habitat complété avec des préconisations de la part du technicien qui examine le bâtiment.

Il est obligatoire pour les biens immobiliers en copropriété comprenant 50 lots au minimum. Les copropriétés de moins de 50 lots doivent réaliser le DPE collectif. La passoire thermique est d'or et déjà concernée afin d'informer l'acquéreur sur les travaux à réaliser. Dès 2025, l’audit énergétique devra être réalisé par un propriétaire d’un logement étiqueté E par le diagnostiqueur immobilier dans le cadre d’une vente.

À l’instar d’un diagnostic immobilier réalisé pour le Dossier de Diagnostics Techniques (DDT), l’audit énergétique se réalise en plusieurs étapes.

Dans un premier temps, l’expert contacté mesure et relève les indicateurs nécessaires pour évaluer la dépense énergétique :

• factures d’énergie,
• mode de chauffage,
• équipements, etc.

Le bilan thermique permet d’aller plus en détail dans la préconisation des travaux de rénovation énergétique que le DPE. Cela en définissant un plan d’action complet pour améliorer les caractéristiques énergétiques.

Comptez entre 500 et 1000 € pour un bien individuel et jusqu’à 10.000 € pour une copropriété. MaPrimeRénov’ participe au financement de cet audit de :

• 500 € pour les ménages aux revenus très modestes,
• 400 € pour les ménages aux revenus modestes,
• 300 € pour les ménages ayant des revenus moyens.